35. Анализ доходов и расходов
На основе доходного подхода оценку недвижимости начинают с определения потенциального валового дохода.
Под потенциальным валовым доходом понимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадей
Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости.
Существуют арендные платы: рыночная – применяется в период действия договора аренды, и контрактная – является постоянной в этот период.
Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.
Далее определяется действительный валовый доход.
Потенциальным валовым доходом за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов называют действительным валовым доходом, который вычисляется по формуле
EGI= PGI—V amp; L,
где EGI – действительный валовой доход от объекта;
PGI – потенциальный валовой доход;
V amp;L – потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.
Затем рассчитывается чистый операционный доход.
Чистый операционный доход – это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.
NOI = EG – ОЕ,
где NOI – чистый операционный доход;
ОЕ – операционные расходы.
Операционные расходы – это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.
Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):
ОЕ = FE + VE + RR
Постоянные расходы – это затраты, практически независящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости, например расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.
Переменные расходы – это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.
Резервы – затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.
