Классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков
Как определить соответствие ВРИ для земельного участка? После вступления в силу в 2015 г. нового Классификатора ВРИ, по которому участкам присваивается вид использования, однозначно идентифицируемый на всей территории России, наименование ВРИ по Классификатору может отличаться от того, что установлен градостроительным регламентом, а потому для ряда задач (для изменения ВРИ, присвоения ВРИ новым образуемым участкам, при проведении регистрации объектов недвижимости в ЕГРН и т. д.) требуется установление соответствия прежнего ВРИ с видом использования земельного надела по Классификатору.
Если же вид разрешенного использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, он остается действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору. И это полностью согласуется с ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В этом случае ВРИ замене не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. А изменить вид разрешенного использования земельного участка можно будет уже только в соответствии с Классификатором ВРИ.
Соответствие градостроительного регламента и Классификатора ВРИ. Понимание требований градостроительных регламентов, позволяющими, к тому же, оценить возможности изменения ВРИ участка при необходимости, и правильность определения измененного ВРИ по Классификатору становятся обязательными условиями верных решений.
По Градостроительному кодексу РФ (статья 36), вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) является параметром градостроительного регламента, точнее, именно градостроительный регламент определяет для каждого участка:
— вид использования,
— предельные размеры земельных участков (минимальные и максимальные), в том числе и площадь;
— предельные параметры разрешенного строительства (если строительство разрешено):
— предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
— минимальные отступы от границ земельных участков (для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений);
— максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Сам же градостроительный регламент, представляющий со всеми своими элементами, указанными выше, устанавливается в соответствии с возможностями территориальной (функциональной) зоны, в которую включатся целые группы участков с примерно одинаковым назначением, к примеру:
— в жилую зону попадают участки как для многоэтажного, среднеэтажного строительства, так и участки для малоэтажного для жилищного строительства (ИЖС);
— в зону сельскохозяйственного использования включаются как участки для сельхозпроизводства, крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). фермерского хозяйства (ФХ), крестьянского хозяйства (КХ), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, огородничества и предназначенные для большого ряда других целей.
Функциональные зоны, градостроительные регламенты, ВРИ земельных участков, возможность или невозможность застройки участков являются результатом территориального планирования земель каждого муниципального образования.
Территориальное планирование проводится по установленным в муниципальных образованиях Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а по итогам планирования создаются генеральные планы территорий муниципальных поселений и схемы зонирования, позволяющие использовать земельные ресурсы всех поселений максимально эффективно и без отступления от правил.
Если отступления, все же, объективно необходимы (например, изменение ВРИ или изменение предельных параметров строительства), то проводятся они в строгом порядке, не допускающим существенного искажения общей градостроительной картины территории и, самое главное, с исключением опасности для людей и окружающей среды, и при условии публичного согласования с общественностью.
В связи с изложенным, имеет смысл рассмотреть вопрос об использовании участков с учетом требований Классификатора ВРИ, исключившего отнесение земельных участков к той или иной категории земель, установленные Земельным кодексом РФ (статья 7) и изменившего привычные наименования видов их использования.
Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — вид разрешенного использования земельного участка, установленный градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж и ее подзоны Ж2, где разрешена застройка индивидуальными жилыми домами.
Земли населенных пунктов объединяют абсолютно все земельные участки, находящиеся в границах каждого конкретного города, поселка или деревни. Они объединены в категорию земель, называемую «землями населенных пунктов». Эта категория включает участки, входящие во все функциональные зоны, установленные, в соответствии с ПЗЗ, для территории каждого поселения.
В новом Классификаторе ВРИ возможность индивидуального жилищного строительства включена в раздел с кодом 2.0 — Жилая застройка земель населенных пунктов, то есть тех территорий, что находятся в пределах населенных пунктов, но никоим образом за их границами.
