Знание общих норм гражданского законодательства важно в контексте применения специальных норм о признании сделок недействительными. Тем более что в 2013 г. произошли существенные изменения этих норм, направленные на стабилизацию гражданского оборота. Так, например, недобросовестный продавец недвижимого имущества, заключив договор купли-продажи с одним покупателем, фактически оставаясь до государственной регистрации перехода права собственности титульным собственником и осуществляя права владения и пользования, заключает договор купли-продажи с другим покупателем. Формально он не нарушает закон, поскольку прямого запрета на такие действия нет. Однако продавец действует недобросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ) и злоупотребляет правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), в связи с чем сделка со вторым покупателем может быть признана недействительной. В зависимости от конкретных обстоятельств, например, со ссылкой на ст. 170 ГК РФ (притворная сделка) продавец совершил вторую сделку лишь для вида, без намерения создать правовые последствия. Поэтому несостоявшийся покупатель вправе предъявить недобросовестному продавцу требование о возмещении убытков (ст. 1. «Основные начала гражданского законодательства» (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ).

В Концепции развития гражданского законодательства РФ был предложен широкий спектр мер, направленных на укрепление нравственных начал гражданско-правового регулирования, в том числе введение в гражданское законодательство принципа добросовестности в качестве одного из наиболее общих и важных принципов гражданского права. При этом критерии добросовестности не установлены. В этом вопросе окончательное решение отдается суду и субъективной оценке обстоятельств спора.

В этой главе юристы прокомментируют ряд статей Гражданского кодекса РФ в новой редакции, которые вступили в силу в 2013 г.

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (абзац введен Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ).

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции).

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции).

4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4 введен Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ).

Изменения, вступившие в силу с 1 сентября 2013 г., коснулись и правил предъявления требования о применении последствий недействительной сделки.

Так, согласно п. 3 ст. 166 ГК потребовать применить последствия недействительности ничтожной сделки может сторона сделки или иное лицо, указанное законом. Естественно, исключаются лица, действующие заведомо недобросовестно. Ранее такое требование могло предъявить любое заинтересованное лицо. Кроме этого, лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной, может заявить о ничтожности сделки, не предъявляя при этом требование о применении последствий недействительности сделки. Ранее, как и в предыдущем случае, подобное требование могло быть предъявлено любым лицом.

В то время как законодатель сузил круг лиц, имеющих право заявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, существенно ограничены и полномочия суда в части применения последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе. В настоящее время суд вправе по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки только тогда, когда это необходимо для защиты публичных интересов или прямо предусмотрено законом (п. 4 ст. 166).

Недействительная сделка недействительна с момента ее совершения и не может порождать тех правовых последствий, которые предусмотрены данной сделкой в случае, если бы она была действительной. Общим последствием признания сделки недействительной является двусторонняя реституция – возврат каждой из сторон другой всё полученное по сделке. Однако суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если таковое применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ)

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Указанная редакция статьи действует с 1 сентября 2013 г. С этого момента сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, которая не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является оспоримой, а аналогичная сделка, которая посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, по общему правилу п. 2 статьи ничтожна. Ранее (до 1 сентября 2013 г.) любая сделка, нарушающая требования закона, являлась ничтожной.

В качестве примера применения данной статьи судебной практикой можно привести определение Верховного Суда РФ от 28 января 2014 г. № 19-КГПР13-15. Судом установлено, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий, которые в соответствии с ч. 1 и 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Прокурором заявлены требования в публичных интересах, в интересах неопределенного круга лиц о признании ничтожной сделки по передаче в частную собственность земельного участка из земель особо охраняемых природных территорий и о применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка в муниципальную собственность.

