Собираюсь приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита. Квартиру подобрал. Но хозяйка квартиры в данный момент проживает в другом городе. Есть доверенность на продажу на имя сына хозяйки. Могу ли я приобрести эту квартиру, ведь законом разрешено продавать недвижимость по доверенности?
Конечно, вы можете приобрести квартиру, и заключить договор купли-продажи через доверенное лицо, если доверенность оформлена в соответствии с действующим законодательством. Но, не в ипотеку.
Дело в том, что с 2008-го года АИЖК изменило стандарты и перестало выкупать кредиты, по которым договоры купли-продажи были подписаны третьими лицами, действующими по доверенности.
Такие договоры купли-продажи несут в себе дополнительные риски. Дело в том, что доверенность должна быть действительной не только на момент подписания договора купли-продажи, но также до конца проведения государственной регистрации. Доверенность не может быть отозвана доверителем и сам доверитель (собственник квартиры) должен быть жив до конца проведения государственной регистрации права.
Проверить доверенность очень трудно, даже банку, так как здесь вступает в силу понятие тайны нотариального действия. Никто, даже доверенное лицо, не имеет права получить данные о том, была ли отменена доверенность. Доверенное лицо может получить такие данные только от доверителя (собственника квартиры). Впрочем, доверенность может быть отменена и на этапе государственной регистрации.
В этом случае, если вы возьмете ипотечный кредит, приобретете квартиру по доверенности, а впоследствии сделка будет расторгнута, то кредит вам платить все равно придется.
Мои знакомые в 2006-м году приобрели квартиру в ипотеку. Сделка была оформлена по доверенности. Впоследствии выяснилось, что хозяйка квартиры умерла до заключения сделки. Сделка была расторгнута по заявлению родственников. А человек, действовавший по доверенности, уехал с деньгами за пределы России.
Мои знакомые не получив квартиры, но подписав кредитный договор и получив по нему деньги, вынуждены выплачивать этот кредит, так как могут пострадать их поручители. У поручителей есть в собственности недвижимость, и в случае не поступления платежей по кредиту, банк имеет право взыскать эти платежи с поручителей или наложить взыскание на их имущество. Да и кредитная история не только заемщиков, но и поручителей будет испорчена.
Хочу добавить, что прежде чем выплачивать кредит, мои знакомые обращались в суды разных инстанций. И им везде было отказано. Подписывая кредитный договор, вы берете на себя ответственность по выплате кредита, независимо от того, что случится с квартирой. Хоть пожар. Здесь уже возникают ваши отношения со страховой компанией. Ничего не происходит автоматически.
