Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 7. Уэйн Палмер. О стеклянных шариках и капитале
Дальше: Часть 2 Сделки с недвижимостью
8. Берни Бейс. Как избегать споров по поводу недвижимости и улаживать их
Мы дружим с Берни Бейсом с середины 1970-х годов. Он, как и я, служил в корпусе морской пехоты и играл в регби. Если вы взглянете на послужной список Берни, то поймете, что он был не простым морским пехотинцем, а служил в разведподразделении, где собраны лучшие из лучших. Кроме того, он не просто играл в регби, а выступал за команды Калифорнийского и Стэнфордского университетов в национальном первенстве. Неудивительно, что и в области права Берни относится к числу самых опытных и уважаемых юристов по недвижимости.Мои первые сделки с недвижимостью были очень скромными, и я полагал, что в юристах не нуждаюсь. По своей наивности я думал, что мне вполне хватит брокера и хорошего оценщика. Однако моя первая инвестиция – небольшая квартира с одной спальней и ванной в кондоминиуме на острове Мауи – лопнула как мыльный пузырь. Я нашел квартиросъемщика, который платил мне «бешеные» деньги (25 долларов в месяц), но спустя несколько месяцев в доме прорвало водопровод и затопило все комнаты. Я лишился жильца и начал терять деньги. Владельцы дома заявили, что авария с водопроводом – это не их забота, а моя. Так моя первая доходная статья превратилась в расходную, и я на собственной шкуре усвоил бесценный урок: юриста надо нанимать до того, как вкладываешь деньги в недвижимость, а не после.Недвижимость – это не только строительный мусор, арматура, кирпичи, финансирование и жильцы. Это еще и законы, договоры, соглашения и тяжбы. В этой области Берни мне не только друг, но и прекрасный консультант, к которому я всегда обращаюсь, осуществляя инвестиции на Гавайях.Роберт Кийосаки
Суровая реальность в мире недвижимости в наши дни такова, что в любой момент вы можете оказаться втянутым в юридический спор с другими участниками сделки. В их число могут входить продавцы, кредиторы, строители, планировщики, подрядчики или покупатели. Успех зависит не только от умения правильно выбирать недвижимость, управлять ею и при необходимости вовремя продавать, но и от способности сводить к минимуму риски затяжных правовых споров.
Уже более тридцати восьми лет я представляю интересы клиентов в суде при рассмотрении дел о недвижимости. За это время я заметил, что одни участники сделок постоянно ввязываются в споры, а другие – лишь от случая к случаю, да и то обычно стараются решить разногласия как можно быстрее и не доводить дело до суда. В чем же разница между этими двумя категориями людей? Как уменьшить вероятность судебных разбирательств?
Серьезность этой проблемы нельзя недооценивать. Споры и разногласия могут свести на нет весь эффект от вашей деятельности, отвлекая время, деньги, другие ресурсы и, что самое главное, эмоциональную энергию, необходимую для достижения успеха. Считается, что есть категория людей, которые находят извращенное удовольствие в судебных разбирательствах. Они словно питаются негативной энергией сутяжничества, хотя и далеко не всегда извлекают из этого какую-то материальную выгоду. Вы должны избегать таких людей. Но не всегда причина разногласий кроется в человеческой натуре. Иногда их потенциал заложен в самом характере сделки с недвижимостью, и от таких сделок надо тоже держаться подальше.
Возьмите на заметкуСпоры и разногласия могут свести на нет весь эффект от вашей деятельности, отвлекая время, деньги, другие ресурсы и, что самое главное, эмоциональную энергию, необходимую для достижения успеха.
Я хочу снабдить вас простыми инструкциями, позволяющими снизить вероятность того, что вы окажетесь вовлеченными в спор по поводу недвижимости. Моя цель состоит также в том, чтобы дать вам некоторые рекомендации по улаживанию разногласий, которых не удалось избежать.
Как избежать споров
Лучшая защита от судебных процессов – это умение уходить от всяческих разногласий и споров. Вот перечень некоторых мер, которые помогут избежать неприятностей.
Работайте с хорошими и опытными брокерами
Всегда имейте дело только со своим собственным брокером по недвижимости. Покупая недвижимость, не полагайтесь на брокера продавца. Вам нужен специалист, обладающий опытом и работающий в ваших интересах, а не просто сводящий вместе покупателя и продавца в расчете на комиссионные. Это должен быть брокер с большим стажем работы, который понимает, что если предложенная им сделка вас не устраивает, то свет клином на ней не сошелся. Вам нужен брокер, которому можно доверять и который не посоветует ничего такого, что не пойдет вам на пользу.
