Снежный ком

Спрос рождает предложение. А спрос на ипотечный кредит рос с каждым месяцем. И все больше и больше банков стремились осчастливить простого человека. Причем человек этот становился все проще и проще, а требования к нему становились все ниже и ниже. Не можешь сделать первый взнос в пятьдесят процентов, сделай в двадцать. Нет белой зарплаты? Покажи черную. Нет и черной? Заплати процент повыше – и черт с тобой, дадим кредит все равно.

С другой стороны, снижались требования к квартирам. Если крупные банки еще держали планку, стремились проверить юридическую чистоту квартир, которые оказывались у них в залоге, избегали спорных юридических ситуаций, то банки поменьше и пошустрее начали забивать и на это. Первый переломный момент произошел, когда появились банки, согласовывавшие квартиры по миллиону. Поясню, что это такое. Для тех, кто не знает, потому что, уверена, многие знают. Это – квартиры по миллиону – настоящее московское чудо света. Ну, не восьмое, конечно, не сады Семирамиды. А все ж настоящее волшебство.

Если так случится, что вам попадут в руки архивы всех московских сделок за долгие годы и вы станете анализировать их, то поймете, что москвичи вовсе не такие жадные, как кажется. Многие и вовсе альтруисты и просто не хотят брать дорого за свои квартиры. Ну, вот просто не позволяет им совесть брать с людей больше, чем один миллион рублей. Точнее, девятьсот девяносто девять тысяч рублей ноль-ноль копеек.

Люди эти (возможно, секта) ищут покупателей и продают им квартиры во всех частях Москвы, квартиры всех размеров и всех типов домов. Большие и маленькие, трехкомнатные и однокомнатные, кирпичные и панельные – все по миллиону рублей. Что это такое, задумаетесь вы. Может, это такая специальная круглогодичная московская распродажа? А что, почему нет? Ведь стоят же у метро ларьки с книгами «Все по десять рублей». Может, и квартиры тоже уценяют до миллиона?

Если так, задумаетесь вы, то как бы попасть на эту распродажу! Я бы взял сразу десяточек, раз уж москвичи оказались настолько щедрыми людьми! Даже стометровые апартаменты на Кутузовском проспекте продают за эту смехотворную цену. Просто альтруисты! Если вы покопаетесь в договорах получше, можно за миллион рублей прикупить даже что-нибудь вблизи Красной площади. Что ж это? Такой жилищный секонд-хенд, где квартиры развешивают по живому весу, на килограмм строительного материала?

Как вы уже наверняка поняли, конечно же, нет. Просто у нас тут, в Москве (не осмеливаюсь сказать, в России), как-то, знаете ли, не принято платить налоги. С чего бы? Чего они-то нам хорошего сделали, чтобы мы им еще и налоги платили? И вообще, один раз заплатишь – они тебе потом руки по локти откусят. Нечего баловать. Тринадцать процентов – за что? За то, что у нас дороги такие, что на них в пробке родить можно, пока до роддома доедешь? А пока ты рожаешь, мимо тебя будут весело лететь по встречке машины-членовозы с мигалками. Или за то, что у нас пособие по материнству составляет сумму меньшую, чем надо на месячный проездной по Москве? Или, может быть, за то, что чиновники живут в особняках, держат во дворе лебедей в пруду и позорят Россию в Куршавеле?

Налоги платить у нас как-то даже неприлично. Если уж с нас их сдерут, к примеру, при перерегистрации автомобиля или в качестве НДС отберут – мы отдаем, хоть и безо всякого удовольствия. А уж если можно как-то уклониться – это мы завсегда. И потом, нам налоги платить никак нельзя, нам потом может на взятки не хватить. А взятки у нас – те же налоги, только действительно эффективные.

В общем… квартиры по миллиону рублей – это классический уход от налогов со стороны продавца, исполняемый на бис продавцом и покупателем в сговоре. А почему миллион? Потому что это та сумма, которая может быть по нашему законодательству получена без начисления подоходного налога. Такая своего рода налоговая льгота всем и вся.

Как это происходит? Допустим, хатка стоит на самом деле десять миллионов. Их, аккуратно пересчитав и проверив, закладывают в депозитарий, в ячейку. А в договоре пишется «миллион». Расписки по окончании сделки пишутся в количестве двух штук, одна на миллион, другая – на разницу. Я видела миллион (простите за каламбур) вариантов второй расписки. Кто-то пишет, что получил девять миллионов за дополнительный ремонт в квартире, в которой на самом деле последний ремонт делался при царе Горохе. Кто-то делает соглашение о доплате. У кого-то это не расписка, а гарантийное обязательство. Самые смелые подписывают расписку, фактически являющуюся признанием в налоговом преступлении. Все это делается для того, чтобы, если вдруг покупателю придет в голову опротестовать сделку и вернуть миллион, зажав полученные вчерную девять (а где-то ведь и пятнадцать), чтобы он за все ответил и все деньги вернул.

