Права и обязанности собственника
Это важно! Документом, подтверждающим право собственности и на жилые, и на жилые помещения, является свидетельство на право собственности.
Жилое помещение становится объектом жилищных прав с момента государственной регистрации как объекта недвижимого имущества, а не с момента приватизации, купли-продажи, завещательного отказа и т. д.
Пользование
Собственник обладает правом пользования квартирой, то есть попросту может жить в ней. Наравне с собственником правом пользования обладают члены его семьи. К ним относятся проживающие вместе с собственником супруг или супруга, дети и родители. Кроме того, членами семьи могут быть признаны другие родственники и (в исключительных случаях) другие граждане, если собственник вселил их в квартиру в качестве членов своей семьи.
Собственник квартиры может использовать ее не только для обычного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору найма, для безвозмездного пользования или на другом законном основании. Юридическому лицу собственник может сдать квартиру в аренду (в соответствии с требованиями жилищного и гражданского законодательства).
Собственник может использовать квартиру в профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает требований, предъявляемых к жилому помещению, и законных прав других граждан. Это возможно для лиц творческих профессий, а также адвокатов, риелторов, репетиторов, консультантов. Кстати, индивидуальный предприниматель имеет право открыть в своей квартире офис, а юридическое лицо — не имеет.
Но открывать в жилом помещении промышленное производство запрещено. Кроме того, собственник может разместить в жилом помещении предприятие, учреждение или организацию только после перевода его в нежилое.
Распоряжение
Распоряжение квартирой — это определение ее юридической судьбы. Собственник может переводить жилое помещение в нежилое, продавать, дарить, менять, отдавать в залог. Собственник даже может отказаться от права собственности, то есть расприватизировать квартиру.
Обязанности собственника
Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности. Собственник жилья несет бремя содержания имущества, то есть обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и обязанности законных интересов соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Кроме того, он должен вовремя оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы по содержанию жилого помещения, а также платить налог на имущество.
Собственник квартиры платит взносы на капитальный ремонт, в отличие от нанимателя.
Право на проживание в квартире собственника
Далеко не все, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. Три группы лиц, не являющихся собственниками, имеют ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:
— члены семьи собственника (в том числе бывшие);
— лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
— лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.
Члены семьи собственника
У членов семьи владельца квартиры есть право пользоваться жилым помещением наравне с владельцем, если иное не установлено соглашением между ними. Однако, чтобы обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.
Бывшие члены семьи собственника — это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.
К сожалению, бывшие члены семьи собственника не защищены законом. Это значит, что при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье, и хорошо, если им есть куда идти.
Суд может сохранить право пользования квартирой за бывшим членом семьи, если тот не в состоянии обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право заставить собственника обеспечить бывших членов семьи другим жильем по их требованию (если они не уклоняются от уплаты алиментов).
Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно — ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.
Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.
Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещании желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.
Завещательный отказ и содержание с иждивением
Завещательный отказ предполагает, что завещатель возлагает на своих наследников исполнение имущественной обязанности в пользу определенного лица. Эти определенные лица имеют право требовать исполнения обязанности. Как пример — квартира передана в наследство дочери с указанием в завещании, что она должна предоставить сыну право пользования этой квартирой, на время или пожизненно.
Человек, получивший право пользования жильем по завещательному отказу, пользуется данным помещением наравне с собственником. По истечении указанного в завещании срока право пользования квартирой у данного лица прекращается.
Проживающий в жилом помещении на этом основании дееспособный гражданин вместе с собственником несет ответственность по всем обязательствам, вытекающим из пользования помещением.
Человек, живущий в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением, имеет право пользоваться данным помещением так же, как и лицо, получившее право пользования по завещательному отказу.
Перевод помещения из жилого в нежилое… или обратно
Собственник помещения может перевести свое жилое помещение в нежилое. Для этого должны соблюдаться такие условия:
— помещение полностью непригодно для проживания в нем людей;
— или в квартире никто не прописан, и она не находится под арестом;
— квартира расположена на первом этаже и имеет отдельный вход;
— квартира находится на втором этаже, но помещения под ней признаны нежилыми.
Часто перевод квартиры в нежилое помещение и организация отдельного входа связаны с использованием придомовой территории, которая, как известно, является частью общего имущества дома. В этом случае надо получить согласие жильцов дома на использование этой территории.
