Чтобы суд рассмотрел ваши требования к застройщику, следует подать исковое заявление.

Как уже отмечалось ранее, требования к застройщикам подпадают под действие закона «О защите прав потребителей», а это означает, что вы можете определить, куда подать иск. Иск может быть предъявлен по вашему выбору в суд по месту:

нахождения организации (если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства – по месту нахождения ее филиала или представительства);

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Иными словами, вы можете подать иск в суд по месту регистрации застройщика, по адресу объекта строительства или по вашему месту жительства. Узнать название суда и его адрес вы можете, воспользовавшись сервисом Государственной автоматизированной системы РФ «Правосудие» по ссылке https://sudrf.ru/index.php?id=300#podsud .

Наш опыт свидетельствует, что самые крупные суммы удается взыскать в суде по месту вашего жительства, кроме того, это территориально удобно. Но бывают и исключения, поэтому до обращения в суд нелишним будет навести справки: проанализировать судебные решения (их часто выкладывают дольщики в социальных сетях) или поспрашивать других дольщиков вашего дома.

Многие сейчас удивятся: «Как так? Какая мне положена неустойка – написано в законе». Так-то это так, но в другом законе, а именно в ст. 333 Гражданского кодекса РФ, написано:

«Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении».

Соразмерность – критерий оценочный, а значит, определять значение, что является соразмерным, а что нет, будет судья. А судья – это человек, и понятие соразмерности может меняться от судьи к судье, от процесса к процессу.

Кому-то удается взыскать одни суммы, а кому-то совсем другие. Закон один, а результаты разные (смотри приложения 2.3–2.4).

Третьим преимуществом того, что иски к застройщикам подпадают под закон «О защите прав потребителей», является то, что если цена иска не превышает 1 000 000 рублей, то вы освобождаетесь от уплаты госпошлины за обращение в суд. В случае если цена иска превышает 1 000 000 рублей, то на сумму превышения 1 000 000 рублей следует доплатить госпошлину.

Для тех, кто не очень внимательно читал или быстро забыл прочитанное, напоминаем: первым преимуществом было право на получение штрафа. О нем мы писали в разделе о досудебном урегулировании споров (претензиях).

Иск можно подать только в письменной форме. Хотя нет запрета на подачу иска в рукописной форме, рекомендуем подать его все-таки напечатанным. Рукописный текст, конечно, усложнит написание отзыва застройщику, но также усложнит восприятие ваших требований судьей. Поэтому, как бы вам ни хотелось насолить застройщику, уважайте чужой труд и глаза судьи.

Четких требований к написанию иска нет. Тем не менее есть общепринятые правила оформления документов в суд, а также четкий перечень документов, которые следует приложить к исковому заявлению.

К исковому заявлению следует приложить:

Копию искового заявления и копии приложенных к нему материалов, которые перечислены ниже. Количество копий соответствует количеству ответчиков и третьих лиц. По спорам о ДДУ ответчик, как правило, один – застройщик, а значит, и приложить придется одну копию.

Доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя истца. Так как вы читаете это пособие, то, по всей вероятности, решили защищать свои интересы самостоятельно, а значит, казалось бы, о каком таком документе может идти речь, ведь вы – это вы и действуете лично. Однако мы рекомендуем приложить копию страницы из паспорта с фотографией и пропиской. Несмотря на то что ни в одном законе нет данного требования, оно получило широкое распространение у работников судебного аппарата, так что проще приложить, чем потом получить приостановку по исковому заявлению из-за того, что тот, к кому попал ваш иск, закон не читает и привык видеть эти бумажки.

Копии документов, подтверждающих обстоятельства, на которых истец основывает свои требования. То есть ваш договор о долевом участии в строительстве. Кредитный договор, если привлекали заемные средства и претендуете на разницу в процентах. Договор найма помещения, если снимаете жилье и претендуете на компенсацию этих сумм. Рецепты от невропатолога, если известие о том, что срок сдачи дома настолько вывело вас из равновесия, что вы были вынуждены обратиться к врачу и так далее. Не увлекайтесь. Понятно, что получить вы хотите как можно больше, но делать липу и наглеть все же не стоит. Судьи тоже люди и все понимают. Если вам настолько понравилась идея полечиться за счет застройщика, то проверьте, чтоб справки были датированы нужным периодом. Аналогично по аренде: не стоит снимать огромные апартаменты на следующий день после просрочки, когда вы строите квартиру-студию.

Доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора. В спорах с застройщиками данный документ не является обязательным, но, как мы писали ранее, он дает вам право претендовать на 50%-й штраф с застройщика в вашу пользу от присужденных сумм, а значит, не забудьте его приложить.

Расчет взыскиваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц. Он может быть сделан по тексту иска или отдельно. В рекомендуемой нами форме он приведен по тексту. Если расчет отражен по тексту, то прикладывать ничего не требуется.

Несмотря на то что у многих из вас велико желание предъявить иск и взыскать с застройщика все: и долг, и штраф, и недоделки, и моральный ущерб, рекомендуем умерить свои желания. Прилагаемая нами форма не содержит раздела по недостаткам квартиры не просто так. Спор о взыскании недостатков по переданной застройщиком квартире – это намного более сложная категория дел, нежели взыскание неустойки. Победу по данной категории дел в большинстве случаев не сможет вам гарантировать даже профессиональный юрист. Здесь многое зависит от того, как составлен акт принятия квартиры. Именно поэтому мы акцентировали внимание на данном документе ранее, на качестве заключения эксперта и многих других факторах.

Для желающих попробовать свои силы, в приложении № 2.5 есть решение суда, являющееся классическим примером наказания застройщика за некачественное строительство квартиры и нарушение сроков ее передачи дольщикам. Как знать, возможно, среди читателей действительно есть люди, схватывающие навык на лету, и им нужно лишь подсказать направление.

Обращаем внимание: к исковому заявлению вы прикладываете копии документов!

Все прилагаемые копии документов необходимо заверить. Для этого на каждом листе проставляете удостоверительную надпись: «копия верна, число, подпись, расшифровка – И. О. Фамилия».

В исковом заявлении должны быть указаны:

наименование суда, в который подается заявление;

наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;

наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;

в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;

обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;

цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;

сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;

перечень прилагаемых к заявлению документов.

Обращаем внимание: если вы что-либо из изложенного выше перечня не укажете или забудете приложить какой-либо документ, то суд не примет иск. Поданные вами материалы будут оставлены без движения, а вам будет назначен срок, в который следует устранить обозначенные в определении допущенные вами нарушения.

Форму искового заявления по взысканию неустойки за нарушение сроков сдачи по договору долевого участия в строительстве вы найдете в приложении № 1.3.

Подготовленный иск следует подать в суд. Сделать это можно, доставив его в канцелярию суда. В этом случае вам придется заранее уточнить режим работы канцелярии суда и отстоять довольно внушительную очередь. В крупных городах вы можете провести в очереди на подачу иска до 6 часов. В случае подачи иска через канцелярию суда– доказательством подачи иска будет отметка на вашем экземпляре искового заявления.

А можете, как и в случае с претензией, отправить иск «Почтой России». Форма описи в суд приведена в приложении № 1.4. В этом случае доказательством подачи иска будет квитанция Почты России.

Вариант электронной подачи мы не будем рассматривать в связи с низким распространением усиленной электронной цифровой подписи у граждан, а также в связи с пока еще нестабильной работой данной системы.

Самый простой способ подать иск и не запутаться – осуществить следующую последовательность действий:

Заполнить иск, подписать, приложить к нему документы по перечню в приложении (копии заверить, каждый лист – проставлением удостоверительной надписи: «копия верна число, подпись, расшифровка (И. О. Фамилия)»).

Снять с получившегося пакета (иск и документы по перечню) две копии (исковое заявление в этих пачках – копия);

на первой копии в верхнем правом углу написать: «Копия для ответчика»,

копию для ответчика заверить (заверить каждый лист проставлением удостоверительной надписи: «Копия верна число, подпись, расшифровка (И. О. Фамилия)»);

вторая копия – это ваш экземпляр.