Возможность строительства жилого дома фигурирует в разделе 2.0 Классификатора в его подпунктах, имеющих следующие коды:
— код 2.1 — малоэтажная жилая застройка допустима на участках для ИЖС, на которых разрешено размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше 3-х надземных этажей) с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур и размещением гаражей и подсобных сооружений;
— код 2.2 — приусадебный участок личного подсобного хозяйства, на котором разрешено:
1) размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3-х надземных этажей);
2) производство сельскохозяйственной продукции;
3) размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
4) содержание сельскохозяйственных животных;
Таким образом, строительство индивидуальных жилых домов возможно на участках с видом использования «малоэтажная жилая застройка», а также на приусадебных участках для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), находящихся в зоне жилой застройки населенного пункта.
На участках с прежним видом использования «для ИЖС», который, по Классификатору ВРИ называется «малоэтажная жилая застройка», разведение и содержание сельскохозяйственных животных не допустимо, так эта возможность присутствует только на участках, использование которых, так или иначе, связано с сельскохозяйственными целями. Приусадебный же участок ЛПХ на территории населенного пункта — это разновидность участков для личного подсобного хозяйства. Использование таких участков регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Информация об особенностях таких участков изложена ниже.
Абсолютно точные требования к застройке каждого конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ). Этот документ готовится отделом по архитектуре и градостроительству местного муниципалитета.
Планируя строительство жилого дома на участке ИЖС, равно как и на участке для ЛПХ, расположенном в границах населенного пункта, нужно знать, что будет необходимо сформировать еще и схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Заказать ее удобнее в лицензированной проектной организации, предоставив проектировщикам, кроме заявления и технического задания на разработку схемы планировки, материалы ГПЗУ. Оба документа, ГПЗУ и СПОЗУ, являются обязательными для получения разрешения на строительство, а по завершении строительства — разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию.
Участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). По статье 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», для ведения ЛПХ могут использоваться участки, расположенные:
— в границах населенного пункта — приусадебный земельный участок, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;
— за пределами границ населенного пункта — полевой земельный участок, используемый исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
По Классификатору ВРИ, участки ЛПХ вошли в 2 разных раздела:
— код 2.2 раздела с кодом 2.0 «Жилая застройка» — приусадебные участки ЛПХ (на землях населенных пунктов);
— код 1.16 раздела с кодом 1.0 «Сельскохозяйственное использование» — полевые участки ЛПХ (на землях сельскохозяйственного назначения).
Использование приусадебных участков ЛПХ на землях населенных пунктов уже рассмотрено выше, поэтому предстоит проанализировать ситуации с полевыми участками.
Так же, как и в законе об ЛПХ, в Классификаторе ВРИ указывается, что на полевых участках ЛПХ можно заниматься только производством сельхозпродукции и на них не допускается возведение объектов капитального строительства.
Закон регламентировал максимальный размер общей площади приусадебных и полевых участков ЛПХ, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, установлен в размере 0,5 га. По решениям местных властей, он может увеличен в 5 раз, то есть общая площадь не должна превышать 2,5 га.
Хозяйствование на участке ЛПХ, в соответствии с ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Вести ЛПХ может собственник участка как самостоятельно, так и совместно с проживающими с ним членами семьи. Произведенная и переработанная при этом продукция становится личной собственностью людей, занимающихся ведением ЛПХ, и используется ими для личных потребностей, а ее реализация не относится к предпринимательской деятельности.
К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства, относятся:
— приобретенный для ведения ЛПХ участок,
— жилой дом,
— производственные, бытовые и иные здания,
— строения и сооружения, в том числе теплицы,
— сельскохозяйственные животные,
— пчелы и птица,
— сельскохозяйственная техника,
— инвентарь,
— оборудование,
— транспортные средства,
— иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.
Ни новый Классификатор ВРИ, ни закон об ЛПХ не разрешают возведение жилого дома и капитальных хозяйственных построек на самом участке. По всей видимости, их придется строить в ближайшем населенном пункте, а в хозяйстве бывать наездами.
Учитывая, что по Градостроительному кодексу РФ (пункт 17 статьи 51), не требуется получение разрешения на строительство:
— гаража на участке, предоставленном для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (а участки ЛПХ именно таковыми и являются),
— объектов, которые не относятся к капитальным строениям (навесов и других построек);
— строений и сооружений вспомогательного использования,
можно, как вариант, рассмотреть возможность строительства на полевом участке ЛПХ построек не на фундаменте, а на сваях. Такие постройки не связаны тесно с землей, а значит, не могут быть отнесены ни к капитальным объектам, ни к объектам недвижимости. Нежилые вспомогательные постройки, навесы и сооружения, не относящиеся к объектам капитального строительства запретительным санкциям не подлежат.
