Улучшение жилищных условий
Ипотечный кредит
Помимо медленной очереди на улучшение жилищных условий и рискованного предприятия — участия в строительном кооперативе, существует такой способ приобретения жилья, как ипотека.
Ипотека — это система долгосрочного кредитования на приобретение недвижимости. Ипотечный кредит предоставляется под залог приобретаемой или уже имеющейся недвижимости и предназначен исключительно для покупки жилья. При ипотеке закладываемая квартира остается в собственности должника, а если тот не сумеет расплатиться, кредитор имеет право взыскать долг из средств от продажи квартиры, но только ее и ничего больше. С кредитором по ипотеке должник обязан расплатиться в первую очередь.
Участниками ипотечной системы являются: банки (они проверяют платежеспособность заемщика), страховые компании (они обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).
Имущество, под которое можно взять ипотечный кредит:
земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
Особенности ипотечного кредита
Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.
Банк выдвигает ряд специальных требований к получателю ипотечного кредита: подтверждение дохода, непрерывный стаж работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами. Другой вариант — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале до минимума в конце). Достоинство этой формы платежей — меньшая сумма процентов (меньше переплата).
Налоговые льготы в России
В Налоговом кодексе РФ есть норма, по которой заемщик имеет право на налоговый вычет в размере суммы, потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить эту льготу:
Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, заявить о приобретении жилья, представить подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор, пока данное право не будет использовано.
В другом случае нужно перечислять все налоги, а в конце года в налоговой инспекции заявить о праве на вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.
Субсидии на покупку жилья
В сущности, субсидия — это помощь потребителю, который не в состоянии заплатить за себя сам, но в то же время, из соображений экономической и социальной целесообразности, должен продолжать потребление. Субсидия может быть прямой (в виде, например, грантов для развития науки, создания рабочих мест в депрессивных регионах страны) и косвенной — как выгодные кредитные условия или налоговые льготы.
Безвозмездная жилищная субсидия предназначается для покупки (или строительства) жилья взамен той площади, которая уже есть, или же в дополнение к ней.
Кто имеет право на жилищную субсидию?
1) Люди, выезжающие из районов Крайнего Севера. Общий стаж работы в северных регионах у них должен составлять не менее 15 календарных лет. Кроме того, они не должны иметь иного жилья и нуждаться в улучшении жилищных условий. Субсидия предоставляется таким гражданам только один раз.
2) Люди, уже стоящие в очереди на улучшение жилищных условий. Государство может предоставить субсидию всем членам семьи, стоящей в такой очереди (которая, как известно, продвигается крайне медленно). Учитывается и фактическое количество семей в составе семьи, претендующей на субсидию. Например, родственники, живущие в одной квартире, но ведущие раздельное хозяйство и имеющие разные источники доходов, считаются разными семьями.
3) Молодые семьи в рамках программы «Молодой семье — доступное жилье». Для получения этой субсидии молодым супругам должно быть не больше 30 лет. Они должны состоять в браке как минимум 3 года (если нет детей), и на одного члена молодой семьи должно приходиться не более 12 м2 жилплощади.
4) Участники ВОВ, инвалиды войны, члены семьи погибших участников военных действий 1941–1945 гг. Субсидии на приобретение жилья ветеранам даются лишь один раз.
5) Инвалиды и семьи с детьми-инвалидами.
6) Дети-сироты, дети, оставшихся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), если за ними не закреплено никакое жилье.
7) Госслужащие, если они нуждаются в улучшении жилищных условий.
Узнать о том, имеете ли вы право на субсидию, можно в Центре жилищных субсидий вашего региона.
Как получить жилищную субсидию?
Нужно подать заявление в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда своего округа. К заявлению следует приложить пакет жилищных документов (в каждом регионе свои особенности, так что нужно уточнить список заранее). По возможности, оформление этого пакета лучше поручить юристу.
Затем заявление будут рассматривать в порядке общей очереди. Это небыстрое дело, обычно оно занимает не меньше трех месяцев. Документы пройдут проверку на достоверность и соответствие стандартам. Если решение Департамента будет положительным, вас официально известят об этом, сообщат также и размер выделяемой субсидии. После этого вам предстоит новая очередь — теперь уже на получение этой субсидии. Наконец, вы получите сертификат на сумму субсидии, на ваше имя будет открыт блокированный счет (средства на него перечислят из местного бюджета). Безвозмездную жилищную субсидию можно получить только в безналичном виде.
От чего зависит размер субсидии?
Во-первых, от рыночной стоимости квадратного метра жилья в вашем регионе (она устанавливается специальной межведомственной комиссией каждый квартал).
Во-вторых, от площади, которая требуется для вашей семьи по нормативам, принятым в вашем регионе.
В-третьих, от срока, проведенного в очереди на улучшение жилищных условий (учитываются полные годы).
Самая большая субсидия может составлять 70 % от стоимости жилья, необходимого по социальным нормам для семьи данного состава. Такую существенную помощь могут получить очередники, состоящие на учете больше 10 лет, и льготники (инвалиды, ветераны и т. п.) Размер субсидии для молодой семьи может быть от 30 % (если в семье нет детей) и от 35 % для семьи с детьми.
Что нужно иметь в виду при получении субсидии
Как правило, выданной субсидии недостаточно для покупки жилья. Решить проблему можно двумя способами: продать свою квартиру и переехать в более просторную (тогда субсидию берут для приобретения жилья взамен имеющегося) или добавить к субсидии собственные средства и купить еще одну квартиру (это субсидия на приобретение жилья дополнительно к имеющемуся). Второй способ выгоднее, поскольку имеющуюся квартиру обычно оценивают ниже ее рыночной стоимости.