Другой пример. Апелляционным определением Липецкого областного суда со ссылкой на ст. 10, 168 ГК РФ, иск П. Л. в части признания недействительным договора дарения 75/4324 долей в праве общей долевой собственности на здание удовлетворен, права покупателя по договору купли-продажи между К. К. и К. А. переведены на П. Л.(апелляционное определение Липецкого областного суда по делу № 33-146/2014 г.). К. К. подарила К. А. 75/4324 долей в праве общей долевой собственности на здание, а в дальнейшем продала ему оставшуюся долю. Сособственник П. Л., ссылаясь на ст. 10, 169 ГК РФ, обратилась в суд с иском к К. К. и К. А. о признании сделок недействительными вследствие злоупотребления правом, о применении последствий ничтожности сделок и о переводе прав покупателя на себя. Рассматривая указанное дело, суд подчеркнул, что злоупотреблением правом признаются действия, в результате которых сторона, хотя и действует формально законно, умышленно использует закон для получения преимуществ и отступа от принципа равенства всех перед законом.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ)

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации всё полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Закон не устанавливает оснований, по которым сделки квалифицируются как заведомо противные основам правопорядка или нравственности.

В то же время поведение, нарушающее основы правопорядка и нравственности, может выражаться в ненадлежащем поведении в отношении другой стороны сделки: в злоупотреблении экономической мощью, необыкновенно сильном обременении одной из договаривающих сторон, а также в совершении иных сделок, в которых взаимоотношения сторон приобретают характер эксплуатации. Иной вид безнравственного поведения – сделки, направленные против интересов третьих лиц либо общества в целом. К ним относятся сделки, направленные на уклонение от уплаты налогов; сделки, посягающие на существо брака; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми; сделки, направленные на коммерческий подкуп представителя другой стороны или руководителя юридического лица (пояснительная записка «К проекту Федерального закона “О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации”»).

Преследовать цель, противоречащую основам правопорядка, может и притворная сделка. Эта конструкция чаще всего встречается в налоговых отношениях. Стороны вместо совершения вполне законных сделок, налогообложение по которым их не устраивает, с целью уклонения от уплаты налогов совершают другие сделки. В этом случае сделки, которые они заключили, должны рассматриваться и как притворные, и как противоречащие основам правопорядка.

В качестве примера применения судебной практикой указанной статьи можно привести определение Верховного Суда РФ от 15 октября 2013 г. № 5-КГ13-88. К. М. обратилась в суд с иском к бывшему супругу К. П. о признании договора дарения доли квартиры недействительным, ссылаясь на то, что данная сделка противоречит интересам несовершеннолетних детей, проживающих в квартире.

Суд подчеркнул, что совершение родителем, сознательно не проявляющим заботу о благосостоянии детей и фактически оставляющим детей без своего родительского попечения, умышленных действий, направленных на совершение сделки по отчуждению жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение) в пользу иного лица, с целью ущемления прав детей, в том числе жилищных, может свидетельствовать о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом.

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ).

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

С 1 сентября 2013 г. в п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ появилось важное уточнение: сделка считается притворной в том числе, если она прикрывает сделку на иных условиях (например, сделку по иной цене). Судебная практика также выработала ряд критериев, которые могут служить основаниями для квалификации сделки как притворной в связи с ценой:

• стоимость имущества явно и существенно занижена по сравнению с рыночной, справедливой и разумной ценой;

• стороны намерены передать имущество в качестве дара;

• стороны являются аффилированными лицами, и поэтому им должно быть известно о существенном занижении стоимости имущества.

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой всё полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ).

