Глава 7
Не верь, не бойся, спроси!
Надежды и иллюзии добросовестного приобретателя
Ubi rem meam invenio, ibi vindico.
Один из принципов римского права
«Я смотрю телевизор и хорошо знаю современную молодежь. У нас замечательная молодежь», – говорит один из героев культового фильма 1980-х «Курьер». Фраза стала крылатой и разлетелась по цитатникам.
Если поверхностно изучить наше законодательство, то может возникнуть иллюзия, что «у нас замечательные законы». Одно из самых распространенных заблуждений в сфере недвижимости – надежда на некий чудесный защитный статус «добросовестного приобретателя». Якобы у такого добросовестного никто имущество забрать не сможет. Не положено. В реальной жизни, увы, эта защита оказывается условной, как у страуса, прячущего голову в песок. Рассмотрим подробнее.
Да простит читатель за скучные цитаты с их специфичным юридическим языком, но без них в этой главе никак. Можете не читать их и сразу перейти к выводу в конце главы.
Итак, статья 167 ГК РФ:
«1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».
Иными словами – если суд признал сделку недействительной и расторгает договор купли-продажи недвижимости, покупатель должен вернуть этот объект недвижимости. Взамен продавец должен вернуть сумму, полученную по договору. На практике – забрать квартиру легко, получить назад деньги трудно, иногда невозможно.
Статья 302 ГК РФ:
«1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».
Наконец-то появляется определение о добросовестном приобретателе. Это тот, кто «возмездно приобрел имущество» «у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать». Вот только… Кто и что должен доказывать на судебном процессе об истребовании имущества?
Покупатель должен убедить суд в своей добросовестности?
Или собственник должен убедить суд в недобросовестности покупателя?
Гражданский кодекс не дает ответа. Все остается на усмотрение нашего «самого гуманного суда».
Некоторую ясность внесло Постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В пункте 24 постановления говорится:
«В соответствии со статьей 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.
Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными».
Таким образом, каждая сторона должна представить веские доказательства. Покупателю надо доказать свою добросовестность – то, что он «не знал и не мог знать», что покупает объект у «лица, которое не имело права его отчуждать». В случае со знаменитым делом Чалаевых суд решил, что добросовестность не доказана.
Через пять лет вышло Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса»:
«1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения – по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
2. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, выявленный Конституционным судом Российской Федерации в настоящем постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике».
Таким образом, Конституционный cуд подтвердил права добросовестного приобретателя. Все бы хорошо, но… Остается открытым вопрос: как доказать свою добросовестность? Сочтет ли суд представленные доказательства убедительными? Как показало дело Чалаевых, наем риелтора, проверка квартиры банком и страховой компанией – все это оказалось недостаточным для признания добросовестным приобретателем. Ведь «судья, принимая решение, руководствуется положениями закона, а также внутренним убеждением».
Реалисты понимают, что в случае возникновения проблем защита претендующих на «добросовестность» условна. Наверное, понимают это и наши законодатели. Об этом красноречиво говорит статья 2 Федерального закона № 217-ФЗ от 30 декабря 2004 г.:
«Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2003, № 24, ст. 2244; 2004, № 27, ст. 2711; № 35, ст. 3607) следующие изменения:
1) главу V дополнить статьей 311 следующего содержания:
“Статья 311. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение:
1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей…”»
Как видим, сумму до миллиона могут получить как собственник, который «не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя», так и «добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение».
Забота о пострадавшем собственнике понятна, особенно если перечитать законы и постановления, которые мы тут приводили. Но забота о добросовестном приобретателе вызывает недоумение – ведь по той же законодательной логике его права и так защищены. Тем не менее теоретически есть возможность получить от государства миллион, что хоть как-то компенсирует потери.
Вывод (глава получилась длинная, но резюме будет коротким). При покупке недвижимости забудьте про права «добросовестного приобретателя», тщательно проверяйте выбранный объект и его собственника. Надеяться на традиционное русское «авось» да «небось» тут неуместно.
Метод Понтия Пилата и парадокс Вешек
Сфера недвижимости – кладезь для психологических и социологических исследований. По мнению специалистов, стресс от смены места жительства уступает по силе лишь стрессу в результате смерти близких, развода и тяжелой болезни. Действовать рационально в состоянии стресса тяжко. Особенно если приходится отвечать на трудные вопросы, которые в изобилии подкидывает рынок.