Крестьянско-фермерское хозяйство и коды сельхозяйственного производства по Классификатору ВРИ. Такие виды использования участков, как:
крестьянско-фермерское хозяйство,
крестьянское хозяйство,
фермерское хозяйство,
сельскохозяйственное производство,
сельскохозяйственное использование
новым Классификатором ВРИ исключены, точнее, они объединены в нем в один раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование» и представлены в ином формате — без употребления названия категории земель (земли сельскохозяйственного назначения) и с иными наименованиями, детализирующими хозяйственную деятельность, которую можно вести на участках:
— код 1.1 — растениеводство, предусматривающее хозяйственную деятельность, связанную с выращиванием сельскохозяйственных культур;
— код 1.2 — выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, предусматривающеее хозяйственную деятельность на сельскохозяйственных угодьях, связанную с производством:
1) зерновых,
бобовых,
кормовых,
технических, масличных, эфиромасличных,
иных сельско-хозяйственных культур;
— код 1.3 — овощеводство, предусматривающее хозяйственную деятельность на сельскохозяйственных угодьях, связанную с производством:
картофеля,
листовых,
плодовых,
луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц;
— код 1.4 — выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, предусматривающее хозяйственную деятельность, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанную с производством:
чая,
лекарственных культур,
цветочных культур.
— код 1.6 — выращивание льна и конопли, предусматривающее хозяйственную деятельность, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанную с выращиванием льна, конопли;
— код 1.7 — животноводство, предусматривающее хозяйственную деятельность, связанную с производством продукции животноводства, в том числе:
сенокошение,
выпас сельскохозяйственных животных,
разведение племенных животных,
производство и использование племенной продукции (материала),
размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельско-хозяйственной продукции;
— код 1.8 — скотоводство, предусматривающее хозяйственную деятельность, в том числе на сельскохозяйственных угодьях:
связанную с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей);
сенокошение,
выпас сельскохозяйственных животных,
производство кормов,
размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельско-хозяйственных животных;
разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала);
— код 1.9 — звероводство, предусматривающее хозяйственную деятельность:
связанную с разведением в неволе ценных пушных зверей;
размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции;
разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала);
— код 1.10 — птицеводство, предусматривающее хозяйственную деятельность:
связанную с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих;
размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных,
производство, хранения и первичной переработки продукции птицеводства;
разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала);
— код 1.11 — свиноводство, предусматривающее хозяйственную деятельность:
связанную с разведением свиней;
размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства,
хранения и первичной переработки продукции;
разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала);
— код 1.12 — пчеловодство, предусматривающее хозяйственную деятельность, в том числе на сельскохозяйственных угодьях:
по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых;
размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых;
размещение сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства;
— код 1.13 — рыбоводство, предусматривающее хозяйственную деятельность:
связанную с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры);
размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры);
— код 1.14 — научное обеспечение сельского хозяйства:
осуществление научной и селекционной работы,
ведения сельского хозяйства для получения ценных, с научной точки зрения, образцов растительного и животного мира;
размещение коллекций генетических ресурсов растений;
— код 1.15 — хранение и переработка сельскохозяйственной продукции: размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции;
— код 1.17 — питомники:
выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян;
размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства;
— код 1.18 — обеспечение сельскохозяйственного производства, предусматривающее размещение:
машинно-транспортных и ремонтных станций,
ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники,
амбаров,
водонапорных башен,
трансформаторных станций,
иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.
Замена наименований видов использования участков не означает, что деятельность крестьянского-фермерских, крестьянских, фермерских хозяйств или хозяйств, занимающихся сельскохозяйственным производством, прекращена вместе с названиями ВРИ.
Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 № 74-ФЗ не утратил своего значения, но претерпел некоторые изменения, связанные с требованием государственной регистрации фермерского хозяйства, если оно занимается коммерческой деятельностью (Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 28.12. 201 № 446-ФЗ).