Перевод нежилого фонда в жилой фонд возможен при соблюдении действующего законодательства РФ. Помещение должно быть признано жилым, то есть соответствовать всем общепринятым требованиям и нормам. Только так возможен перевод нежилого помещения в жилое.
Перевод общежитий в жилые дома возможен лишь в том случае, если общежитие имеет статус общежития квартирного типа, в котором каждая семья имеет свое, отдельное от других, помещение для проживания.
Перевод жилого фонда в нежилой фонд и нежилого фонда в жилой осуществляется при получении разрешения соответствующих органов местного самоуправления. Для получения разрешения на перевод жилья в нежилой фонд (и обратно) необходимо подготовить документы:
— заявление на перевод помещения;
— план помещения (технический паспорт);
— документы, подтверждающие право собственности на переводимое помещение;
— поэтажный план дома;
— документы о перепланировке помещения, если таковая имеет место.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое и наоборот достаточно сложна, для того чтобы добиться успеха, желательно воспользоваться услугами юриста.
Переустройство и перепланировка
Собственник квартиры имеет право на ее переустройство и перепланировку.
Перепланировка — это любое изменение конфигурации квартиры: изменение размера (объединение) комнат, перенос стен и т. п. Перепланировка требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. К перепланировке относятся:
— полная или частичная разборка ненесущих перегородок, исключая межквартирные;
— изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
— устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
— устройство проемов в перекрытиях при объединении помещений по вертикали;
— устройство внутренних лестниц;
— заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах.
Переустройство / переоборудование — все, что связано с заменой или переносом инженерных коммуникаций и любого оборудования в квартире. Переоборудование включает в себя:
— устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
— установка бытовых электроплит взамен газовых;
— перестановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);
— демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации;
— замена или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);
— замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения).
И переоборудование, и перепланировка требуют внесения изменений в техпаспорт жилого помещения.
Разрешение на перепланировку
И переустройство, и перепланировка квартиры требуют специального разрешения профильных органов муниципальной власти (жилищной инспекции). Главное, на что обратят внимание административные органы при выдаче разрешения на перепланировку или переустройство, — безопасность для проживающих в квартире и в доме. Для того, чтобы получить это разрешение, нужны такие документы:
— документы, подтверждающие право собственника на жилье;
— согласие всех членов семьи собственника в письменной форме;
— копии плана помещений и экспликации БТИ;
— проект или эскиз переустройства жилого помещения (проект требуется там, где дело касается несущих стен и перекрытий. Проект нужно заказать в специализированной проектной организации, эскиз можно нарисовать самостоятельно);
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (если жилое помещение или дом, является памятником архитектуры, истории или культуры).
Без специальных согласований собственник жилого помещения может менять и переставлять мебель, делать текущий ремонт, менять инженерные конструкции на аналогичные по техническому устройству и параметрам.
После перепланировки
Квартиру принимает специальная комиссия, которая удостоверяет, что работы выполнены в соответствии с проектом, оформляет акт о переустройстве помещений. Далее нужно заказать в БТИ новый поэтажный план квартиры. Если в результате перепланировки изменилась площадь жилья, нужно переоформить и свидетельство о собственности на квартиру.
Самовольная перепланировка
Перепланировка или переустройство без разрешения считаются незаконными. Если это будет обнаружено (что может произойти при смене владельца, вступлении в права наследства или оформлении дарственной), то придется заплатить крупный штраф. После этого собственник квартиры будет обязан привести ее в исходное состояние. Если этого не произойдет, суд по иску Жилищной инспекции может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Из средств от продажи будут уплачены судебные издержки, а то, что останется, получит собственник.
Права и обязанности нанимателя
Права и обязанности жильцов-нанимателей квартиры регулируются Жилищным кодексом. В зависимости от того, кто является владельцем жилого помещения, различают социальный и коммерческий наем. Социальный наем используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, коммерческий — и в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилищного найма являются самым частым основанием для права пользования жилым помещением.
Права нанимателя:
— пользоваться жильем и имуществом, находящимся в нем, в течение срока аренды;
— заселять на снимаемую жилую площадь других людей, только получив разрешение наймодателя;
— расторгать договор найма, поставив об этом в известность наймодателя;
— иметь временную регистрацию в квартире;
— сдавать жилое помещение в поднаем;
— обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;
— требовать от наймодателя своевременного проведения ремонта;
— выступать нанимателем первой очереди при окончании срока действия договора аренды.