Недавно мне удалось уладить одно спорное дело клиента, купившего землю под застройку по совету какого-то случайного брокера со стороны. Клиент с самого начала заявил брокеру, что его не устраивают условия покупки земли, которые требуют обязательного возведения на ней трех жилых домов социального типа. Однако брокер предложил следующий вариант: если клиент со скидкой продаст ему из этой земли три участка, то он сам построит на них социальное жилье, чтобы выполнить требования городских властей. Клиент согласился, подписал составленный брокером соответствующий проект договора и приобрел землю, не посоветовавшись со своим юристом. И тут он обнаружил, что на самом деле по проекту требовалось строительство не трех, а пяти объектов доступного жилья. Еще больше его шокировало заявление брокера, что тот не обязан ничего строить на уступленной ему земле. «Это же были только разговоры», – сказал брокер и потребовал передать ему три участка, угрожая, что в противном случае передаст дело в суд.
Когда клиент обратился ко мне, то мы, проанализировав ситуацию, пришли к выводу, что подписанный им договор действительно предусматривал продажу трех участков земли брокеру по сниженным ценам, но в нем ни слова не говорилось о строительстве социального жилья.
Правовая позиция клиента была очень слабой. В конце концов нам удалось кое-как уладить это дело, передав брокеру не три, а только два участка. Клиенту пришлось выполнить требования городских властей, построив на своей земле пять объектов доступного жилья. Этот случай наглядно демонстрирует, к чему может привести отсутствие собственного брокера и насколько опасно подписывать какие-либо соглашения, не ознакомив с ними предварительно своего юриста, о чем пойдет речь в следующем разделе.
Возьмите на заметкуПокупая недвижимость, не полагайтесь на брокера продавца. Вам нужен свой брокер, обладающий опытом и работающий в ваших интересах.
Почаще консультируйтесь с опытным юристом
Несколько месяцев назад, выступая с лекцией перед группой застройщиков, я пошутил, что с юристами надо общаться «часто и помногу». В этом есть большая доля истины. Своевременное обращение к юристу на стадии разработки проекта договора позволит избежать дорогостоящих судебных процессов. Поэтому лучше с самого начала потратить небольшие деньги на юридическую консультацию, но зато у вас будут ясные и прозрачные контракты, защищающие ваши интересы. Это сэкономит вам целое состояние. Извлечь максимум пользы из общения с юристами помогут несколько рекомендаций:
• Найдите самого опытного юриста, которого можете себе позволить и которому будете доверять.
• Держите его в курсе всех своих текущих дел и обращайтесь за помощью на самых ранних этапах сделок.
• Поручайте ему участвовать в подготовке всех документов, в которых согласовываются намерения сторон и условия их выполнения, даже если они не носят обязывающего характера. Дело в том, что предварительные договоренности, достигнутые на этом этапе между покупателем и продавцом, обычно бывает трудно изменить впоследствии.
• Поручайте ему готовить все договоры, которые имеют обязывающий характер.
• Не пытайтесь сэкономить деньги, поручая составление проектов договоров юристу другой стороны. Лучше потратить деньги на то, чтобы эти проекты готовил именно ваш специалист. Зачастую контракты, составленные другим участником сделки, очень трудно изменить, так как, сформулировав свои условия, он предпочитает твердо на них стоять.
• Включайте юриста в процесс подготовительных мероприятий при покупке любой недвижимости. Экономия на этом этапе – плохая идея. Недвижимость стоит больших денег, и целесообразно потратить некоторые средства на проведение предварительной экспертизы сделки, в том числе и ее юридических аспектов.
Возьмите на заметкуСвоевременное обращение к юристу на стадии разработки проекта договора позволит избежать дорогостоящих судебных процессов.
Добивайтесь ясности и четкости в договорах, защищающих ваши интересы
Порой мне приходится вести судебные процессы, когда отношения между сторонами сделки, касающейся недвижимости, заходят в тупик. Причиной этого зачастую становятся плохо составленные договоры, которые не защищают законных интересов сторон. Так, например, за последний год у меня было два случая, в которых, хотите верьте, хотите нет, контракты не обязывали участников выполнять намеченные соглашения. Разумеется, при заключении договора стороны подразумевали, что доведут его до завершения, но четкая формулировка в контракте отсутствовала. В одном случае сторона, финансирующая проект, попросту отказалась предоставлять средства, несмотря на благоприятные условия рынка и хорошие прогнозы прибыльности. К сожалению, в договоре не были прописаны требования, обязывающие ее продолжать финансирование вплоть до полного завершения проекта. Застройщики на предварительной стадии перепоручили подготовку договора инвесторам и не ознакомили с ним своего юриста. Эта ошибка оказалась очень дорогостоящей.
