Исправление ошибок в расчете кадастровой стоимости
Причины ошибок в установлении государственной кадастровой стоимости. Одна из главных причин появления ошибок в работе оценщиков — несовершенство используемого механизма оценки.
Массовая оценка объектов лишена детализации критериев, в том числе для конкретных региона и объекта недвижимости. Так, для объекта капстроительства не учитываются материал стен, этажность, год постройки и степень износа. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при расчете стоимости кадастровой.
Привлеченные компании используют массовый метод оценки, страдающий и «массовыми недостатками». Оценочная компания может находиться в любой точке страны. Для своей работы оценщики пользуются лишь документами Росреестра. Они не видят воочию сам объект оценки, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз.
Эта проблема оказалась весьма болезненной для юридических лиц — организаций и предприятий, имеющих в собственности крупные земельные участки.
Не обошла она стороной и частников. Земельный налог для них превратился в неподъемное бремя. И это при том, что кадастровая стоимость оказалась в 3–4 раза выше рыночной, сформировавшейся в том или ином регионе.
Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования. Разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.
Нечеткие и неконкретные характеристики объектов, указанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки. Ситуация встречается очень часто. К примеру, в документах прописан вид разрешенного использования земельного участка «под строительство», но не конкретизируется, под какое именно — многоквартирное, жилое, дачное или под прозводственный цех.
При такой записи в документах массовый способ определения кадастровой стоимости вряд ли может дать объективный результат. Получится «средняя температура по больнице».
Как изменить государственную кадастровую стоимость? Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости длительна и достаточно трудоемка. Она состоит из нескольких этапов.
До ее начала лучше выяснить, есть ли вообще вероятность положительного исхода, — сделать анализ возможности понижения. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию или сертифицированному оценщику, предоставив ей необходимые документы.
Полученный результат позволит или принять решение о согласии с установленной государством кадастровой стоимости, или определить, каким способом задача будет решена и установить реальный размер этой стоимости.
Законодательством разрешено оспаривание кадастровой стоимости на основе альтернативного отчета независимого оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка.
Результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Обращение в суд или комиссию по своему усмотрению позволительно только физическим лицам. Для юридических лиц порядок оспаривания иной. Они должны сначала обратиться в комиссию, а только потом имеют право идти в суд.
Инициировать оспаривание во всех случаях могут собственники и арендаторы земельных участков:
— юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;
— органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В перечень «спорщиков» включены и правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также лица, не имеющие оформленных прав на земельный участок, но владеющие на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на участках.
Уменьшение кадастровой стоимости происходит способом ее оспаривания через признание равенства размеру рыночной стоимости путем исправления неточностей и ошибок, допущенных в площадях участков, категориях земель, видах разрешенного использования и т. д.
Для установления рыночной стоимости объекта потребуется помощь независимых оценщиков, которые должны состоять в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.
Они готовят отчет об оценке для установления рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), на основании которого можно оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость недвижимости, а значит, уменьшить налоговые платежи и величину арендной платы.
Отчет об оценке земли — документ доказательственного характера, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством. От его качества во многом зависит успех решения вопроса, поэтому и выбор оценочной компании должен быть соответствующим.
Эксперты вначале изучают документацию по объекту. По результатам анализа они делают вывод об успешности или неэффективности проведения оспаривания. Одновременно ведется оценка целесообразности планируемых мер, с точки зрения затрат времени и денег, которые необходимы для разрешения проблемы.
Независимая оценка действительной (справедливой) стоимости определяется на основе анализа полученных данных. С расчетными цифрами уже можно обращаться в суд или в комиссию для коррекции кадастровой стоимости. Но перед этим обращением отчет передают для проверки в СРО, где готовится заключение о соответствии отчетных документов требованиям законодательства.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (пункт 26 Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).
Это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны возможной сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Полный комплект документов для оспаривания кадастровой стоимости направляются в специальную территориальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.
Правовая возможность изменения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земли может оспариваться по двум основаниям:
— наличие недостоверных сведений, учтенных при кадастровой оценке;
— уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли.
Способы изменения кадастровой стоимости закреплены законодательно. С одной стороны, «приравниванием» кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а с другой, ставшей следствием такого «равенства», — созданием возможности снижения размера платы за пользование земельным участком.
Эта ситуация выявилась после вступления в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в ред., введенной Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ, когда налог стал определяться в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.
Деятельность комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — ФЗ № 135-ФЗ). Этот факт позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи заявления об оспаривании.
Новый подход нашел отражение и в Налоговом кодексе РФ, в ред., действующей с 29.12.2014, за исключением отдельных положений: в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 1 статьи 391 НК РФ).
Приведенные положения стали применяться, начиная с 1 января 2015 года. Согласно произведенным изменениям, стал возможен пересчет земельного налога на основе рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.
Срок подачи заявления и цена вопроса. Срок, в течение которого можно обратиться в комиссию или в суд с заявлениями по оспариванию кадастровой стоимости, — 5 лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.
Чтобы быть уверенными в целесообразности оспаривания, нужно получить хотя бы ориентировочно сведения о соответствии кадастровой стоимости земли рыночной или нет, и лишь после этого принимать окончательное решение.
Оспаривание кадастровой стоимости для обоих способов решения задачи сопряжено с подготовкой за счет собственника земельного участка весьма дорогостоящего комплекта документов, включающего, в частности, такие материалы, как:
— отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;
— положительное экспертное заключение;
— сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.
Оценку рыночной стоимости земельного участка невозможно выполнить самостоятельно, если только собственник участка сам не является профессионалом в этой сфере деятельности. Ее готовит оценочная компания, а заключение экспертизы — вышестоящая организация оценщиков (СРО), подтверждающая, что отчет оценщиков соответствует правовым нормам (абзац 16 статьи 24.19 ФЗ № 135-ФЗ).
