33. Игра с недвижимостью

За период после окончания Второй мировой войны инвестиции всех форм и размеров дали совершенно разные доходы. Самым эффективным рисковым активом должны быть акции – паи и доли, – которые дают потрясающую долгосрочную прибыль. Не слишком далеко отстает недвижимость: как с точки зрения нашего собственного дома, так и в качестве инвестиции. Собственность типа «купил и забыл», как она называется в Великобритании, также давала доход стабильно выше инфляции, но в реальности инвесторы воспользовались еще одним большим преимуществом: использовали заемные средства для получения сверхприбылей. Очень немногие инвесторы, вложившие деньги в акции, например, будут думать об использовании кредита в качестве поддержки до возвращения денег в течение одного или двух десятилетий, но для инвесторов в недвижимость это – главная линия действий. Многие из них используют кредиты, которые составляют от 75 до 25 процентов от общей стоимости имущества. Поскольку заемные средства учтены в цифрах доходов, очевидно, что недвижимость (коммерческая и жилая) давала огромные прибыли в послевоенный период.

И эти доходы не должны быть большим сюрпризом. Жилье всегда было хорошим выбором в отношении инфляции. Недвижимость также выиграла (в Великобритании, по крайней мере) от жестких ограничений планирования, связанных с контролем поставки новых продуктов. Инвесторы смогли использовать обширную отмену контроля рынков, а также инновации на финансовых рынках. Сейчас есть десятки финансовых учреждений, специализирующихся на жилой недвижимости на рынках Великобритании и США. Важно отметить, что с усилением конкуренции ставки по ипотечным кредитам упали (под влиянием более низких процентных ставок), что сделало потенциал роста доходов просто заоблачным.

Итак, жилая недвижимость остается одной из самых больших долгосрочных ставок для инвесторов. Но есть некоторые очевидные проблемы. Первая касается напряженности, с которой мы хорошо знакомы – диверсификации по сравнению с концентрацией. Логика подсказывает, что лучшая защита от непредвиденных событий на местных рынках недвижимости – это портфель различных видов недвижимости в области, хорошо знакомой инвестору. Но справедливо отметить, что собственность – особенно та, которую можно легко сдать в аренду – больше не такая дешевая, так что портфель из 3–4 объектов (профессионалы предполагают, что разумный минимум – десять) будет стоить для вас очень дорого! Это может повлечь в вашем общем инвестиционном портфеле опасный перекос в сторону собственности в целом, т. е. у вас был бы собственный дом плюс все эти объекты инвестиций. Здорово, если вы считаете, что цены на жилье будут продолжать расти, но на это большинство из нас пойти не захочет (как и должно быть).

Многие инвесторы вместо этого могут сосредоточиться только на одном или двух объектах, а затем тратить много времени на управление этими квартирами или домами. Но опять же мы сталкиваемся с рядом рисков. Управление и расходы на сдачу в аренду могут быть довольно высокими, и инвестор сталкивается с реальной перспективой того, что несколько недель или даже месяцев имущество будет оставаться пустым, не давая никакого дохода – но, несмотря на это, ипотеку по-прежнему придется платить! И есть универсальный факт, что хорошую недвижимость необходимо поддерживать и контролировать, что подразумевает издержки для арендодателя.

Таким образом, сразу видно, что жилая недвижимость в качестве инвестиций имеет некоторые риски. Как же осторожный инвестор может разрешить этот компромисс между риском и доходностью, а также между концентрацией внимания и диверсификацией?

Прежде чем размышлять о покупке недвижимости, подумайте о том, чего захочет ваш арендатор. Кто он и что ему надо? Если это студент, ваша собственность должна легко убираться и быть удобной, но не роскошной. Если это – молодые специалисты, она должна быть современной и стильной, но не чванливой. Семьи, напротив, имеют много собственных вещей и нуждаются в пустом жилье. Важно отметить, что вы должны сосредоточиться на имуществе, которое является «арендуемым». Двухкомнатные дома и квартиры, как правило, довольно популярны и, как правило, требуются широкому кругу потенциальных арендаторов, особенно тех, кто не может приобрести такое имущество. Эта недвижимость также имеет тенденцию быть самой дорогой, хотя бы потому, что многие инвесторы находятся в погоне за ней. Лично я также избегал бы больших семейных домов – если только вы не собираетесь превратить их в более мелкие единицы, но в этом случае вам лучше построить свое собственное здание!

Многие инвесторы тревожатся по поводу возможного прироста капитала от собственности, но я был бы более осторожным, особенно учитывая послевоенный бум на недвижимость в США и Великобритании. Мой совет – инвестировать в рост доходов, а не в краткосрочный рост капитала в течение 1-10 лет. Это означает, что арендная плата должна быть ключевым доходом для инвестора, вложившего деньги в недвижимость. Для сравнения стоимости различных объектов недвижимости используйте их доходность, которая равна годовой арендной плате, полученной в процентах от стоимости покупки. Например, недвижимость, которая стоит £200 000 и дает £10 000 арендной платы, имеет доход 5 процентов.

К примеру, в Великобритании «средневзвешенная доходность» собственности типа «купил и забыл» равна 5–6 процентам, высокодоходная недвижимость – такая, как многоквартирные дома, – дает 12–15 процентов, но вам, вероятно, придется потратить немалые деньги на ее содержание. Если вы можете получить доход от аренды значительно больше ипотечных платежей, то после того, как создали хороший резервный фонд, можете начать экономить или инвестировать дополнительные наличные деньги. Для меня ключевой идеей является управление затратами. Вначале я бы постарался купить не очень старое имущество – это предполагает меньше затрат на обслуживание. Не увлекайтесь самой покупкой – это инвестиционное предложение, а не ваш дом.

Я думаю, лучший способ приложения прироста капитала от дома – нацелиться на определенную область, особенно – на новые города и поселки. Помните, что «перспективный» не обязательно означает «самый дорогой» или «дешевый». Посмотрите на широкий круг факторов – где в вашем городе самое хорошее место? Если вы находитесь в пригороде, где ходит удобный транспорт? Где находятся хорошие школы? Где хотят жить студенты? Лично я избегал бы старых районов – неподходящие жильцы будут стоить вам денег.

Инвестиции в жилую недвижимость включают в себя множество практических соображений. Будете ли вы сдавать недвижимость в аренду сами (дешево в денежном выражении, дорого с точки зрения вашего времени) либо привлечете агента? Помните, что агенты возьмут плату за управление, но будут разбираться с любыми вопросами и могут связаться с сантехниками, электриками и другими рабочими, если возникнут проблемы. Также напомню, что лучшие инвестиции основаны на покупке того, что вы хорошо знаете. Помните, что трудно сделать хорошую покупку в районе, который вам не известен, или далеко от того места, где вы живете.

Тем не менее, самый важный вопрос для меня – леверидж (соотношение вложений капитала в ценные бумаги с фиксированным доходом. – Прим. ред.) и процентные ставки. Многие инвесторы склонны покупать несколько объектов для управления рисками, но затем вынуждены брать огромные кредиты. Это создает огромный процентный риск.

Если это пугает вас до дрожи, лучше было бы приглядеться к фонду коммерческого имущества или инвестиционному фонду недвижимого имущества (REIT). Это – профессиональные фонды, инвестирующие в офисы, фабрики и заводы и неплохо котирующиеся на фондовых биржах. Вы можете купить их акции очень легко – и без кредитного риска, поскольку вопрос подстраховки будет решаться фондом. Думаю, REIT безопасны для обычного инвестора, который не имеет ни времени, ни знаний, чтобы управлять собственным портфелем недвижимости.