В другом случае, наоборот, инвестор предоставил застройщику средства, необходимые для строительства. К сожалению, в договоре не было пункта, обязывающего застройщика завершить проект, а для инвестора, в свою очередь, не было предусмотрено права на замену застройщика в случае неисполнения им своих обязанностей. Из всего этого следует извлечь урок: контракты должны недвусмысленно обязывать стороны к выполнению оговоренных работ в установленные сроки и защищать их интересы и права.
Из контракта должно совершенно ясно следовать, на что вы можете рассчитывать. В нем должны быть до минимума сведены все недомолвки и неопределенности. Вы должны быть уверены, что другая сторона будет выполнять все, чего вы от нее ожидаете. Оговорите в нем ответственность для другой стороны на тот случай, если она не справится со своими обязанностями. В то же время вы и сами должны знать, каковы для вас будут последствия, если вы не сможете выполнить своих обязательств по соглашению. Хороший юрист поможет вам снизить пределы собственной ответственности до необходимого минимума. Чуть позже мы более подробно обсудим эту тему, а пока будет достаточно простого совета: если вы не уверены, что сможете выполнить условия договора, не подписывайте его.
Не поленитесь внимательно прочитать договор и досконально разобраться, о чем в нем говорится. В этом вам помогут ваш брокер по недвижимости и юрист. Попросите их подробно разъяснить вам все риски, которые могут проистекать из невыполнения условий договора как противоположной стороной, так и вами, и внести необходимые изменения, если эти условия вас не устраивают. Не стесняйтесь, если вы чего-то недопоняли, и попросите объяснить еще раз. Пусть вас не смущает, что в их глазах вы выглядите дураком. Чем больше вы поймете, тем умнее будете. Ведь по-настоящему глупой будет как раз ситуация, когда вы подпишете договор, так и не поняв его.
Возьмите на заметкуИз контракта должно совершенно ясно следовать, на что вы можете рассчитывать. В нем должны быть до минимума сведены все недомолвки и неопределенности. Вы должны быть уверены, что другая сторона будет выполнять все, чего вы от нее ожидаете.
Тщательно оговаривайте и ограничивайте в договоре средства правовой защиты
Многих недоразумений в сделках с недвижимостью удается избежать, если в договоре четко определены средства правовой защиты. Например, в большинстве контрактов оговаривается только право продавца на удержание оставленного покупателем денежного задатка, если тот отказывается от совершения покупки. Будучи продавцом, вы должны дополнительно подумать о том, чтобы не дать возможности покупателю прибегнуть к так называемому «исполнению договора в натуре».
Под исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. В этом случае вы не сможете распоряжаться своей недвижимостью в течение многих лет, пока в суде будет выясняться степень и объем выполнения обязательств по контракту обеими сторонами. При этом покупатель рискует всего лишь внесенным денежным залогом. Это явно невыгодная позиция для продавца. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.
Возьмите на заметкуПод исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.
Позвольте привести один пример. Однажды мне пришлось представлять в суде интересы крупной сети отелей. Тяжба началась из-за сорвавшейся сделки по продаже курортно-гостиничного комплекса в Гонолулу. Покупатель не смог соблюсти установленных в договоре сроков, в результате чего мой клиент расторг контракт и удержал у себя денежный задаток покупателя в размере миллиона долларов. К тому времени покупатель уже потратил более 200 тысяч долларов на проведение подготовительных мероприятий и необходимых экспертиз. Если бы я подключился к этой истории раньше, то посоветовал бы клиенту предоставить покупателю больше времени и не спешить с расторжением договора. Однако к тому времени, как дело попало ко мне, договор уже был расторгнут, а покупатель обратился с иском в суд. Мы обратились к суду с ходатайством об упрощенном судопроизводстве, основываясь на том, что покупателем не были соблюдены договорные сроки. Нам повезло, и федеральный суд удовлетворил нашу просьбу.