На практике суды эти вторые расписки за документы не считают и всячески презирают. Сокрытие цены является существенным нарушением формы договора и может повлечь за собой все, что угодно, от потери денег и квартиры до уголовного преследования обеих сторон. Но… кого это волнует в Москве? Мы же доверяем друг другу? А если что – я тебя закопаю. И убью. Вот так у нас делаются дела между вполне приличными людьми.

Легальная или нет эта «миллионная» схема? Да нет, конечно. И все же, сильно пораскинув коммерческими мозгами, банкиры приняли решение выдавать ипотечные кредиты под такие вот серые квартиры. А почему? Да потому, что, если сильно постараться, весь риск для банка по такого рода сделкам можно снизить до минимума. Заставить заемщика оплатить специальную страховку на сумму реальной стоимости квартиры, взять какие-нибудь специальные заявления с обеих сторон, подписать гарантийное обязательство. Поднять, наконец, процент за кредит. И все в выигрыше, а если что – в долгах, в проблемах и на улице останется только заемщик. Банк же не потеряет ничего.

После того как ипотечный кредит стал настолько доступен людям, за ним ломанулись толпы. И выдача его была настолько выгодна банкам, что они дополнительно еще снижали первоначальный взнос. Все для народа, который не привык считать деньги и потому готов был выплачивать их тридцать лет. И в какой-то момент стало абсолютно возможно купить любую помойку за «якобы миллион», не внеся никакого вообще первоначального взноса и не имея легальной белой зарплаты. Правда, впоследствии это оборачивалось длительным долговым рабством, с тридцатью пятью процентами годовых. Но кто об этом будет думать, когда прямо перед тобой на банковском столе лежит ХАЛЯВА.

Я помню глаза одного моего клиента, молодого парня на гоночном «Мерседесе», такого, знаете ли, везунчика по жизни. Красивый мальчик в хорошей одежде, женат, детей нет. Квартиру купить решил, потому что жена запилила. Машина осталась с хороших времен, с девяностых. Уж не знаю, чем он занимался в те годы, но после них у него всего и осталось, что гоночная тачка, черная зарплата в каком-то сомнительном фонде и огромное самомнение. Он не реагировал на меня всю дорогу, потому что я была: А – женщина, Б – меня нашла его жена, которая тоже была женщиной. Когда я пыталась что-то ему пояснять, он говорил:

– Татьяна, делайте свое дело, а я уж как-нибудь все свои вопросы решу сам.

– Конечно, конечно, – наконец кивнула я, и таким образом мы оказались в офисе банка, с согласованной квартирой за шесть миллионов, трешкой в панельной девятиэтажке, и с ипотечным договором на пятнадцать лет, без первоначального взноса вообще, с повышенной до тридцати процентов ставкой из-за «миллионной цены». По этому договору мальчику на «Мерседесе» предстояло в ближайшие пятнадцать лет выплачивать по сто тысяч рублей в месяц за квартиру, которая в итоге обходилась ему чуть ли не втрое дороже, чем стоила номинально.

– Татьяна, это же сумасшествие! – прошептал он, сидя за круглым столом в прекрасно отремонтированном, кондиционированном помещении банка.

– Это точно, – кивнула я.

– Подписывай, – жена нежно пододвинула к нему документы и улыбнулась. – Мы же уже все решили.

– А что будет, если я потеряю работу? И на что мы будем жить, это же почти все, что я зарабатываю! – вскричал он, а лицо его побелело.

Я сидела и злилась, так как все это время пыталась сказать ему, что ипотека на таких условиях – это безумие. И что надо хоть как-то постараться и найти первый взнос. И перейти в другой банк. И найти поручителей, чтобы снизить ставку. Но – я женщина, он мужчина. И он все подписал, что делает ему честь. Выплатил он свой кредит или нет – я не знаю. Честно. Это уже не мои проблемы. Мы, риелторы, – только зрители, мы сидим на высоком утесе и смотрим на штормящее море. Максимум – до нас могут долететь брызги. Но горе кораблям, построенным из непрочной древесины, горе тем, у кого пробоина в бюджете. Они будут тонуть, и никто из тех, кто остался на берегу, не сможет им помочь. Включая банки. Помню, рассказывали мне о таком звонке в отдел кредитов:

– Здравствуйте, у мена задержка три месяца, можно обойтись малой кровью или уже поздно?!

Это, как вы понимаете, не о беременности, а о просрочке платежей. Да, ипотека – веселая вещь. И все же эта программа дала многим возможность обрести дом. Вот только по ходу пьесы наш город сошел с ума. Кажется, мы не вылечились до сих пор.

Окончательно все свихнулись, когда банки открыли ипотеку для покупки новостроек. Вот тут покупателей стало гораздо больше, чем продавцов. Цены начали расти так, что, если утром я публиковала объявление о квартире за шесть миллионов, к вечеру она могла дойти уже до шести с половиной. То есть двадцать-тридцать тысяч вверх были нормой жизни. Самым сложным стало делать расселения и размены. Пока ты ищешь вариант, квартиры дорожают, тебе приходится тоже поднимать цену, но, если задержаться хоть на пару дней, могут прийти еще покупатели и перебить твои цены, развалив весь твой каркас сделки. Придется начинать все по новой.

