Иногда в объявлениях о продаже недвижимости встречается фраза «Ипотека невозможна». В каких случаях возникают такие ограничения, с чем это связано, и возможно ли решить эту проблему? Чего должен опасаться покупатель, приобретая такую квартиру, хоть и не в ипотеку?
Ситуаций таких много, и чаще всего это никак не связано с рисками. Примеры: объект недвижимости в собственности менее трех лет, сложная сделка с последующей покупкой другого объекта; продажа по доверенности; есть перепланировка или переоборудование; продавец просто не желает продавать квартиру ипотечникам, думая, что оформление сделки растянется во времени, или при снятии денег со счета банк удержит проценты и т. п.
Фраза «Ипотека невозможна» может встречаться в двух случаях:
– продажа недвижимости покупателю-ипотечнику не устраивает продавца, и
– объект залога (приобретаемый объект недвижимости) не устраивает (или может не устроить) банк.
Сначала рассмотрим первый случай, когда сам продавец категорически против продажи своей квартиры или дома покупателю-ипотечнику. Такая проблема может возникнуть в следующих ситуациях:
1. Продавец сам стал собственником продаваемого объекта недвижимости менее трех лет назад. Стал собственником, это значит, что он не только оформил договор купли-продажи, но и зарегистрировал право собственности на объект недвижимости. Ведь право собственности возникает с момента проведения государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае с недвижимым имуществом, полученным в наследство, право у наследника на это имущество возникает не с момента проведения государственной регистрации права, а с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя или вступлении в законную силу решения суда о признании его умершим).
Чего опасается в этом случае продавец? Того, что он обязан будет показать в договоре купли-продажи полную стоимость, так как недвижимость приобретается за счет заемных средств, которые покупателю выделяет банк под залог приобретаемой недвижимости.
А показав в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость квартиры, он от этой суммы за минусом одного миллиона рублей (предоставляемая государством льгота) и должен будет заплатить налог в размере 13 %.
Конечно, далеко не каждый продавец при данных обстоятельствах согласится указывать в договоре купли-продажи полную стоимость продаваемого жилья. Конечно, занижать цену нельзя. Но практика показывает, что так поступает подавляющее большинство продавцов, которые владели своей недвижимостью менее трех лет.
Есть ли возможность, оформить такую квартиру с использованием ипотечного кредита, не заставив продавца платить безумные суммы налогов?
Да. Есть. Во-первых, в случае, если продавец после продажи квартиры приобретает другой объект недвижимости, он одновременно с покупкой получает возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом с суммы до двух миллионов рублей. Таким образом, если цена продаваемой квартиры составляет не более трех миллионов, а приобретаемой не менее двух миллионов, то необходимо объяснить продавцу, что налог ему платить не придется, так как сумма налогового вычета при покупке квартиры компенсирует сумму налога, необходимого уплатить продавцу при продаже первой квартиры.
Во-вторых, существуют банки, которые готовы к тому, что в договоре купли-продажи будет указана заниженная стоимость приобретаемого объекта недвижимости. В этом случае на процедуру оформления сделки и выплату денег продавцу понадобится чуть больше времени, потому что, сначала будет оформлен договор купли-продажи и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, а потом уже в регистрационную службу будет подана закладная и после выплачены деньги продавцу.
2. Продавец одновременно является покупателем другой квартиры, и он опасается, что деньги за проданную квартиру не будут получены вовремя, тем самым он может не уложиться в сроки, и не выполнить обязательства перед своим продавцом, тем самым потеряет задаток.
В этом случае нужно объяснить продавцу, что банк, в котором вы берете кредит надежный, и деньги будут перечислены вовремя. Так же необходимо встретиться с продавцом второй квартиры и увеличить сроки для окончательного расчета, указанные в договоре задатка.
3. Для банка требуется более расширенный пакет документов, чем если бы эта сделка проводилась бы без использования ипотечного кредита. Это требует дополнительных финансовых затрат. Например, банки требуют технический паспорт на квартиру, изготовленный не ранее, чем пять лет назад, а иногда и не ранее, чем один год. Для оформления сделки в простой письменной форме, тем более, если право на данный объект недвижимости уже зарегистрировано в регистрационной службе, технический паспорт вообще не требуется.
Поэтому, в этом случае, покупатель должен предложить продавцу взять на себя расходы или часть расходов по изготовлению нового технического паспорта.
Во втором случае, когда банк не устраивает предмет залога, возможны следующие варианты:
1. Объект недвижимости продается по доверенности. Не смотря на то, что доверенное лицо может приходиться продавцу близким родственником, банк откажет в оформлении такой сделки. За всю свою многолетнюю деятельность я не встречала ситуаций, когда банк согласился бы оформить такую сделку. Продажа по доверенности безусловно законна. Однако проверить доверенность сложно, да и много рисков с ее возможной отменой до окончания регистрации. А банку дополнительные риски ни к чему.
2. В квартире есть неузаконенная перепланировка или переоборудование. Банк может не устроить такая квартира в качестве предмета залога. Это становится абсолютно невозможным, если без проекта и разрешения снесены или нарушены несущие стены, перенесено газовое оборудование, произведены пристройки (на первых этажах) на земле, не принадлежащей собственнику квартиры и т. д., словом то, что узаконить нельзя. Однако некоторые банки готовы рассмотреть варианты с незначительной перепланировкой, например, совмещенный санузел (разумеется, если стена между ванной и туалетом не несущая), демонтированные кладовки и другое, словом, такие перепланировки, не нарушают строительных норм.
В этом случае, оценщик, при оценке квартиры, учитывает сумму, которую необходимо будет потратить на узаконивание данной перепланировки и вычитает ее из окончательной цены. А покупатель, в свою очередь берет на себя обязательство перед банком в течение определенного времени после приобретения узаконить данную перепланировку.
Здесь мною рассмотрено только несколько ситуаций. Бывают и другие. Но довольно часто проблему можно решить. А опасения продавца чаще всего возникают из-за незнания путей решения.
