Оформив договор купли-продажи квартиры, вы стали собственником квартиры. И не имеет значения, что квартира была приобретена за счет кредитных средств банка в ипотеку и сейчас находится в залоге у того самого банка. Собственник – вы. Банк – залогодержатель.

Следовательно, у вас при приобретении квартиры возникли те же самые права и обязанности собственника, как если бы вы приобрели бы квартиру за счет собственных, а не кредитных средств.

В некоторых случаях ваши права собственника могут быть ограничены условиями кредитного договора, но только в той его части, где делать что-либо вы можете с согласия банка. Например, продавать, сдавать в наем (но не всегда), производить реконструкцию и перевод в нежилой фонд и т. д.

Что касается прописки в квартире, находящейся в залоге у банка, то этот вопрос не имеет четкого ответа в Российском законодательстве. Некоторые банки в кредитном договоре запрещают прописку в залоговой квартире (что бывает крайне редко), некоторые разрешают прописку без согласия банка только собственнику-заемщику, некоторые разрешают прописку без согласия банка так же членам семьи собственника (дети, родители, супруг), а для прописки в квартиру других лиц, не являющихся членами семьи собственника-заемщика, например братьев, сестер и др. требуют согласование этого вопроса с банком.

Конечно, ограничения, наложенные на использование собственником залоговой квартиры, противоречат действующему законодательству РФ. В соответствии со ст 346 Гражданского кодекса РФ и ст.29 «Закона об ипотеке» залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по ипотечному договору в соответствии с его назначением и по своему усмотрению. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Также согласие банка-залогодержателя на прописку даже членов семьи, а посторонних лиц тем более, могу потребовать работники паспортного стола, хотя это и противоречит действующему законодательству. Но так как четких правил насчет прописки в залоговой квартире нет, то тут каждый придумывает свою трактовку.

Можно, конечно, обратиться в суд, и оспорить данное требование. Но легче, конечно, получить согласие банка на прописку членов семьи. А вот если в банке вам откажут в этом, тогда можно и в суд пойти. Но в моей практике таких ситуаций не было, банки никогда не отказывали в даче согласия на прописку членов семьи собственника.

В вашей ситуации, вам в первую очередь нужно внимательно еще раз прочитать подписанный вами договор с банком. Если в договоре указано, что при прописке кого-либо в квартиру вам необходимо получить согласие банка, обращайтесь в банк. Согласие банка на прописку мамы, вы получите без проблем, так как мама является членом вашей семьи. Вот с пропиской сестры и племянницы, сложнее.

В вашем случае, так как в квартиру вы планируете прописать несовершеннолетнего ребенка, дочь вашей сестры, в банке могут потребовать так же подписать обязательство выписать несовершеннолетнего ребенка в случае, если на заложенную квартиру будет наложено взыскание и ее необходимо будет реализовать для погашения долга по кредитному договору.

Такое обязательство чистая формальность, так как в соответствии с действующим законодательством при наложении взыскания на заложенное имущество вы и так обязаны выписаться и выписать всех членов семьи, невзирая на то, что среди них есть несовершеннолетние.