В дополнение к субсидии можно взять и ипотечный кредит — его размер, а значит и проценты по нему, будет гораздо меньше обычного ипотечного кредита.
Важно помнить, что сертификатом на субсидию можно воспользоваться в течение 6 месяцев с момента получения. Если срок пропущен, стоять в очереди и проходить все бумажные процедуры придется заново.
А значит, к моменту выдачи сертификата крайне желательно уже решить, где и как вы будете покупать квартиру, и собрать дополнительные деньги на приобретение.
Нужно иметь в виду, что покупаемая квартира должна быть в новостройке либо в строящемся доме, если он закончен не меньше чем на 70 %.
Предпочтительно покупать квартиру через агентство недвижимости — это поможет не запутаться во множестве юридических сложностей и тонкостей, а также послужит дополнительной гарантией чистоты сделки.
Очередь на улучшение жилищных условий
Коротко об очереди на улучшение жилищных условий уже рассказано в главе «Договор социального найма».
Чтобы встать в эту очередь, нужно, чтобы государство признало вас нуждающимся в жилье. Оно делает это на основании договоров социального найма жилых помещений. Приватизированная квартира, таким образом, лишает возможности встать в эту очередь. По мнению государства, нуждаются следующие категории:
1) Граждане, которые не являются нанимателями жилых помещений или являются членами семьи нанимателя (на момент подачи заявления), но не обеспечены нормативной площадью проживания, рассчитанной на одного члена семьи нанимателя (это значит, на одного человека приходится меньше 15 м2 общей площади квартиры).
2) Граждане, живущие в аварийном жилье.
3) Наниматели жилья или члены семьи нанимателя, если они проживают в одной квартире с людьми, страдающими от хронических заболеваний, когда совместное проживание на одной площади невозможно по санитарным нормам. Перечень таких болезней установлен Правительством РФ.
Следует заметить, что с февраля 2010 года в Жилищном кодексе появились поправки, по которым при постановке на учет считается сумма площадей всех жилых помещений, находящихся в пользовании семьи в одном населенном пункте на момент подачи заявления. Это значит, что если хотя бы один из членов семьи имеет еще одну комнату или квартиру в том же городе, встать на учет можно будет, только если и с такой «прибавкой» на одного человека придется меньше 15 м2.
Надо уточнить, что к понятию «семья нанимателя жилья» относятся: супруги, родители, дети и родственники или граждане, которые проживают совместно с ними на общей площади и ведут с ними общее хозяйство.
До принятия поправок к законам Жилищного кодекса каждый из совершеннолетних жильцов «коммуналки» имел право встать в очередь на улучшение своих жилищных условий. Теперь, чтобы встать на учет, нужно не просто проживать в коммунальной квартире, но и иметь документ о закрепленной жилой площади менее 15 м2.
Во вновь принятом законодательстве Жилищного кодекса учтены также права внебрачных детей, родившихся после расторжения брака, или усыновленных, если они, конечно, не имеют собственного жилья на момент подачи заявления.
Как встать в очередь на улучшение жилищных условий?
1. Необходимо собрать пакет документов:
— Справка о регистрации жилья для каждого члена семьи;
— Копии документов на владение собственностью на момент подачи заявления;
— Копии охранных свидетельств о бронируемой жилплощади, если таковая имеется во владении;
— Копии санитарных паспортов, для проживающих в общежитиях или коммунальных квартирах;
— Справки с места работы или учебы всех членов семьи;
— Справки о характеристиках имеющегося в наличии жилья;
— Подлинники и копии паспортов, военных билетов, пенсионных удостоверений, свидетельств о рождении (для несовершеннолетних детей), документов о вступлении в брак или о расторжении брака, свидетельств о смерти, а также справки о хронических заболеваниях у членов семьи.
2. Далее заявитель должен обратиться в орган местного самоуправления по месту своей регистрации жилья, предоставив пакет документов и написав заявление, что его семья нуждается в улучшении жилищных условий.
3. После рассмотрения предоставленных документов заявителю дается письменный ответ о включении его в список очередников (с указанием номера в очереди) или об отказе, с объяснением причины.
4. Если заявитель проживает в общежитии или в служебной квартире, тогда ему дополнительно понадобятся: ходатайство с места работы о предоставлении улучшенного жилья, копия трудовой книжки и акт межведомственной комиссии с признанием его нынешнего жилья непригодным для проживания.
Вне очереди социальное жилье может достаться:
— проживающим в ветхих и аварийных помещениях,
— детям-сиротам (выпускникам интернатов и детских домов), детям, оставшимся без попечения родителей,
— страдающим хроническими заболеваниями.
Если для того, чтобы получить право на социальное жилье, гражданин нарочно ухудшил свои условия (выписал к себе из деревни дедушку-алкоголика, переехал в аварийный дом и тому подобное), встать на учет ему удастся только через пять лет.
Снятие с учета происходит, если у гражданина больше нет оснований считаться нуждающимся, при переезде в другой город, при получении из бюджета субсидии на приобретение жилья или строительство, а также при выделении земельного участка. Снимут с учета и в том случае, если обнаружат, что постановка на учет была незаконной, или в подтверждающих документах представлены недостоверные сведения.
Из-за того, что строительство нового государственного жилья идет крайне медленно, а количество нуждающихся в жилье все увеличивается (несмотря на попытки государства проредить их списки), очередь на улучшение жилищных условий не является хорошим способом получить жилье.
