Если вы собираетесь приобрести индивидуальный жилой дом с земельным участком, использовав при покупке ипотечный кредит банка, то вам необходимо при выборе дома руководствоваться требованиями банка, предъявляемыми к индивидуальным жилым домам, как предмету залога. Требования к частному дому у банков более жесткие, чем к квартирам в многоквартирных домах.

Связано это прежде всего с тем, что банк при выдаче ипотечного кредита должен получить в качестве обеспечения этого кредита достаточно ликвидный объект. А индивидуальные жилые дома часто возводятся гражданами самостоятельно, нередки случаи несоблюдения строительных норм и правил застройки, или правила застройки и требования к строениям, в то время, когда был построен дом, уже устарели, и сейчас действуют другие нормы и правила.

Да и планировка индивидуальных жилых домов часто бывает настолько индивидуальна, что может сказаться на ликвидности данного объекта. И если вы вдруг не сможете вносить платежи по кредиту, а банку необходимо будет вернуть выданные средства путем наложения взыскания на заложенный объект, то при его реализации может возникнуть проблема в связи с низкой ликвидностью.

Приведу некоторые довольно часто встречающиеся требования. Часто, это не значит всегда. Бывают исключения. А бывает так, что требования меняются. Если в стране наблюдается стабильность и экономическая ситуация благоприятная, то требования к предмету залога могут быть ослаблены, а если экономическая ситуация неблагоприятная, то банки начинают выдвигать очень жесткие требования как к заемщикам, так и к предмету залога.

Требования к местоположению:

1. Индивидуальный жилой дом с земельным участком должен располагаться в том же регионе, в котором располагается банк или его отделение.

2. Не должен находиться на территории какого-либо закрытого административно-территориального образования, например, на территории, прилегающей к режимному объекту, доступ на которую разрешен только ограниченному кругу лиц.

3. В населенном пункте, в котором находится данный жилой дом, должны находиться и другие жилые дома, которые пригодны для проживания.

4. Должен находиться на территории, не подлежащей согласно градостроительному плану сносу.

Требования к индивидуальному жилому дому:

1. Часто банки вносят ограничения по году постройки индивидуального жилого дома. Если квартира, рассматриваемая банком как предмет залога, может находиться в доме, например 1940 года постройки, так как эта квартира может быть достаточно ликвидной, то для индивидуальных жилых домов это исключено. Часто рассматриваются только те дома, которым не более двадцати лет.

2. Процент износа не должен превышать 50 %. В некоторых случаях банки заявляют о том, что допускается износ и в 60 %. Однако на практике часто банки рассматривают только достаточно новые дома с процентом износа не более 20-30 %.

3. Дом должен иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

4. Стены дома должны быть кирпичными или каменными. Никакой саман, обложенный кирпичом, не допускается.

5. Дом должен быть подключен к коммуникациям (электричество, газ, питьевая вода, центральная канализация).

6. Дом должен быть в состоянии, пригодном для круглогодичного проживания, в исправном состоянии должны быть коммуникации и крыша дома.

7. Дом должен иметь подъездную дорогу, по которой возможен подъезд в течение всего года, независимо от времени года и погоды.

В соответствии с действующим законодательством при передаче в залог жилого дома, земельный участок, на котором он расположен, тоже передается в залог одновременно с жилым домом. И независимо от того, что вы хотите оформить покупку дома и земельного участка разными договорами, при оформлении закладной вам придется передать в залог банку и земельный участок.

Поэтому следующие требования я обобщу.

Требования к документам на жилой дом и земельный участок:

1. И на дом, и на земельный участок у продавца должны быть правоустанавливающие документы. Некоторые банки рассматривают варианты, когда на земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, но здесь мы этот вариант не рассматриваем, так как в вашей ситуации земельный участок находится в собственности Продавца.

Право собственности продавца и на дом, и на земельный участок, на котором он расположен, должно быть зарегистрировано в установленном порядке и должно быть подтверждено соответствующими документами (Свидетельством о государственной регистрации права собственности, правоустанавливающими документами (договором купли-продажи, мены, дарения, свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию и т. п. Если дом или земельный участок были приобретены Продавцом до 2000 года, то вместо Свидетельства о государственной регистрации права на правоустанавливающем документе должен стоять штамп БТИ, подтверждающий регистрацию в реестре БТИ).

2. И дом, и земельный участок должны быть свободны от прав третьих лиц, в том числе не должны быть обременены договорами найма или аренды. Продавцом должны быть предоставлены документы об отсутствии арестов и обременений.

3. План дома должен соответствовать плану БТИ, не должно быть самовольного переоборудования и пристроек к дому. Любая реконструкция дома должна быть зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством.

4. Границы земельного участка должны быть установлены и соответствовать плану межевания.

5. И жилой дом, и земельный участок должны иметь кадастровый номер. Границы земельного участка должны быть установлены согласно межевому плану.

6. Подключение к коммуникациям должно быть произведено с разрешения соответствующих служб. Продавец должен иметь на руках проекты, разрешения, акты выполненных работ на подключение воды, канализации, газа, энергоснабжения. Довольно часто Продавцы предъявляют документы, подтверждающие разрешение на подключение, например, воды и канализации, при этом подводка воды и канализации к самому дому и разводка по дому выполнена бывает самовольно.

В заключение хочу сказать, что в данном перечне рассмотрены только общие требования. В каждом банке они могут быть свои. И что допустимо в одном, совершенно исключено в другом. Это касается и года постройки, и процента износа, и других технических характеристик. Поэтому, прежде чем заниматься подбором объекта недвижимости для покупки в ипотеку, уточните требования к предмету залога именно в своем банке.