Если бы вам предложили нарисовать город, что бы вы изобразили? Частокол высоких зданий и монументов? Поток такси, велосипедов, автобусов или метро? Улицы со множеством магазинов? Людей на тротуарах, в парках или на площадях? Если бы на вашем рисунке присутствовал любой из перечисленных компонентов или их сочетание, любой зритель понял бы, что это городской пейзаж.

Это удивительно. Ведь большинство современных проектируемых и строящихся городов мало соответствуют традиционным представлениям. Многие урбанистические пейзажи — от исторических улочек мексиканского Керетаро до элитных пригородов Пекина и пустынных бульваров Экономического города короля Абдаллы в Саудовской Аравии — не выглядят как города.

При этом все они удивительно схожи. Это объясняется тем, что многие из них возведены по одной базовой модели. Найти такой изначальный «негород» можно на окраине любого американского мегаполиса. Если хотите избежать ужасных ошибок, осложнивших жизни миллионов граждан США, стоит побывать там, причем в определенное время: когда американский город переживал глубокий кризис.

Перенесемся в 2007 г., на парковку в калифорнийском Стоктоне. Здесь я встретился с Цезарем Диасом, разговорчивым пухлощеким риелтором из компании Approved Real Estate Group. Он был из тех, кто пытается найти хорошее в любой плохой новости, включая ипотечный кризис, набиравший обороты в США. На тот момент округ Сан-Хоакин в двух часах езды к востоку от Сан-Франциско удерживал лидерство по отчуждению заложенной недвижимости за долги. В 2007 г. в его столице Стоктоне больше людей вынуждены были передать свои дома банкам, чем в любом другом американском городе, за вычетом Детройта.

Диас арендовал пару мини-автобусов, украсил их рекламой с изображениями улыбающихся покупателей недвижимости и пригласил всех желающих прочесать округ в поисках кусочка «американской мечты», который можно приобрести с огромной скидкой. Солнечным субботним днем я присоединился к Диасу и другим агентам, которые рассаживали по автобусам несколько десятков потенциальных покупателей. Каждому предусмотрительно предложили содовую и чипсы. Диас из кожи вон лез, пытаясь убедить всех присутствовавших, что ипотечный кризис — фантастическая возможность: момент, когда броня оптимизма на рынке жилой недвижимости дала трещину.

Мы выехали из мучительно жаркого центра города, вскарабкались по въезду на автомагистраль I-5 и наконец спустились в уголок искусственных озер, полей для гольфа и широких, тихих улиц, названия которых напоминали, что здесь было раньше: Brookside («Устье ручья»), Golden Oak («Золотой дуб»), Pine Meadow («Сосновая поляна»). Мини-автобусы останавливались всякий раз, когда пожухлый газон перед домом или запущенный сад сигнализировали, что перед нами собственность банка. За три часа мы сделали не менее десятка таких остановок. Мини-автобус гудел в эйфории от срочности и предчувствия удачи. «Идем смотреть! — восклицал Диас, когда в поле зрения появлялась табличка “Продается”. — Здесь скидка 50%!»

В счастливом возбуждении потенциальные покупатели бегом пересекали газон и исчезали в открытой пасти очередного дома с лепниной на фасаде. Они шныряли из комнаты в комнату, вверх и вниз по лестницам, фотографировали на телефоны испорченный гипсокартон, переворачивали ковры, стучали по молдингам каминов в викторианском стиле.

В какой-то момент толпа заполнила дом «класса люкс» (так было сказано в рекламных проспектах, которые всем раздал Диас). Гараж на три машины. Огромный холл. Отдельная столовая. Плантационные жалюзи. Место очень приятное, но Диас был разочарован. Он хмуро глядел на лужайку перед домом. За ней несколько месяцев никто не ухаживал. Трава приобрела цвет сена.

— Сотрудникам банка стоило бы приехать и побрызгать ее, — проворчал он.

— В смысле, полить? — уточнил я.

— Нет, побрызгать зеленой краской из баллончика. Покрасить, — пояснил он раздраженно, но на полном серьезе. В Стоктоне было столько домов на продажу от банков, что любой недостаток моментально снижал и без того маленькую цену. Банкам и продавцам недвижимости следовало делать хорошую мину, чтобы убедить людей, будто эта американская мечта еще жива и стоит того, чтобы за нее заплатили.