Общая стоимость работ по проведению оценки зависит, в основном, от площади участка.
Для физических лиц она может варьироваться в следующем диапазоне (без учета госпошлин и подготовки небольших по стоимости документов).
— анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости — от 10 тыс. руб.;
— стоимость отчета — от 20 до 100 тыс. руб.;
— стоимость экспертизы отчета оценки СРО — 10–15 тыс. руб.;
— стоимость справки о недостоверных сведениях — 10–25 тыс. руб.
В какой-то мере снизить расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и заключение экспертизы можно, если собственники участков смогут объединить усилия и проведут коллективное оспаривание.
Такой механизм выгоднее всего для членов садовых и дачных некоммерческих товариществ, так как позволяет снизить стоимость подготовки документов для каждого из них.
Порядок действий. Порядок действий при пересмотре кадастровой стоимости земельного участка включает 2 основных действия.
1. Пересмотр кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В комиссию могут обратиться как юридические, так и физические лица — собственники или правообладатели недвижимости. Заявление подается в письменной форме.
К заявлению должны быть приложены:
— кадастровый паспорт объекта недвижимости;
— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (договор аренды, если участок не в собственности);
— отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;
— положительное экспертное заключение
— сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке;
— кадастровая справка об объекте недвижимости.
Заявление рассматривается в течение 1 месяца.
По результатам работы комиссия принимает одно из 2-х альтернативных решений:
— отклонить заявление;
— изменить кадастровую стоимость.
О принятом решении комиссии заявителю направляется уведомление.
Если в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии был получен отказ, то будут указаны конкретные причины, например, будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно.
При несогласии с решением комиссии заявитель имеет право:
— обжаловать решение комиссии в суде, приложив копию решения и обосновав свое обращение;
— независимо от решения комиссии подать требование об изменении кадастровой стоимости, не ссылаясь на это решение.
2. Оспаривание в суде. Обращение в суд может происходить как в случае отрицательного решения комиссии, так и без предварительного обращения в комиссию по этой оценке.
Оспаривание кадастровой стоимости ведется по ее состоянию на дату результатов последней кадастровой оценки, утвержденной постановлением главы субъекта РФ, но все последствия изменения кадастровой стоимости начнутся только с даты принятия решения судом.
Обращению, естественно, предшествует подготовка иска с приложением необходимых документов.
Цель искового заявления — оспаривание установленной кадастровой стоимости, но не недостоверных сведений, использованных при оценке, поэтому в просительной части иска необходимо указать на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой.
Не лишним, но не обязательным, будет включение в иск требования об обязании Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости.
Исковое заявление адресуется и направляется в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ — областной, краевой, республиканский суд.
В исковом заявлении указываются:
— сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
— данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
— результаты рыночной стоимости объекта недвижимости, причем рыночная стоимость должна резко отличаться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать (к примеру, если рыночная стоимость отличается на 1—10 %, то на выигрыш в суде рассчитывать вряд ли придется);
— конкретные указания на нарушения прав собственника или пользователя: высокий налог, арендная плата и др.
Документы, прилагаемые к исковому заявлению:
— квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях);
— копии документов на недвижимость — свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды, если участок не в собственности;
— копия отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка;
— справка о кадастровой стоимости земельного участка;
— иные процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.
При подготовке документов для суда нужно учесть, что в 2017 г. Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 г. вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учет недвижимого имущества физических и юридических лиц.
Если заключение оценщика не будет представлено, то суд назначит судебную экспертизу, которая не только будет намного дороже отчета оценщика, но и займет очень много времени на подготовку, да и результат ее может оказаться непредсказуемым для истца.
К участию в суде должны быть привлечены:
1) в качестве ответчика:
— Кадастровая палата. Если земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, арендуется правообладателем, то желательно также указать и арендодателя;
2) в качестве третьих лиц:
— Росреестр;
— местная администрация;
— земельный комитет;
— комитет госимущества;
— другие представители.
Судебные расходы. Как правило, судебные расходы, связанные с проведением оценки, экспертизы, услуг юристов, оплачивает истец, поскольку в бюджете ответчика не предусмотрены статьи расходов на возникающие возмещения.
Судебное решение вступило в силу — кто и что должен сделать? Дело должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев (ст. 154 ГПК РФ). После вступления в силу судебного постановления Кадастровая палата самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости.
В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земли приняло массовый характер и суды перегружены. Несмотря на предъявление независимого экспертного заключения в случае судебного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, арбитражные суды очень часто назначают судебную экспертизу по определению рыночной стоимости.
Рекомендации
1. Если у земельного участка завышена кадастровая стоимость более чем на 30 %, то это повод подать ее на пересмотр. Лучше это делать через комиссию, так как комиссия эта специализированная и в нее можно обращаться неоднократно, тогда как решение суда пересмотреть сложнее.
2. Если в кадастровом паспорте обнаружены какие-либо недостоверные сведения, то это повод обратиться в комиссию по рассмотрению споров.
3. Примите участие в судебном заседании. Следует учесть, что ответчик может не согласиться с предлагаемой оценкой земельного участка и попросить суд назначить дополнительную рыночную оценку.
4. Проверьте в муниципалитете, не входите ли вы в льготную категорию граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды, чернобыльцы и др.), для которой введены налоговые вычеты по уплате земельного налога. При положительном результате необходимо написать в ИФНС заявление о предоставление льготы по земельному налогу. Вычеты могут быть предоставлены одному лицу и только в отношении одного дома, одной квартиры и одного гаража. Если таких объектов несколько, за остальные налог будет уплачиваться в полном объеме. Кроме того, муниципалитеты получили права на установление льгот и снижение налоговых ставок.