Подготовить и распечатать опись в двух экземплярах, подписать ее в графе «Отправитель».

Вложить в конверт иск, все приложения, включая копию иска со всеми приложениями для ответчика, и отправить «Почтой России».

На руках у вас должны остаться: экземпляр описи со штампом почты + квитанция, выданная на почте.

Судебное разбирательство последовательно проходит три этапа:

подготовительный;

рассмотрение дела по существу;

утверждение и оглашение решения.

В одно заседание спор, как правило, не рассматривается. В среднем споры о взыскании неустойки с подрядчиков рассматриваются за 2–3 заседания. То есть следует быть готовым, что здание суда для участия в судебных разбирательствах вам придется посетить минимум два раза.

О времени и месте судебного разбирательства вас проинформируют одним из указанных ниже способов:

заказным письмом с уведомлением о вручении;

судебной повесткой;

телефонограммой (или СМС-сообщением);

сообщением по электронной почте.

Споры о взыскании неустойки из-за нарушения сроков передачи объекта долевого участия рассматриваются судьей единолично. Кроме судьи и сторон по делу, в зале суда будет присутствовать секретарь (помощник судьи), который будет вести протокол судебного заседания. Как правило, судебное заседание происходит в «открытом режиме». Это означает, что в зале суда могут присутствовать также любые иные граждане. Как правило, заходят послушать заседание студенты юрфака, журналисты или представители по иным делам, которым предстоит рассматриваться у этого же судьи. Представители из других процессов могут зайти в ваше заседание для того, чтобы получить представление по специфике рассмотрения дел данным судьей, скоротать время, получить уроки по тактике ведения дел у других представителей. Хотя процесс должен вестись в соответствии с нормами гражданского процессуального права, описанными в ГПК РФ, его ведение неизбежно преломляется через личность судьи, поэтому процесс у каждого судьи имеет индивидуальные особенности, которые желательно учитывать.

Если вы хотите поучаствовать в чужом процессе до вашего заседания, то необходимо подойти к помощнику судьи до начала заседания, в которое планируете войти, и попросить разрешения. Сделать это можно, когда стороны вызываются в зал заседания или когда помощник вышел из зала по иным основаниям. Вы не обязаны это делать в силу закона, но если не хотите получить негативное восприятие себя у судьи, то лучше это сделать. Несмотря на то что заседания «открытые», многие судьи не любят посторонних в процессе и могут запретить. Если судья против – настаивать не рекомендуем. Тем не менее в большинстве своем на корректную просьбу поприсутствовать, посидеть-послушать вам ответят согласием.

В случае, когда вы сомневаетесь в непредвзятости судьи, вы можете заявить отвод судье. Обращаем внимание: отвод должен быть мотивирован и обоснован, вы не можете отвести судью на том основании, что судья вам не нравится и кажется грубым. Грубость судьи вообще понятие предвзятое. Судьи – опытные специалисты, и в большинстве своем то, что вы называете грубостью, в переложении на стенограмму (перевод в набранный на бумаге текст) можно будет рассматривать лишь как организацию поведения сторон в зале суда. На практике замена судьи если и происходит, то в результате самоотвода или длительной болезни. После замены судьи рассмотрение дела начинается заново.

При входе судьи в зал судебного заседания следует встать. Обращение к судье следует начинать со слов: «Уважаемый суд». Все объяснения, показания, ответы на вопросы судьи дают стоя. Отступления от этого правила можно делать лишь с разрешения судьи.

Войдя, судья разрешит всем сесть, объявит заседание открытым, сообщит, какое дело рассматривается, проверит явку и наличие полномочий, участие в заседании от имени стороны.

Важно: не забудьте взять с собой паспорт! Именно по этому документу будут проверяться ваши полномочия, так как вы осуществляете защиту своих нарушенных прав лично. Права, студенческие и иные документы – не годятся.

От застройщика, вероятнее всего, будет представитель по доверенности. Он, в свою очередь, передаст паспорт и доверенность.

Документы, как правило, подаются помощнику судьи при входе в зал судебных заседаний.