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Для того чтобы совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, обе стороны должны обладать полной дееспособностью. В соответствии с Гражданским законодательством РФ, если человек страдает психическим заболеванием, он может быть признан недееспособным в судебном порядке по иску заинтересованного лица (это, как правило, близкие родственники). С момента вступления в силу судебного решения о признании гражданина недееспособным такой гражданин не может являться участником в сделке купли-продажи недвижимого имущества – от его имени в сделке должен действовать опекун. Таким образом, прежде чем подписать договор купли-продажи недвижимого имущества, покупателю необходимо проверить дееспособность продавца. Для этого покупатель вправе попросить продавца предоставить справки из психоневрологического или наркологического диспансеров по месту жительства. В случае, если гражданин не лишен дееспособности, врачом соответствующей специализации ему будут выданы справки о том, что сведений о лишении дееспособности не имеется. Такую информацию продавец квартиры может также запросить в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. И если в регистрирующий орган не поступало решение суда о признании недееспособным в отношении того или иного гражданина – собственника недвижимости, то данная информация будет содержаться в запрашиваемой выписке.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Действующему российскому законодательству известны многочисленные случаи, в которых действительность сделки поставлена в зависимость от того, согласно ли с ней какое-либо лицо, не являющееся стороной в данной сделке. Принятая в 2013 г. ст. 173.1 ГК РФ устранила одну из проблем в судебной практике. Ранее сделки, совершаемые без согласия третьих лиц, признавались судебной практикой ничтожными как противоречащие закону. В результате ничтожные сделки, совершенные без согласия третьих лиц, имели совершенно неопределенный правовой режим. С одной стороны, при отсутствии такого согласия они являются ничтожными и не порождающими правовых последствий, с другой стороны, последующее согласие на совершение сделки со стороны третьего лица устраняет ничтожность сделки, что само по себе противоречит природе ничтожной сделки. Неопределенность статуса таких сделок усугубляется еще и тем, что отсутствовали какие-либо временные ограничения на последующее согласие на совершение сделки. В соответствии с п. 6. ст. 2 ФЗ-100 ст. 173.1 применяется к сделкам, заключенным после 1 сентября 2013 г.

Одновременно со ст. 173.1 ГК РФ в Гражданском кодексе появилась ст. 157.1 ГК РФ «Согласие на совершение сделки». Данная юридическая категория не является для гражданского законодательства новой. Согласие на совершение сделки предусмотрено законодательством в самых разных случаях, но статьи, регулирующей данную юридическую категорию, ранее ГК РФ не предусматривал.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или, в предусмотренных им случаях, соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Данная статья является новой. Так, сделка, совершенная в отсутствие необходимого по закону согласия, по общему правилу может быть оспорена и признана недействительной по иску лица, управомоченного давать согласие (но не давшего его), или иных лиц, указанных в законе.

Для признания сделки недействительной необходимо, чтобы другая сторона знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.

Законом (или, в предусмотренных им случаях, соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки) могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия, чем недействительность сделки. Также в качестве изъятия из общего правила об оспоримости указанных сделок ст. 173.1 предусматривает, что в конкретных случаях закон может признавать их ничтожными или устанавливать, что такие сделки не влекут правовых последствий для лиц, управомоченных давать согласие;

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (ст. 180).

2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

В п. 1 комментируемой статьи по сути предусмотрено такое же регулирование, что и ранее, – предусмотрено, что сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна, т. е. недействительна независимо от признания ее таковой судом. Однако в отличие от прежнего регулирования, о котором говорилось выше, данный пункт устанавливает, что такая сделка ничтожна только в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом. При этом сделана отсылка к ст. 180 комментируемой главы, предусматривающей следующие последствия недействительности части сделки: недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пункт 2 комментируемой статьи определяет следующее последствие сделки, совершенной с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица: такая сделка не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом. При этом в качестве исключения из данного правила указан случай, когда приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30 настоящего Кодекса.

