34. Основные положения доходного подхода
Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.
Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:
V = I / R,
где V – стоимость недвижимости
I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;
R – норма дохода или прибыли.
Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли.
Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год.
Норма прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации – это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:
1) прямая капитализация;
2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
Годовой доход и ставка капитализации – это две величины, которые рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.
Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.
Основные этапы оценки имущества доходным подходом:
1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2) расчет действительного валового дохода;
3) расчет расходов, связанных с объектом оценки – это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;
4) определение величины чистого операционного дохода;
5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.