После этого судья уточнит, знают ли стороны права и обязанности участников процесса. Поскольку вы не являетесь профессиональными представителями, не стесняйтесь сказать, что не знаете, даже если прочитали заранее их в кодексе. Судья их озвучит и будет более лояльно относиться к тому, что местами вы можете не очень хорошо ориентироваться в процессе, теряетесь при ответах на вопросы, говорите больше и не всегда то, что нужно, в отличие от профессиональных представителей.

При переходе к рассмотрению дела по существу судья об этом объявит. К сожалению, данное объявление делается не всегда четко, и многие даже профессиональные участники не всегда его слышат. Понять то, что судья начал рассмотрение дело по существу, вы сможете, услышав вопрос, заданный вам: «Поддерживаете ли Вы свои исковые требования?» или аналогичный по смыслу. На данный вопрос следует ответить утвердительно.

После этого судья спросит: «…на чем основываете свои требования?» Не надо зачитывать свой иск. Судья умеет читать. Достаточно будет сказать, что вы поддерживаете иск, подробно позиция изложена по тексту искового заявления и то, что, приобретая квартиру, вы рассчитывали ее получить вовремя.

Далее по возможности отвечайте на вопросы, которые задает судья.

После вашего выступления слово будет предложено ответчику. Он будет возражать, просить суд снизить неустойку.

Ответить на то, что говорит ответчик, можно будет, лишь когда судья разрешит или предложит это сделать. Здесь вам следует настаивать на том, что застройщику надо было тщательно оценивать свои риски и грамотно определять сроки строительства. Его ошибки не должны ущемлять ваши права и компенсироваться за ваш счет.

Возможно, судья предложит заключить мировое соглашение. При принятии решения о заключении мирового соглашения исходите из критерия его разумности и приемлемости для вас. Вы должны исходить из вашей личной оценки.

Если вы примете решение заключить мировое соглашение, необходимо помнить, что после утверждения его судом производство по делу будет прекращено. Обратиться повторно в суд за защитой нарушенного права вы не сможете. Если застройщик не будет самостоятельно исполнять заключенное мировое соглашение, вы получите исполнительный лист на те суммы и на те условия, которые будут прописаны в мировом соглашении. Улучшить условия нельзя. Поэтому, несмотря на то что мировое соглашение заключается на условиях взаимных уступок со стороны вас и застройщика, важно не продешевить и не получить в надежде на быстрые деньги условия значительно хуже, чем мог присудить суд. Несколько примеров согласованных сторонами условий мировых соглашений, которые были утверждены судом, содержатся в приложении № 2.1.

Обращаем внимание: несмотря на то что вопрос примирения сторон решается между вами и застройщиком самостоятельно и стороны могут согласовать многие положения и взаимные уступки, права сторон не безграничны.

Заключая мировое соглашение, стороны в добровольном порядке должны урегулировать все возникшие между ними спорные вопросы, являющиеся предметом исковых требований. При этом суд проверит, чтобы мировое соглашение не противоречило закону и не нарушало права и законные интересы других лиц. Необходимость прекращения производства по делу в связи с утверждением мирового соглашения связана именно с тем обстоятельством, что все являющиеся предметом спора требования разрешены, поэтому продолжение судебного разбирательства невозможно. Таким образом, для того чтобы мировое соглашение было утверждено судом, оно должно отвечать следующим критериям:

предложенный сторонами проект мирового соглашения должен разрешать все спорные вопросы;

предложенный проект не должен иметь противоречий и неопределенностей толкования;

согласованные сторонами условия должны находиться в пределах правового поля – быть законны;

согласованные сторонами условия не должны нарушать прав и законных интересов других лиц.

В случае если суд выявит невыполнение хотя бы одного из указанных требований, то суд откажет в удовлетворении мирового соглашения. Пример условий, которые были отклонены судом, вы найдете в приложении № 2.2.

