Права и обязанности собственника залоговой квартиры (Заемщика)

Приобретя квартиру с использованием ипотечного кредита, вы не обязаны проживать и регистрироваться в этой квартире ни постоянно, ни временно.

Что касается ремонта квартиры, то, вам никто не запретит произвести ремонт в квартире, главное, чтобы этот ремонт не ухудшил потребительские качества квартиры, так как квартира до выплаты вами кредита находится в залоге у банка. Также вы не имеете права производить какую-либо перепланировку в квартире без согласия на то банка.

Даже для того, чтобы произвести незначительную перепланировку, например, совместить туалет с ванной, вам необходимо получить разрешение из архитектуры. А разрешение вы такое получите только в том случае, если предоставите письмо из банка с согласием на такую перепланировку.

Все свои действия, связанные с использованием квартиры, находящейся в залоге у банка, вы должны согласовывать с этим самым банком. Будь то перепланировка или сдача в аренду.

В соответствии со ст. 40 «Закона об ипотеке», залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование», но в законе существует оговорка: «если иное не предусмотрено договором». Поэтому чаще всего банки требуют согласования с ними действий по сдаче в аренду заложенного имущества.

Прочтите внимательно договор. В договоре, который вы заключили с банком, должно быть указано, при каких условиях вы можете сдать квартиру в аренду. Обычно эта фраза звучит так «заемщик не имеет права сдавать квартиру в аренду или вселять третьих лиц иначе, чем с согласия банка…». В некоторых случаях право сдавать квартиру в аренду и без согласия банка прописывается в самом кредитном договоре, но при этом либо процент по кредиту выше, либо, первоначальный взнос заемщика больше 50-70 % от стоимости квартиры.

Как правило, без согласия банка сдавать квартиру, находящуюся в залоге нельзя. Сдача в аренду предмета залога для банка дополнительные риски.

Конечно, на практике, я очень редко встречала людей, которые приобретя квартиру в ипотеку, что-либо согласовывали с банком. Как правило, никто не проверяет, как вы используете квартиру, приобретенную вами за счет ипотечного кредита. Главное, что бы платежи по кредиту вносили во время. Мои знакомые даже умудрились произвести перепланировку в квартире. И ни один сотрудник банка к ним не пришел. Так и выплатили кредит, и сняли обременение.

Однако, все хорошо, что хорошо кончается. А вот если вдруг при производстве работ по демонтажу кладовки на вас пожалуются соседи, или ваши квартиранты зальют соседей, а те в свою очередь подадут заявление в суд на возмещение ущерба, то в банке вас могут ожидать неприятности, так как вы нарушили условия договора, сдав предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка).

Гораздо хуже при возникновении страхового случая. Например, в квартире случился пожар. И так как в квартире проживали не вы, а ваши квартиранты, страховая компания, с которой вы заключили договор при оформлении договора купли-продажи квартиры, и оплачиваете ежегодно не маленькие деньги, откажет вам в выплате страховки, так как ни в банк, ни в страховую компанию вы не заявили о том, что будете сдавать квартиру в аренду.

Сдача квартиры в аренду – это дополнительные риски и для банка, и для страховой компании, потому что квартиранты, как правило, не относятся так же бережно к имуществу, как собственники. А если существуют дополнительные риски для страховой компании, то и оплата при страховании будет выше.

Риски также существуют и для вас. В случае, если ваш квартирант вам не платит и не выезжает из квартиры и вы обращаетесь в суд, чтобы получить плату за проживание и выселить его из квартиры, в суде возникнет вопрос, а каким образом вы заключили договор с вашим квартирантом, если банк не дал вам на то согласия.

Так что брать ли в банке разрешение на сдачу квартиры в аренду или не брать, решайте сами. Одно могу сказать, что делать это нужно, иначе в большинстве случаев вы нарушите договор, заключенный с банком.