Если собственник участка для КФХ занимается фермерской деятельностью с целью получения коммерческой выгоды, то он должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а группа лиц, ведущая КФХ, — как юридическое лицо.
Введение Классификатора ВРИ упростило возможность выбора конкретной деятельности, возможно, даже сочетающей несколько вариантов.
Разрешенное использование земельных участков, установленное в соответствии с Земельным кодексом РФ до дня утверждения Классификатора ВРИ, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (пункт 11 статьи 34 ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Мажорное впечатление от нового Классификатора ВРИ омрачают проблемы, связанные с возможностью возведения строений, приспособленных под жилье, на участках, попадающих по своему назначению в раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование».
В частности, ранее допустимое строительство дома фермера, занимающегося, например, разведением птицы или кролиководством (а, в принципе, мало ли какой разрешенной законом деятельностью), становится невозможным. Приходится как-то выкручиваться, изыскивать различные варианты, хотя бы для временного обустройства — и называть в документах строение, планируемое под жилье, нежилым (административно-бытовым или бытовым зданием, складом, административно-складским зданием, теплицей, если ее организовать, к примеру, на мансарде), понимая, что с пропиской в таком строении ничего не получится.
По сути, возник дисбаланс интересов — с одной стороны, интересов государства, стремящегося решить сразу 3 глобальные задачи:
1) обеспечить максимальную защиту сельскохозяйственных земель,
2) сформировать стабильный продовольственный рынок страны,
3) снизить остроту жилищной проблемы,
с другой же стороны, интересов собственников участков, на которых производится сельхозпродукция для этого самого продовольственного рынка, пусть даже для личного потребления, и которым удобнее находиться на самом участке, построив на нем жилой дом и постоянно заботится и о птице, и о животных, занимаясь попутно выращиванием овощей и фруктов. То ли дело у фермеров на Чукотке, Ямале, Сибири, Дальнем Востоке и Крайнем Севере, постоянно перевозящим свои чумы и яранги вслед за оленями, перегоняемыми на новые пастбища.
Можно, конечно, предположить, что, по сложившейся традиции, ожидания собственников фермерских участков когда-нибудь оправдаются, лишь бы не по цене «налоговых атак» за благо предоставления разрешения на строительство жилых домов. А до этих пор многим из них придется искать возможности, заложенные градостроительными регламентами, и пытаться уточнить возможность изменения ВРИсвоих участков на те виды их использования в территориальной зоне, что допускают строительство жилья.
В этих сложных ситуациях придется пребывать в ожидании, когда, как обещано законодателями, к 2020 году будут откорректированы ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешенных использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором (пункты 12, 13 статьи 34ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Участки для дачного хозяйства, дачного строительства, садоводства и огородничества. Привычные ВРИ земельных участков «для дачного хозяйства», «дачное строительство» и «для огородничества» увидеть в Классификаторе ВРИ невозможно. Их там нет. В разделе Классификатора 1.0 «Сельскохозяйственное использование» присутствует только вид» садоводство», имеющий код 1.5, в соответствии с которым на участке возможна малоэтажная жилая застройка (размещение дачных и садовых домов, размещение гаражей и подсобных сооружений) и осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием:
— многолетних плодовых и ягодных культур,
— винограда,
— иных многолетних культур,
причем без уточнения того, каким именно является участок — для индивидуального садоводств, в составе ДНП или СНТ.
Следует обратиться к определению садового земельного участка в ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», где в статье 1 говорится, что:
садовый земельный участок — это участок, используемый для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений;
огородный земельный участок — тот, что используется для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
дачный земельный участок — такой, что используется в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);
Возможность строительства жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений на дачном участке (а это участки для дачного хозяйства или дачного строительства) также отражена в Классификаторе ВРИ, причем без выделения того обстоятельства, является ли этот участок индивидуальным или входит товарищество.
ВРИ по Классификатору (код 2.1), обеспечивает размещение дачных домов и садовых домов в составе ВРИ «малоэтажная жилая застройка»:
• размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше 3-х надземных этажей);
• выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
• размещение гаражей и подсобных сооружений.