После обсуждения вопросов о примирении, если стороны не смогут договориться, судья продолжит судебное разбирательство. После ознакомления с позициями сторон, выслушивания доводов и аргументов суд изучит письменные доказательства. Иногда судьи просматривают документы в ходе ваших выступлений, но о том, что судья начинает изучать письменные доказательства, он в любом случае объявит. В ситуации, когда судья внимательно знакомился с материалами дела заранее или в ходе вашего выступления, данное заявление будет скорее декларативно. Не следует ожидать, что судья будет длительно и внимательно рассматривать каждый предоставленный документ. Как правило, внимание судьи к тем или иным моментам в документе можно привлечь, лишь попросив обратить на них внимание.

Забудьте все, что вы могли видеть в передачах «Час суда» и ей подобных. К сожалению, эти передачи далеки от реалий судопроизводства и лишь способствуют формированию заблуждений у непрофессиональных участников.

В зале суда следует вести себя корректно: не перебивать судью, другую сторону процесса (оппонента), не доводить выступления до хамства, пререкательств с ответчиком или судьей. В случае нарушения порядка судья объявляет предупреждение. При повторном нарушении может удалить вас из зала суда или наложить штраф до 1 тысячи рублей.

Судья может оштрафовать также в случае:

проявления неуважения к судье;

не предоставления доказательств по запросу судьи и по иным основаниям.

О наложении штрафа судья выносит определение, его копию направят в адрес лица, на которое наложен штраф.

Эксперты, свидетели, заседатели, как правило, не привлекаются для участия в судебных разбирательствах по делам о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартир по договорам о долевом участии в строительстве.

После того как судья рассмотрит все доказательства, он предложит сторонам выступить, в чем-либо дополнить свои доказательства. Если дополнений нет, то сторонам предложат выступить в прениях. Данное заявление означает, что до вынесения решения осталось совсем чуть-чуть.

В прениях стороны коротко обосновывают свою позицию по делу. В прениях нельзя ссылаться на:

обстоятельства, которые судом не выяснялись (в т. ч. документы, которые не приобщались к материалам дела);

доказательства, которые были признаны судом недопустимыми.

Если во время прений суд решит, что нужно выяснить дополнительные обстоятельства, то он возобновляет рассмотрение дела. На практике такое происходит нечасто, в процессах автору это удавалось лишь дважды за четырнадцать лет судебного представительства. Ожидать такого исхода по спорам ДДУ точно не следует. Поэтому, если есть что сказать, говорите это на стадии исследований доказательств.

После истца в прениях выступает ответчик. После того как высказались все участники, судья предложит обменяться репликами. Данное предложение носит скорее формальный характер, ограничьтесь в выступлениях, прениях заявлением о том, что, приобретая квартиру, рассчитывали получить ее своевременно и поэтому поддерживаете требования в полном объеме.

После этого судья объявит, что удаляется для вынесения решения. Когда судья встанет, вам следует тоже встать.

Некоторые суды не имеют отдельного помещения, куда судья может выйти, и тогда удалиться (выйти из зала заседаний) предложат вам.

После возвращения судья объявит решение.

У сторон будет месячный срок на его обжалование. Для споров по договорам долевого участия нехарактерно принципиальное изменение результата решения, поэтому обжаловать его малоперспективно. Тем не менее, учитывая, что обжалование затягивает сроки вступления судебного решения в силу и, соответственно, выдачу исполнительного листа, данным правом, скорее всего, воспользуется ответчик.

Особенностью рассмотрения дела в апелляции будет то, что спор будут рассматривать три судьи, один из которых будет председательствовать (вести процесс). В остальном ведение процесса схоже.

Обращаем внимание: в апелляцию нельзя подавать документы и заявлять доводы, которые не исследовались судом первой инстанции. Исключение составляют доводы и документы, которые не могли быть сделаны в суде первой инстанции, и то, что это нельзя было сделать ранее, следует доказать.

После завершения судебного разбирательства и вступления в силу решения суда суд выдаст вам исполнительный лист.

Обращаем внимание: решение суда вступит в силу через месяц после изготовления мотивированной его части в случае, если ответчик не воспользуется правом на апелляционное обжалование. Если ответчик будет обжаловать, то по итогам рассмотрения апелляционной жалобы.

Исполнительный лист позволит вам получить присужденные деньги.