Обязанности нанимателя:
— использовать арендуемую жилую площадь по назначению (для проживания в ней);
— соблюдать нормы пользования жилой площадью, поддерживать порядок и чистоту;
— нести ответственность за состояние жилплощади;
— ремонтировать жилое помещение;
— своевременно оплачивать коммунальные и жилищные услуги, если это указано в договоре;
— разрешать наймодателю осматривать состояние квартиры и имущества;
— освободить жилплощадь по окончании срока договора.
Договор коммерческого найма
Договор коммерческого найма — это наем квартиры у частного лица. Для его заключения в отличие от договора социального найма не нужно доказывать как нуждаемость, вставать на учет и получать ордер. Необходимо лишь, чтобы наниматель и собственник достигли соглашения по существенным условиям договора.
Другим отличием договора коммерческого найма от социального является то, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Никаких норм для этого не существует.
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в установленной законом формой. Срок действия договора определяется во время его заключения. Существуют два варианта договора — краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.
У нанимателя есть преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права наймодатель должен не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Наниматель при этом не может требовать увеличения числа постоянно проживающих с ним лиц по договору найма квартиры.
Если владелец квартиры не хочет сдавать жилое помещение внаем больше года, он должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если владелец не выполнит этой обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Заключая коммерческий договор, следует определить, какая часть жилого помещения сдается внаем (вся квартира или ее изолированная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) предметом договора быть не могут. В договоре определяется размер платы за жилье, определяется также, будут ли в нее входить коммунальные платежи. Кроме этого оговаривают права и обязанности сторон, а также их ответственность при нарушении договора.
Договор социального найма
Социальный найм — это предоставление гражданам государственного или муниципального жилья. По договору социального найма помещения в установленном порядке предоставляются малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье. Граждане могут быть признаны малоимущими на основе суммы дохода на одного члена семьи и общей стоимости всего семейного имущества (подлежащего налогообложению).
Социальное жилье не предоставляется лицам без гражданства и иностранным гражданам.
Вот кого государство признает нуждающимися в жилье:
1) Граждане России, живущие в общежитиях и служебных квартирах, предоставленных им до 1.03.05 (дата введения нового Жилищного кодекса). Таких граждан нельзя выселить, не выделив им другого жилья;
2) Граждане России, не имеющие собственного жилья (или нанимаемого у государства) и при этом не являющиеся членом семьи собственника жилья (или нанимателя);
3) Граждане, имеющие жилье в размере ниже установленных нормативов на одного члена семьи;
4) Граждане, проживающие в помещениях, не отвечающих санитарным нормам;
5) Живущие в одной квартире на несколько семей, если в семье есть больной тяжелой хронической формой опасного заболевания.
Чтобы заключить договор социального найма жилья, гражданин должен быть принят на учет как нуждающийся в жилье по одному или нескольким из перечисленных оснований. Для того, чтобы встать на учет, гражданин должен написать заявление в орган местного самоуправления и приложить к нему соответствующие документы.
Социальный найм помещений происходит только в порядке очереди.
Договор социального найма, образец которого содержит наименования сторон (одна из них — собственник или уполномоченный государственный орган, другая — наниматель) заключается без срока действия. Изменение условий и оснований для его заключения не является поводом для его расторжения. Предметом договора должно быть отдельное жилье (квартира, дом, его часть). Невозможен социальный найм вспомогательного или неизолированного помещения, также нельзя нанять часть общего имущества в многоквартирном жилом доме.
Договор найма помещения можно расторгнуть в любое время по согласию сторон. По требованию собственника (наймодателя) договор расторгается решением суда. Это происходит в случаях неуплаты нанимателем стоимости найма и коммунальных услуг в течение 6 месяцев, причинения серьезного ущерба помещению, неоднократного нарушения прав соседей или использования помещения не по назначению.
Наймодатель обязуется за свой счет проводить капитальный ремонт и следить за ремонтом и содержанием общего домового имущества. В случае несоблюдения обязательств наймодателя наниматель может потребовать возмещения материальных расходов по самостоятельному проведению капитального ремонта или уменьшения квартирной платы (об этом рассказано в части «Жилищно-коммунальные услуги»).
