В 1980-х гг. рынок недвижимости в Бостоне был необычно дорогим. Во всяком случае, так считали многие, в том числе Карл Кейс, экономист из колледжа Wellesley. Он задался вопросом, существует ли способ объективно оценить стоимость домов – действительно ли она так высока. В конце концов, цены на недвижимость в Бостоне устанавливает свободный рынок. Покупатели согласны платить деньги, продавцы – получать. Кейс решил проследить, как меняются со временем цены на одни и те же дома. Это давало более точное представление о рынке недвижимости, чем обычная практика вычислять средние цены. Проблема со средним значением в том, что в определенные периоды дешевых домов продавалось больше, чем дорогих, или наоборот. Это искажало среднюю цену. Подход Кейса позволял сравнивать яблоки с яблоками.

Вместе с Робертом Шиллером и Алланом Вейсом он принялся за разработку этой идеи. Индекс цен на жилье Кейса—Шиллера (его публикует агентство Standard & Poor’s), как его теперь называют, вычисляется для всей страны, а также для 20 крупных городов. В нем цены на жилье соотносятся с ценами первого квартала 2000 г. – вполне разумный период сравнения. Индекс для первого квартала 2000 г. принимается равным 100 и не корректируется на инфляцию.

Для этой книги я провел существенную корректировку с учетом инфляции. Я взял индекс Кейса—Шиллера для всей страны и промасштабировал в зависимости от меняющегося курса доллара, используя индекс потребительских цен, публикуемый Бюро трудовой статистики. Получился следующий график цен на жилье.

Первое, что бросается в глаза, это пик в 2006 г. За ним последовала резкая коррекция. От этого пузыря до сих пор не могут опомниться многие домовладельцы (и бывшие домовладельцы).

Другая заметная особенность заключается в том, что в долговременном плане прибыльность рынка жилья… нулевая. Если в 1987 г. вы купили средний дом в среднем американском городе, владели им 25 лет и продали в 2012 г., то при продаже выручили ту же сумму – с учетом обесценивания доллара. А если вычесть комиссию брокера и налоги, то вы потеряли деньги.

Конечно, бывает и так, что недвижимость дорожает в реальном исчислении. Вы могли купить пустошь в Неваде, а через несколько десятилетий обнаружить, что участок находится в центре бульвара Лас-Вегас. Это принесет вам впечатляющую прибыль, но лишь потому, что изначально земля почти ничего не стоила.

Дом в жилом районе – это совсем другое дело. Чтобы иметь возможность выплачивать ипотеку, покупатели жилья вынуждены приобретать дом в уже развитом районе, где есть работа (а также школы, магазины, транспорт и так далее). Цены на землю здесь уже достигли потолка. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – что собственность не потеряет в цене и может стать страховкой от инфляции. Дом – это не растущие в цене акции. Он больше похож на автомобиль, и вам нет смысла за него переплачивать.

Третья особенность рынка жилья, видная из графика, в том, что цены на дома отклоняются вверх от среднего значения больше, чем вниз. Максимальные цены были на 61 процент выше базовых, а минимальные всего на 13 процентов ниже. Людям нужно где-то жить, даже в трудные времена. Это препятствует сильному обесцениванию жилья. В период, охваченный индексом Кейса—Шиллера, было несколько крайне неудачных лет для покупки дома – с 2004 по 2008 г., но ни одного года, чтобы цены были до смешного низкими. Покупатели домов должны забыть о желании сделать выгодное вложение. Их цель – чтобы вложение не оказалось слишком убыточным.

Почему люди считают недвижимость выгодным вложением денег? Приведу вам три причины. Одна заключается в том, что нас в этом убеждают – строительные компании и торговцы недвижимостью, не жалеющие денег на рекламу. Вторая причина в том, что большинство людей забывают об инфляции. А третья – вера в легкую руку. В начале 2000-х гг. все видели, как взлетели цены на жилье. Многие убеждали себя, что эта полоса продлится еще несколько лет. Многие боялись: если они продолжат колебаться, то рынок недвижимости для них навсегда закроется.

У нас короткая память. В начале 2013 г. индекс Кейса—Шиллера показал двузначные цифры годового дохода для таких нетипичных рынков, как Феникс и Лас-Вегас. Сам Кейс опасался, что информация может спровоцировать новое безумие.

Серьезных неприятностей можно избежать в том случае, если имеется способ выяснить, не слишком ли высоки цены, чтобы покупка дома оправдала себя. Индекс Кейса—Шиллера позволяет это сделать – тем, кто хочет. Совершенно очевидно, что первый дом нужно покупать при среднем, а не высоком уровне цен. Один из возможных подходов – установить некий предел, например, «никогда не покупать, если скорректированный с учетом инфляции индекс Кейса—Шиллера больше 140». Это не самая худшая идея в мире. Однако «безразмерная» цифра не подходит всем покупателям. Некоторые не против «неудачных инвестиций» и желают купить нравящийся дом, причем тогда, когда им нужно.