Оснований для признания сделок с недвижимым имуществом недействительными довольно много. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, покупателю надо обладать необходимыми юридическими знаниями, проявлять осмотрительность не только при проверке документов на квартиру, но и при проверке дееспособности продавца, выступающего стороной в договоре купли-продажи. Одним из многочисленных рисков, которые содержит в себе покупка недвижимости, является сделка с лицом, ограниченным в дееспособности. Само понятие «ограниченно дееспособные лица» говорит о том, что такие граждане не лишены дееспособности в полном объеме, в отличие от лиц недееспособных, о которых речь идет в ст. 171 ГК РФ. Могут ли они быть участниками гражданско-правовых сделок, подписывать договоры, получать деньги за проданную недвижимость? Для того чтобы понять, что скрывается под этим термином, необходимо обратиться к содержанию ст. 30 ГК РФ. В соответствии с названной статьей гражданин может быть ограничен судом в дееспособности, если вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, а с недавних пор и вследствие пристрастия к азартным играм ставит свою семью в тяжелое материальное положение. С требованиями об ограничении гражданина в дееспособности в суд могут обратиться члены его семьи, представители органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения. На основании вступившего в законную силу судебного решения гражданину, чья дееспособность была ограничена, назначается попечитель. Да, безусловно, такие граждане могут совершать самостоятельно мелкие бытовые сделки, направленные на удовлетворение обычных, повседневных потребностей и незначительные по сумме. Поэтому несложно догадаться, что сделки с недвижимым имуществом (купля-продажа, мена, дарение, аренда и т. д.), представляющие собой сложные юридически значимые действия, такие граждане самостоятельно совершать не могут. Сделки с недвижимым имуществом лицо, ограниченное в дееспособности, может совершать лишь с согласия своего попечителя. Интересным является тот факт, что в комментируемой статье, да и в ст. 30 ГК РФ буквально не указано, в какой форме должно быть выражено согласие попечителя на сделку, устной или письменной. Поскольку согласие не требует обязательной письменной формы, в дальнейшем может возникнуть спор о факте выдачи такого согласия со стороны попечителя. На практике, чтобы избежать неприятностей, в договоре купли-продажи недвижимого имущества, совершаемой лицом, ограниченным в дееспособности, указывается, что продавец действует с согласия своего попечителя, указываются имя, фамилия и отчество, паспортные данные попечителя, и он ставит свою подпись. Как подстраховать себя в такой ситуации покупателю? Конечно, следует воспользоваться способами, описанными выше, в комментарии к ст. 171 ГК РФ, но иногда этого бывает недостаточно. Специалисты, работающие в недвижимости, зачастую собирают информацию и в других инстанциях: в паспортном столе, в органах опеки и попечительства, да и просто у соседей по лестничной клетке.

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Если в ст. 171 и 176 ГК РФ идет речь о сделках с гражданами, признанными в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными, то в комментируемой статье речь идет о гражданах, которые являются в полной мере участниками гражданско-правовых сделок, самостоятельно подписывают договоры купли-продажи недвижимого имущества, но в силу каких-то причин не способны понимать значение своих действий или руководить ими. Что имел в виду законодатель, говоря о состояниях, которые не позволяют гражданину понимать значение своих действий? Речь в данном случае идет о таких состояниях вполне дееспособного лица, которые временно лишают его возможности осознанно выражать свою волю. Как правило, это психические расстройства, состояние опьянения или аффекта, принятие наркотических или иных лекарственных препаратов. При наличии такого состояния человек не может в полной мере отдавать отчет в своих действиях. Воля при совершении сделки в таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той воле, которая была бы у данного лица, если бы оно находилось в здравом уме и твердой памяти.

Судебная практика изобилует примерами, когда сделки с недвижимым имуществом признаются недействительными в силу ст. 177 ГК РФ. Исходя из анализа судебной практики, следует заметить, что основными доказательствами по таким делам являются данные о внутреннем, психическом состоянии лица на момент совершения сделки. Поэтому судебная практика опирается на данные судебно-медицинской экспертизы, результаты медицинских обследований, а также на заключения экспертов, способных дать квалифицированную оценку психическому состоянию лица.

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т. п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Настоящей статьей установлен один из наиболее сложно доказуемых на практике юридических составов оспоримых сделок – сделки, совершенные под влиянием заблуждения. Федеральный закон от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ внес немало нового в правовое регулирование признания недействительными сделок, совершенных под влиянием заблуждения, начиная с названия статьи и заканчивая последствиями совершения такой сделки. Прежде всего, уточняется понятие «существенное заблуждение» и приводятся его виды.

К условиям признания заблуждения существенным относятся следующие:

• сторона, которая действовала под влиянием существенного заблуждения, не знала о действительном положении дел;

• если предположить, что сторона знала о таком положении, то она бы не совершила сделку;

• сторона не совершила бы сделку при условии разумной и объективной оценки ситуации.

Указанные обстоятельства должны быть доказаны стороной, заявившей требования о признании сделки оспоримой.

