Глава 6
Что могут рассказать документы?
Прежде чем давать аванс за квартиру, надо изучить документы на собственность. Особенно если недвижимость продает непосредственно владелец. Если же квартиру продает агентство, собственника до сделки вы можете и не увидеть. Это не очень хорошо, но терпимо. Попросите агента показать вам оригиналы документов на собственность и ксерокопии всех страниц паспорта продавца (или продавцов, если их несколько) квартиры.
Гражданский паспорт
Идеальный случай – если паспорт собственника был выдан ему в 14, 20 или 45 лет. Понятно, что в 18–19 лет продают недвижимость единицы, но бывает и такое. Если же собственнику 40 лет, а паспорт выдан год назад, возможны нюансы.
Собственнице квартиры было 35 лет, паспорт получен два года назад. Страничка с семейным положением чистая. С ее слов – не замужем. Квартира покупалась по договору долевого строительства пять лет назад. Риски?
Предположим, что на момент покупки квартиры владелица была в браке. Спустя некоторое время развелась, «потеряла паспорт» и получила новый. В новом паспорте штампа о браке уже не будет. Как проверить? Можно навести справки в загсе по месту прописки. Но совсем не обязательно, что женщина выходила замуж или разводилась именно в этом загсе. Единой базы в загсах нет…
Может внезапно появиться бывший муж, который имеет право на половину нажитого в браке имущества. «Квартира продана? А я не хотел продавать свою долю! Давайте расторгать сделку!»
В данной ситуации покупательницу предупредили о возможных рисках. Поскольку квартира понравилась, она все же решила совершить сделку. С тех пор прошло почти три года. Бывший муж (если он, конечно, был) так и не объявился. Но все могло повернуться иначе. Скорее всего, состоялся бы суд – с немалыми расходами и неясными перспективами.
Вывод. Брачный статус на момент покупки квартиры установить не всегда возможно. Риски невысоки, но они есть. Окончательное решение за вами.
Правоустанавливающие документы
Если продавец ранее покупал эту квартиру, то в наличии должен быть договор купли-продажи (ДКП). Смотрим, изучаем, ищем нужную информацию:
• Как давно покупалась квартира?
• За сколько квартира была куплена?
Однажды опытный риелтор оказывал услуги по сопровождению сделки. (Так бывает, когда покупатель хочет сэкономить и самостоятельно занимается подбором объекта, подключая риелтора на стадии проверки объекта, организации и проведения сделки.) Хорошая квартира, реальная цена. Но после изучения документов об этой квартире пришлось забыть. Почему? Квартира была куплена более трех лет назад, но в ДКП была указана цена 2 млн. Рыночная цена такой квартиры на момент совершения сделки превышала указанную более чем в два раза. О чем это говорит? Конечно же о том, что цена в договоре была реальной. Именно столько и получил собственник, а значит, налицо «сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение». Для суда это серьезное основание для расторжения сделки.
Если продавец получил квартиру по наследству, смотрите свидетельство о праве на наследство. Из этого документа можно узнать вид наследства – по завещанию или по закону, а также степень родства между наследником и наследодателем. Для чего это важно знать, мы уже объясняли. В документе также указана дата смерти бывшего владельца. Помните, что трехлетний срок, после которого жилье можно продавать без уплаты налога, отсчитывается с момента смерти, а не с даты выдачи свидетельства о праве на собственность.
Продавалась наследственная квартира. По рассказу продавца, все было чисто – мать завещала квартиру дочке, которая и получила квартиру после ее смерти. Квартира рекламировалась как «менее 3 лет в собственности», а значит, традиционно, в ДКП цена будет «миллион плюс улучшения». При дополнительной проверке ничего подозрительного выявлено не было. Более того, в ДКП можно было указывать полную цену. Дело в том, что трехлетний срок с момента смерти матери истекал через две недели, а значит, можно было подождать и оформить все как надо.
Копия финансово-лицевого счета
В этом документе указаны все, кто был прописан в квартире. Проверяем, нет ли среди них граждан, которые были выписаны в места лишения свободы, в армию, интернаты. Если таковы имеются, степень риска возрастает (два красных флажка).
Были прецеденты, когда по решению суда бывший заключенный прописывался в уже проданную квартиру. С интернатом еще сложнее. За гражданином сохраняется право вернуться в квартиру, даже если он признан судом недееспособным и уже много лет проживает в интернате. Сделки с такими квартирами должны проходить только с разрешения отдела опеки. Кстати, собственник квартиры может и не подозревать о таких сложностях.
Важно! При получении копии финансово-лицевого счета внимательно проверяйте все данные. Работники единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) часто ошибаются – опечатки в фамилиях, паспортных данных, метражах. Лучше проверить все на месте – и сразу исправить. Однажды нам пришлось пять раз заставлять сотрудницу ЕИРЦ переделывать бумаги. Каждый раз всплывала новая ошибка…
Свидетельство о праве на собственность
Посмотрите, есть ли в числе совладельцев несовершеннолетние. Если есть, готовьтесь выслушать внятный ответ, какая недвижимость будет приобретаться взамен. Отдел опеки задаст тот же вопрос, а без ответа на него совершить сделку не получится.
Важно! Попадаются любители-аккуратисты, которые ламинируют документы. Так, мол, целее будут. Увы, не так. Если не получится аккуратно удалить пленку, придется заказывать копию документа.
