Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете. В этом случае выставление платежных документов (квитанций) собственникам осуществляет владелец специального счета, которым может быть:

— ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

— осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

— управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления

— региональный оператор (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).

2. Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (так называемый «общий котел») (п. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Использование денежных средств, уплачиваемых в «общий котел», осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Обычно ремонт новых домов планируется в данной программе через 25–35 лет после их постройки (отдельных конструктивных элементов дома — по-разному). Точную информацию о сроках капитального ремонта вашего дома можно получить на сайте регионального оператора.

Региональной программой капитального ремонта в приоритетном порядке могут быть предусмотрены работы по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения; ремонту, замене, модернизации лифтов; ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений (п. 3.1 ст. 168 ЖК РФ).

Какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать, необходимо решать в конкретной ситуации. Представим, что вы находитесь на специальном счете и в 2021 году у вас планируется ремонт лифтов, а в 2035-ом — ремонт фасада. В этом случае, не дожидаясь 2035 года, стоит провести ремонт фасада (или провести иные работы), а затем принять решение о переходе в «общий котел» и отремонтировать за счет региональной программы капитального ремонта лифтовое хозяйство дома (и затем постепенно гасить минимальными ежемесячными платежами ремонт лифтов).

Вернуться обратно на специальный счет после проведения ремонта лифтов в рамках региональной программы капитального ремонта вы сможете только после того, как в полном объеме возместите региональному оператору задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 173 ЖК РФ).

Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора я считаю крайне неэффективной практикой. Фонд капитального ремонта должен формироваться исключительно на специальном счете его владельца (если только собственники не проголосовали за «общий котел»), чтобы собственники несли ответственность за принятие или непринятие ими решений о проведении капитального ремонта.

«Общий котел» может быть оправдан только в случае жилых и нежилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.