Следует обратить внимание, что теперь в подп. 1 п. 2 ст. 178 ГК РФ указано, в частности, что очевидные описка, опечатка также могут признаваться существенным заблуждением. Такая ошибка может быть допущена, в частности, в отношении суммы, составляющей цену договора. Например, при заключении договора купли-продажи квартиры сторона ошибочно указала одну цену, а реально подразумевала другую. О других нововведениях, которые внес законодатель в эту статью, вы можете прочитать в журнале «Консультант Плюс».

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1–3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В комментируемой статье установлено основание недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Данная статья в соответствии с Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ изложена полностью в новой редакции.

Пункт 1 комментируемой статьи в новой редакции предусматривает, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. В данном пункте регулируются случаи насилия или угрозы, понудивших сторону к заключению сделки; в норме намеренно не уточняется, от кого может исходить насилие или угроза, поэтому не может служить основанием для отказа в признании сделки недействительной ссылка на то, что угроза исходила не от того лица, с которым заключена сделка; когда сделка заключена под влиянием насилия или угрозы, сохранение сделки в силе, если не удалось установить, что лицо, получившее выгоду по такой сделке, знало о наличии угрозы, было бы несправедливо по отношению к потерпевшему.

В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи в действующей редакции предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом в ч. 2 данного пункта определено, что понятием обмана охватывается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям делового оборота.

Сделка считается совершенной под влиянием обмана со стороны третьего лица, не участвующего в сделке, лишь в том случае, если об этом знал или должен был знать контрагент по сделке. Контрагент считается осведомленным о таком обмане, если третье лицо было его представителем, работником или оказывало содействие в совершении сделки.

Пункт 3 комментируемой статьи в новой редакции предусматривает, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Стечение тяжелых обстоятельств вынуждает лицо действовать не вполне по своей воле, поскольку эти обстоятельства не всегда предоставляют возможность выбора. Тяжелая болезнь, банкротство, увольнение с работы и тому подобные причины заставляют быть менее разборчивым в выборе покупателей, продавцов, кредиторов и т. д. Вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной. Обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки. Такие сделки, например, совершали вынужденные переселенцы и беженцы, продававшие принадлежавшие им квартиры (дома) за цену, едва покрывавшую расходы на переезд к новому месту жительства. Вторым обязательным условием такой сделки является недобросовестное поведение другой стороны: зная о стечении тяжелых обстоятельств, она умышленно совершает сделку на крайне невыгодных для этой стороны условиях.

Кабальные сделки могут совершаться как в отношении граждан, так и в отношении юридических лиц. Такой характер может быть присущ, например, кредитным сделкам, в которых проценты значительно превышают и сумму кредита, и темпы инфляции, и обычный для таких сделок банковский доход.

Однако доказывание кабальности сделок как для физических, так и для юридических лиц сопряжено со значительными трудностями. Лица могут сознательно совершать сделки на невыгодных для себя условиях, в том числе и в условиях стечения тяжелых обстоятельств, в предвидении еще больших потерь, которые они могут понести, если воздержатся от совершения сделок. Одно дело, когда лицо распродает имущество за долги, либо для лечения, либо для оплаты вынужденного переезда, и совсем другое, когда оно берет взаймы сегодня под грабительские проценты, опасаясь их скачка в ближайшем будущем либо скачка цен на товары, для приобретения которых берется кредит.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Комментируемая статья в точности воспроизводит положение ст. 60 ГК РСФСР, предусматривавшее, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Положение настоящей статьи относится и к односторонним сделкам. Так, если в завещании будут нарушены права лиц, обладающих правом на обязательную долю, либо будут завещаны те объекты или права на них, которые не являются оборотоспособными, то в этой части завещание будет ничтожно, но по общему правилу это не повлияет на другие элементы содержания завещания.

Положение о недействительности части сделки применяется и к договорам, урегулированным семейным законодательством, в частности к брачным договорам. Согласно ст. 44 СК РФ брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ для признания недействительности сделок. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования п. 3 ст. 42 СК РФ (например, условия, ограничивающие право на обращение в суд), ничтожны.