Ценность договоров аванса в те годы была утрачена и больше не восстановилась никогда. Я помню, как впервые в году две тысячи третьем я имела такой вот приятный разговор с риелтором.

– Двушку продаете? – спрашиваю я.

– Да.

– Почем?

– Даже не знаю. Пока сто пять тысяч долларов.

– А если мы сегодня же, прямо на квартире, дадим аванс?

– У меня трое ипотечников готовы давать аванс, не глядя на квартиру.

– У нас чистые деньги, – вру я. У меня обмен, это «почти» чистые деньги. Все равно у меня нет выбора.

– Чистые деньги – это хорошо. Но большие деньги – лучше.

– Давайте я дам сто десять тысяч.

– Давайте, – флегматично соглашается риелтор. – Только мы все равно по договору ничего не обещаем. Дадут больше – вернем вам аванс, и все. Идет?

– Идет, – вздыхала я, надеясь только на то, что у меня документы готовы и на сделку мы выйдем максимум дня через три. И потом, чтобы уж быть совсем уверенной, я по-тихому гарантирую риелтору пять штук сверху, ему лично, чтобы, так сказать, для него было важно и выгодно от меня не свинтить. Этот метод работает лучше всего. Только так и срастались все сделки. Надо ли говорить, что и я поступала точно так же, когда продавала квартиры?

Цены на недвижимость в Москве росли сказочными темпами, поражая воображение. В какой-то момент клопастые и тараканистые трущобы Капотни стали стоить дороже апартаментов в Испании. Мир сходил с ума, и причина этому была – большая лужковская пирамида. А может, и не лужковская, я не уверена. Я не сильна в политических интригах, но факт заключался в том, что из Москвы-города была сделана Москва – инвестиционная зона. И любой, кто не был совсем уж идиотом, от простых людей до крупных интернациональных инвестиционных фондов, бросились вкладывать в московские метры. Люди брали ипотеку, занимали деньги, только чтобы сегодня купить, а завтра продать. Банки писали об инвестиционных программах, пакетах, котировках и прочих умных вещах, а сами так же точно покупали и продавали метры, наживаясь на них и разгоняя цены вверх.

Сложилась дикая ситуация. Дома, особенно новостройки, стояли пустыми, в них никто не жил и не собирался жить, но все метры были распроданы. Возможно, что для поддержания темпов роста цен на недвижимость были введены ограничения на выбрасывание на рынок новых квартир. Об этом мне доподлинно неизвестно, но факт в том, что объемы продаж в городе Москве превышали вдвое, а то и втрое количество людей, которые покупали тут жилье, чтобы жить. Было понятно, что рынок рухнет. Но рухнул он весьма странно. Цены, конечно, упали. Но упали не сильно. Когда цены на обычные панельки в обычных районах (смотри схемы определения крутизны выше) начали приближаться к сумме семь тысяч долларов за метр, толпы покупателей стали редеть. Брать ипотеку на таких условиях за такие деньги было уже не просто безумием – самоубийством.

На некоторое время ситуация стала очень забавной. Реальные покупатели, те, кому нужно было где-то жить, массово покинули Москву и осели в более дешевых городах-спутниках: Видное, Королев, Химки, Одинцово. Кто-то открыл для себя новейший вид жилья – таунхаусы, кто-то вообще продал квартиру в Москве и переехал в особнячок в ближайшем пригороде. А деловая активность в самом нашем городе греха велась за счет спекулянтов, инвесторов и фондов. То есть все перепродавали метры друг другу, надеясь на еще большее подорожание. А потом случился кризис, рецессия и… тут мы входим в наш с вами сегодняшний актуальный момент. Цены в Москве упали до четырех-пяти тысяч за метр, местами в новостройках даже дешевле, но они же застопорились на вторичном рынке. Инвесторы не готовы расставаться с перспективными метрами. Квартиры продаются долго, мучительно, сделок мало, цены все же сильно высоки. И большие обороты во всех смыслах набирает самое ближнее Подмосковье. А ипотека… ипотека по-прежнему продолжает оставаться идеальной смазкой, позволяющей крутить этот заржавевший механизм. Вот только люди, как я замечаю, уже потихоньку учатся считать. И бьются за каждый процент. Многие задают сакраментальный вопрос: «Почему у нас ипотека такая дорогая?» В США процент на тридцатилетнюю ипотеку даже сейчас держится на отметке в три процента. У нас, при всей нашей нефти и прочих «бла-бла-бла» развивающих нас факторах, ипотека никак не может упасть в стоимости ниже (эффективная ставка) двенадцать процентов годовых. Что, при учете наших цен на недвижимость и сроков кредита, в итоге выливается в огромные деньги. Впрочем, кто я такая, чтобы судить ипотечную политику и нашу банковскую систему вообще? У нас же всегда все делается для народа. Так что… наслаждаемся дальше.