Планируем взять ипотечный кредит под залог своей квартиры. Собственниками квартиры являются: я, моя супруга и моя дочь 12 лет. Каждый имеет по 1/3 доле. Дадут ли мне кредит под залог этой квартиры?
Так как вы будете являться заемщиком по кредитному договору, то и в качестве обеспечения по кредиту вам необходимо будет предоставить именно свое имущество. В соответствии с Семейным кодексом, имущество детей не является имуществом их родителей. Оформляя какие-либо сделки с имуществом ребенка, вы действуете не как собственник этого имущества, а как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка. С 14 лет несовершеннолетние подписывают договоры сами, но с согласия одного из родителей.
Таким образом, если банк заключит с вами кредитный договор и возьмет в качестве обеспечения по кредиту квартиру, в которой доля принадлежит ребенку, то кредит не будет обеспечен залогом. Так как у ребенка не возникает обязанности по кредитному договору и в случае, если вы не сможете выплачивать кредит, банк не сможет реализовать квартиру. Поэтому банки не берут в залог квартиры, доля в праве собственности на которые принадлежит детям.
Отчуждение (продажа, мена, дарение и т. п.) недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, происходит только с согласия на то органов опеки. А органы опеки не дадут такого разрешения, если жилищные условия ребенка будут ухудшены.
Поэтому в вашем случае необходимо сначала переоформить долю, принадлежащую дочери на свое имя. Для этого получите разрешение органов опеки. Но для того, чтобы его получить необходимо будет оформить в собственность ребенка такое же количество метров, какое ему принадлежало в предыдущей квартире. Если есть бабушки и дедушки, и у них в собственности есть недвижимость, то они могут подарить часть своей квартиры или дома своей внучке.
Потом Вы получите разрешение на отчуждение доли ребенка, оформите договор дарения. Мама в этом договоре может выступать в качестве представителя ребенка и расписываться за ребенка. Далее проводите регистрацию права собственности. В результате у вас в собственности – 2/3 доли, у вашей супруги – 1/3. В банке вы оба будете созаемщиками, причем доходы супруги могут и не учитываться для расчета размера кредита и платежей. В залог банку вы с супругой передаете свою квартиру.
Однако на практике банки не очень любят давать кредит под залог квартиры, в которой кто-либо прописан.