Более гибкая система – оценить, сколько вы готовы потерять, если рынок вернется к средним ценам, и спросить себя, стоит ли выбранный дом этих потерь.

Другими словами, определите базовую цену дома – то есть сколько он мог бы стоить на «нормальном» рынке со скорректированным с учетом инфляции индексом Кейса—Шиллера, равным 100. По возможности следует использовать индекс для вашего города. Вычтите эту базовую цену из той цены, которую собрались заплатить. Разница покажет, сколько вы потеряете, когда (и если) рынок вернется к нормальным уровням.

Эти гипотетические потери следует воспринимать серьезно. Пузыри на рынке недвижимости существуют недолго, и цены на дома большую часть времени колеблются около среднего значения. Тот, кто переплачивает за дом и живет в нем долго, может обнаружить, что потери маскируются инфляцией. Однако убытки реальны, и их следует учитывать при принятии решения.

Пример № 1. Вы собираетесь купить дом, и индекс Кейса—Шиллера для вашего города равняется 123. Индекс потребительских цен равняется 228. В первом квартале 2000 г. индекс потребительских цен был 169,8. Поэтому потребительские цены в 1,34 раза (228/169,8) выше, чем были в 2000 г.

Разделите индекс Кейса—Шиллера (123) на 1,34 – получится 91,6. Это и есть скорректированный с учетом инфляции индекс Кейса—Шиллера. Он меньше 100, и это значит, что в реальном исчислении дома в вашем городе дешевле, чем в 2000 г. Вам нет нужды беспокоиться, что цены на рынке жилья завышены. Это благоприятное время для покупки.

Пример № 2. Индекс Кейса—Шиллера равняется 177, индекс потребительских цен такой же, как в предыдущем примере. Скорректированный с учетом инфляции индекс Кейса—Шиллера равен 131,8. Цены приблизительно на 32 процента выше, чем на нормальном рынке.

Вы собираетесь заплатить за дом 800 000 долларов. Если цены вернутся к норме, то ваш дом будет стоить примерно 100/131,8 от того, что вы заплатили, или 607 000 долларов. Это почти на 200 000 долларов меньше. Вы готовы пожертвовать 200 000 долларов, чтобы купить именно этот дом в данный момент? Если готовы – вперед. В противном случае следует подумать, не отложить ли покупку, пока рынок не придет в себя.

Вот простая формула для расчетов. CS – это индекс Кейса—Шиллера, а CPI – индекс потребительских цен. Результат показывает, сколько вы можете потерять.

Этот совет подходит тем, кто покупает первый дом. Риск уменьшается, если вы одновременно покупаете и продаете недвижимость. Тогда в приведенной выше формуле вместо цены жилья следует подставить разницу в цене между старым и новым. О потерях можно не слишком беспокоиться.

Анализ рынка обнаружил несколько неожиданностей. Возьмем, к примеру, день недели, когда недвижимость выставляется на продажу (появляется в списке в интернете). Это случайная величина, и многие продавцы об этом не задумываются. Другие пытаются мыслить стратегически. Некоторые агенты по торговле недвижимостью убеждены, что выставлять жилье на продажу лучше перед выходными. Так оно привлечет максимум внимания. Покупателям нравится думать, что они первые претенденты, а к следующим выходным недвижимость уже кажется им немного «лежалой».

В 2012 г. посредническая фирма Redfin сообщила, что пятница действительно лучший день, чтобы выставить жилье на продажу. Тогда дома продавались за 99,1 процента первоначальной цены. По сравнению с ними недвижимость, выставленная на продажу в «худший» день недели, воскресенье, продается за 98,4 процента первоначальной цены. Трудно поверить, что продавцы, предлагающие дома в воскресенье, запрашивают менее реалистичные цены, и поэтому продавец может получить дополнительные 0,7 процента, просто выставив дом на продажу в пятницу. При стоимости дома 600 000 долларов это больше 4000 долларов. Гораздо больше, чем обойдутся несколько лишних дней ипотеки и расходов на содержание. Более того, компания Redfin обнаружила, что жилье, выставленное в пятницу, продается быстрее.

Лучше выставить свое жилье на продажу в пятницу, а новое искать среди выставленных в воскресенье: это может уменьшить конкуренцию покупателей.

• В некоторые периоды цены на жилье серьезно завышены. Потенциальным покупателям в такой период лучше воздержаться от покупки.

• Узнайте индекс Кейса—Шиллера (CS) для вашего города и индекс потребительских цен (CPI). Произведите расчет по формуле:

• Если результат положительный, значит, цены на жилье завышены. Формула указывает, сколько потеряет покупатель первого жилья, когда (и если) цены вернутся к средним значениям.