Диас назвал свое предприятие «РЕПО-тур по объектам жилой недвижимости» (Repo Home Tour), но это был не просто тур. Это стало путешествием к рубежам самого масштабного в мире эксперимента в области градостроения. Три четверти объектов, возведенных в США за последние несколько десятилетий, выглядели именно так, как та местность, по которой мы ехали. (Явление приобрело глобальный характер: после Второй мировой войны вокруг таких городов, как Глазго, Ливерпуль, Милан, Неаполь и Париж, выросли непропорционально большие пригороды. Стоит ли удивляться, что в Великобритании, Франции и Нидерландах число автовладельцев увеличилось втрое?)

Модель развития на удивление проста: здесь жилые кварталы, обычно их можно узнать по частным домам, просторным газонам и широким, изгибающимся улицам; в каждом — своя начальная школа. Вон там коммерческие кварталы, торговые центры, где местные ретейлеры занимают похожие на склады корпуса, которые жмутся друг к другу, как острова архипелага в темном океане парковочного пространства. А еще дальше зона офисов и индустриальных парков с собственными просторными парковками. Все эти участки соединены скоростными автомагистралями и дорогами, настолько многочисленными, что они меняют традиционные представления о расстоянии. Дороги окольцовывают отдельные районы, огибают центр старого города и стрелой несутся вдоль ферм и горной гряды, пока не пронзят сердце прежде далекого мегаполиса. Расстояние превратилось в абстрактное понятие. Дом одновременно далеко и близко ко всему, в зависимости от загруженности дорог в конкретный момент. Солнечным субботним утром через окно мини-автобуса жизнь в этой местности казалась упорядоченной.

Градостроители попытались дать название этому способу организации пространства. Когда люди только стали переезжать в жилые анклавы, удаленные от центра, эти области начали называть предместьями. Когда те расползлись далеко за черту города, их стали именовать дальними пригородами. Когда в 1980-е годы американские компании массово перемещались в бизнес-парки и мегамоллы на границах городов, журналист Washington Post Джоэл Гарро придумал для нового явления термин «окраинные города». Но сегодня все предместья, пригороды и окраины вместе уже формируют систему, изменившую привычный способ функционирования города. Иногда это явление называют разрастанием пригородов, или городской агломерацией. Я также буду использовать термин «рассредоточенный город», поскольку он отражает практически все важные аспекты.

Всемирно известные критики в области архитектуры и так называемые лидеры мнений сосредоточиваются на культовых структурах и оригинальном дизайне, но путь к счастливому городу начинается здесь — в вальяжно раскинувшихся пригородах, похожих, как близнецы. На каждую новую площадь, башню от всемирно известного архитектора или сияющую новизной трамвайную сеть приходится сотня тысяч глухих переулков в рассредоточенном городе. Именно эта обстановка больше, чем что-либо, определяет, как миллионы обитателей мегаполисов по всему миру живут, работают, играют, воспринимают окружающую среду, и как будут жить еще миллионы людей, если города вернутся к докризисной траектории развития. Разговор надо начинать здесь — на границе урбанистического радиуса поражения.

Пригородам исторически свойственны несколько характеристик: в них больше пространства на человека, их строительство и управление ими обходится дороже, чем в традиционных городах. В пересчете на жителя они требуют больше дорог, водопроводных, канализационных и энергетических систем, тротуаров, дорожных знаков, деталей ландшафта и озеленения. Их содержание дороже обходится местному бюджету, выше расходы на содержание аварийно-спасательных служб. В них выше уровень загрязнения окружающей среды и выброса углекислого газа в атмосферу. Иными словами, городская агломерация — самый дорогой, ресурсозатратный, неэкологичный вариант. Любой, кто верит в человеческую способность принимать адекватные решения по поводу собственного благополучия, склонен ожидать, что масштабные инвестиции в подобную организационную структуру должны обеспечить более здоровую, безопасную, комфортную и радостную жизнь. Учитывая, сколько миллионов людей выбрали для себя такой вариант, можно было бы предположить, что городская агломерация дарит самое сильное ощущение счастья.

Когда на следующее утро после «РЕПО-тура» я объезжал округ Сан-Хоакин, рассредоточенный город казался безрадостным и нежизнеспособным. За пять минут поездки по Уэстон-Ранч — району к югу от Стоктона, где сразу возле магистрали I-5 стояли несколько сотен скромных домиков площадью примерно по 230 м², — я насчитал два десятка табличек «Продается» и еще полдюжины грустных семей, загружающих мебель и телевизоры с большим экраном в арендованные грузовики для перевозки. Все уезжали.