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Статья 253 Гражданского кодекса содержит основные положения о режиме общей совместной собственности, правила которого применяются и к режиму общей совместной собственности супругов, раскрытом в ст. 35 Семейного кодекса.

Общая совместная собственность является видом общей собственности, но, в отличие от общей долевой собственности, не носит долевой характер. Это обусловлено лично-доверительным характером участников таких взаимоотношений.

Участники совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща. Однако закон допускает соглашения сособственников о порядке и условиях владения и пользования общим имуществом; также закон допускает возможность закрепления за участником доли в праве общей совместной собственности в случае его выхода в порядке раздела иди выдела.

Общий порядок распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, вытекает из принципа «презумпции согласия», т. е. распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию всех его участников, которое при этом предполагается, независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Исключение из этого общего правила составляют случаи, когда сособственники заключают соглашение, в котором, например, можно предусмотреть правила оформления такого согласия. Важным исключением является распоряжение общим имуществом супругов.

Пункт 3 ст. 35 Семейного кодекса предполагает обязательное наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Вместе с этим, для покупки недвижимого имущества одним из супругов в настоящее время нотариально удостоверенного согласия другого супруга не требуется, поскольку с 1 марта 2013 г. договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит обязательной государственной регистрации в уполномоченных на это органах.

Так, Мосгорсуд отказал гр. А в иске о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе регистрации договора купли-продажи бокса, поскольку установлено, что, приобретая бокс в 2012 г., гр. А не предоставил в регистрирующий орган нотариально удостоверенное согласие супруги, что и послужило прямым основанием для отказа (решение Троицкого районного суда г. Москвы от 9 июля 2013 г., апелляционное определение Московского городского суда от 22 октября 2013 г. по делу № 11-35217).

Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из участников совместной собственности, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий, согласия, при его должном наличии, только в том случае, если доказано, что другая сторона по сделке действовала недобросовестно. Срок давности по таким сделкам, как для оспоримых, составляет один год.

1. При нарушении положений настоящего Кодекса, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности, завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание).

2. Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием.

Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается.

3. Не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя.

4. Недействительным может быть как завещание в целом, так и отдельные содержащиеся в нем завещательные распоряжения. Недействительность отдельных распоряжений, содержащихся в завещании, не затрагивает остальной части завещания, если можно предположить, что она была бы включена в завещание и при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными.

5. Недействительность завещания не лишает лиц, указанных в нем в качестве наследников или отказополучателей, права наследовать по закону или на основании другого, действительного, завещания.

Как любая сделка, завещание может быть недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка), в соответствии с нормами действующего законодательства.

С исковым заявлением в суд о признании завещания недействительным может обратиться лицо, чьи права или законные интересы были нарушены.

Все споры по вопросу недействительности завещания рассматриваются исключительно в судебном порядке.

1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.

2. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.

Если на основании ранее выданного свидетельства была осуществлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, постановление нотариуса об аннулировании ранее выданного свидетельства и новое свидетельство являются основанием внесения соответствующих изменений в запись о государственной регистрации.

3. Наследник, принявший наследство после истечения установленного срока с соблюдением правил настоящей статьи, имеет право на получение причитающегося ему наследства в соответствии с правилами статей 1104, 1105, 1107 и 1108 настоящего Кодекса, которые в случае, указанном в пункте 2 настоящей статьи, применяются постольку, поскольку заключенным в письменной форме соглашением между наследниками не предусмотрено иное.

Восстановление пропущенного срока для принятия наследства возможно лишь в том случае, если суд признает причину пропуска уважительной.

Одна из таких причин определена законом – если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства. В соответствии с действующим законодательством днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Уважительной причиной является и отсутствие возможности подать заявление о принятии наследства (тяжелая болезнь и т. п.).

Пропущенный срок для принятия наследства может быть восстановлен исключительно в судебном порядке.

Обзор законодательных актов на основе материалов «Консультант Плюс» подготовили юристы агентства недвижимости «Триумфальная арка» Э. Дейнека, О. Андреева, И. Демина, А. Буряковец и С. Демина.