Итак, принципиальное решение о покупке жилья принято, есть необходимая сумма. Вариант подобрали, посмотрели, о цене договорились. Изучаем документы, восстанавливаем историю квартиры. И тут возникают вопросы, на которые нет однозначных ответов. Можно ли покупать эту квартиру? Не возникнут ли в будущем проблемы? Не всегда получается понять сразу, чаще надо копать глубже.
Наследник получает документы о собственности и сразу же выставляет квартиру на продажу. Он хочет быстрее обналичить «упавшее с неба состояние» и вкусить наконец радости «дольче вита»? Или знает, что есть еще претенденты на наследство, которые опоздали, и торопится быстрее продать спорный актив? Нет ответа. (Подробнее про наследственные квартиры мы уже писали в главе «Наследство».)
Вы – хозяин положения. В любой момент вы должны быть готовы сказать себе знаменитую фразу Понтия Пилата «Я умываю руки» и отказаться от покупки подозрительной квартиры.
Отказаться, бывает, не так просто, как кажется на первый взгляд. Ведь вы прикипели эмоционально к понравившемуся жилью. Вы представили себя живущим в этой квартире, мысленно расставили мебель, нашли место во дворе, где будете парковать машину, прикинули, как побыстрее добраться на работу… Особенно часто так происходит, если квартира подверглась хоум-стейджингу.
«Нам очень хотелось отдельную квартиру, мы так долго об этом мечтали… Денег у нас было немного, и обычную многоэтажную новостройку мы не могли потянуть. А тут мы вписывались в бюджет. Мы понимали, что застройщик использует лазейки в законе и впоследствии могут возникнуть проблемы. Но нас уверяли, что у них “все схвачено”. И действительно – дом строился без задержек. А теперь мы остались ни с чем», – вспоминает владелец квартиры в доме в подмосковных Вешках, который снесли по решению суда в августе 2012 г.
Знали ли покупатели о рисках при покупке квартиры в незаконно возведенном доме? Несомненно, многие об этом догадывались. Информационного вакуума нет. Желающие легко могли найти в Интернете обсуждение проблем, способных подстерегать покупателей долей в многоквартирном доме, построенном на земле с правовым статусом «для индивидуального жилищного строительства».
В августе 2012 г. история с Вешками прогремела по всей России. Сюжеты в новостях по федеральным каналам, интервью с оставшимися без крыши над головой бедолагами, ток-шоу с чиновниками и застройщиком… Казалось бы, риски покупки квартиры в аналогичных домах стали слишком очевидны, но…
Рассказывает Сергей Тихоненко
Летом 2012-го обратился к нам клиент с просьбой проверить застройщика, у которого он собрался покупать квартиру. Объект в ближайшем Подмосковье, 20 км от МКАД. Студия 28 кв. м стоит около 1 млн руб. Клиент буквально загорелся этой квартирой. Половина у него была, на половину банк готов был дать ипотеку. Мы навели справки, отправили запрос в районную администрацию, изучили имеющиеся документы. Оказался классический случай строительства многоквартирного дома на землях ИЖС. На удивление, ответ администрации был нейтральным: «Нарушений не обнаружено». Кроме того, адрес объекта не фигурировал в черном списке проблемных домов. И тут как раз прогремели злополучные Вешки… Мы рассказали клиенту обо всех рисках покупки подобной квартиры.
Клиент был разумным человеком, но ему было тяжело отказаться от покупки. Своими предостережениями мы словно украли его мечту. Этого никто не любит, и дальнейшей работы с ним не получилось. Но мы выполнили свой риелторский долг – оградили клиента от проблем и ничуть об этом не жалеем.
Думаете, это курьезное исключение? Как бы не так! Коллега рассказал о похожей ситуации. Друг попросил проверить объект, где продавалась квартира площадью 84 кв. м за 3 млн руб. Похоже, что друг уже давно настроился на покупку, и только осторожность заставила его в последний момент обратиться к риелтору. Коллега озвучил риски и отговорил от покупки. Как вы думаете, он услышал слова благодарности? Ответом было «Ты только что плюнул мне в душу».
Вывод. Старайтесь не привязываться эмоционально к квартире, которую вы еще не купили. Будут еще объекты, этот не последний. Если уж вы влюбились в квартиру, не показывайте ваши эмоции собственнику квартиры, а также его риелтору. Этим могут воспользоваться – например, внезапно поднять цену перед сделкой.