Как и большинство американцев, Диас верил, что кризис, спровоцированный ипотечным кредитованием, сродни временному помешательству, за которое ответственны «жадные банкиры» с печально известными хищническими практиками кредитования. Многие клиенты Диаса и сами стали участниками субстандартных ипотечных программ, когда рынок был на пике. Но все закончилось тем, что переменные процентные ставки неожиданно взлетели и люди лишились своих домов. Диас признавал, что это печально, но теперь, когда жители уехали (во время тура все тщательно избегали разговоров о том, куда они переместились или кем они были), Стоктон возродится к жизни. Трудные времена позади. Окраинные города приободрятся, когда низкие цены на недвижимость привлекут новых жильцов, способных за них заплатить. Мои товарищи по «РЕПО-туру» разделяли эту точку зрения. Они уже вели расчеты до того, как мы вернулись в офис.

К сожалению, в этой оптимистичной логике есть изъян: она игнорирует роль городской системы. При комплексном анализе выясняется, что ситуация с изъятием банками заложенной под ипотечный кредит недвижимости отправляет нас прямиком к карте городской агломерации, а нестабильность заложена в пригороды Сан-Хоакина еще на этапе их проектирования.

Предположим, вы живете в районе Эриксон-Серкл в Уэстон-Ранч. Если вам нужно молоко, вы едете до ближайшего магазина, Food 4 Less в 3 км от вас. Чтобы заняться спортом, вы проезжаете 8 км до клуба In-Shape Health у съезда с автострады 4. До школы ваши дети могут дойти пешком, но ближайший бассейн почти в 10 км от вас, а торгово-развлекательный комплекс Park West Place — в 20 км к северу от I-5. А чтобы добраться до работы, вы, как и все соседи, ежедневно наматываете почти 100 км до Сан-Франциско, при загруженных дорогах ежедневно тратя на поездку туда и обратно до 4 часов. И вы не одиноки: большинство обитателей Уэстон-Ранч, купившие там дома на волне экономического подъема, пытались убежать от высоких цен в области залива Сан-Франциско, но знали, что ежедневно будут ездить туда на работу. Тогда жители Уэстон-Ранч были прочнее связаны с отдаленным мегаполисом, чем с собственным городком.

Эта модель оправдывала себя, пока залить полный бак бензина было относительно недорого. Но ситуация изменилась буквально накануне кризиса. Цены на топливо подскочили настолько, что те, кто ездил на работу в Сан-Франциско из Сан-Хоакина, ежемесячно начали тратить на бензин больше 800 долларов. Для некоторых эта сумма составляла четверть их дохода, для большинства это было больше их ипотечных выплат. Хуже всех приходилось семьям с детьми. Последней каплей для жителей пригородов стали расстояния вкупе с ценами на бензин.

Аналогичная ситуация складывалась в пригородах по всей стране. Переезд туда автоматически подразумевал серьезные вложения в приобретение автомобиля и регулярные траты на бензин. Часто «семейный автопарк» был не роскошью, а суровой необходимостью. Обычная семья, живущая в пригороде, должна иметь хотя бы на один автомобиль больше, чем люди, живущие рядом с местом работы, магазинами, местами учебы и развлечений. При этом такая семья тратит вдвое больше, когда пользуется автомобилем для удовлетворения ежедневных потребностей. Людям в рассредоточенной среде сложно реже ездить на машине. Это одна из причин, почему к 2011 г. в обычной семье из четырех человек транспортные расходы превысили расходы на уплату налогов и медицинскую помощь вместе взятые. И это объясняло, почему, чем дальше дом от центра города, тем выше вероятность, что он отойдет банку во время ипотечного кризиса, тем быстрее и сильнее упадет его стоимость, тем меньше шансы, что она вернется на докризисный уровень, и тем меньше аналитиков ожидают, что он будет что-то стоить позже^, .

Так что чисто с экономической точки зрения новейшие участки городской агломерации провалили проверку на устойчивость. Покупка частного дома в пригороде сопоставима с биржевой игрой на нефтяных фьючерсах и ставками на изменения в геополитической ситуации. Цены на энергоносители будут колебаться. И дело не только в экономике: у проблемы есть и социальный аспект. Когда люди теряют дома, рвутся их семейные и социальные связи. За последние годы в СМИ появилось достаточно подобных историй с душещипательными подробностями, так что не буду останавливаться на этом. Интереснее лично для меня те, кто пережил кризисный период, — люди, заключившие сказочную сделку и получившие «дом мечты» в пригороде. После близкого знакомства с их жизнью я вовсе не завидую их «удачным» приобретениям. Их проблемы предупреждают о социальных издержках расстояния и опасности, которой во всем мире подвергаются города, решившие последовать американской модели агломерации.