После слушания я сказал высшему руководству гостиничной сети, что не стоит обольщаться достигнутыми успехами, так как на решение суда может быть подана апелляция, и оно может быть отменено. Если апелляция состоится, то у клиентов будут связаны руки на долгие годы, пока не возобновятся слушания. Я порекомендовал использовать сложившуюся возможность, чтобы уладить дело с покупателем миром, вернув ему часть задатка. Но руководители, находясь в состоянии эйфории от победы, отказались идти на мировую. Более того, они высказали ряд резких критических замечаний в мой адрес.
Короче говоря, я покинул эту фирму и вместе с другими коллегами основал свою собственную, а дело продолжал вести другой адвокат. Спустя несколько лет, когда отель вырос в цене на 50 процентов, апелляционный суд отменил прежнее решение и постановил, что покупатель имеет право приобрести отель по первоначально оговоренной в контракте цене, а продавец обязан полностью вернуть ему денежный задаток.
Возьмите на заметку• При любой возможности ограничивайте право покупателя на исполнение договора в натуре.• Всегда старайтесь уладить разногласия во внесудебном порядке.
В данном случае продавец не смог ограничить право покупателя на исполнение договора в натуре, а стремление любой ценой удержать у себя внесенный задаток в размере миллиона долларов закончилось многолетней тяжбой и привело к тому, что отель стоимостью в 80 миллионов долларов был продан за 55 миллионов. Плачевный итог.
Избегайте проблемных людей
Не ведите никаких дел с людьми, которые заражены страстью сутяжничества. Они готовы подать в суд на любого. Прежде чем вступить с кем-либо в сделку, проверьте, не был ли этот человек замешан ранее в судебных процессах. Если выяснится, что он уже не раз подавал иски в суд, откажитесь от всяких сделок с ним. Ведь если вы окажетесь втянутыми в судебные разбирательства, то все окружающие откажутся от ведения с вами дел. Старайтесь вступать в деловое общение только с людьми, которые завоевали себе хорошую репутацию умением разрешать трудные ситуации с недвижимостью мирным путем. В отношениях с людьми в сфере недвижимости вам требуется максимальное взаимное доверие и уважение, особенно когда речь идет о проектах, рассчитанных на многие годы.
Возьмите на заметкуПрежде чем вступить с кем-либо в сделку, проверьте, не был ли этот человек замешан ранее в судебных процессах. Ведь если вы окажетесь втянутыми в судебные разбирательства, то и окружающие откажутся от ведения с вами дел.
Трудные ситуации непременно будут возникать, и потенциальных разногласий никогда не удастся избежать полностью. Вы должны иметь дело с людьми, которые готовы разрешать противоречия совместно с вами, а не пытаются раздуть из всякой мелочи скандал. Меньше всего вам нужны партнеры, готовые по любому поводу бежать в суд, чтобы доказать свою правоту.
Избегайте проблемных сделок
Одни сделки изначально таят в себе больше проблем, чем выгод. Другие становятся все более сложными и запутанными по мере их реализации. И чем сложнее они становятся, тем больше вероятность, что впоследствии между сторонами могут возникнуть трудноразрешимые противоречия. Когда возникает ситуация, которая с каждым днем начинает доставлять все большую головную боль, необходимо задать себе вопрос: действительно ли эта сделка так хороша и выгодна, чтобы тратить на нее нервы и брать на себя подобный риск? Возможно, какой-то проект действительно стоит того, чтобы продолжить его реализацию, но в большинстве случаев это не так, поэтому лучше отказаться от своей затеи. Пусть кто-нибудь другой не спит по ночам и решает возникшие проблемы. Если же у сделки большой потенциал и вы решили продолжить работу по ее реализации, то важность советов хорошего юриста и потребность в ясно и четко составленных договорах возрастает во много раз. Правда, даже хороший юрист не всегда может справиться с проблемами, которые свойственны сложным сделкам.
Возьмите на заметкуЧем сложнее сделка, тем больше вероятность, что она приведет к разногласиям, а проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми.
Несколько лет назад я помогал своему другу приобрести крупное ранчо. Сделка оказалась очень сложной и запутанной. Владельцем ранчо было коммандитное товарищество, а его генеральный партнер, которому ранчо принадлежало раньше, продал свои права постороннему человеку, который оказался втянутым в судебные распри с арендатором пастбища. Чтобы купить ранчо, другу необходимо было сформировать новое товарищество, в которое вошли бы партнеры из первоначального товарищества, владевшего этим поместьем, и новые инвесторы. Надо было также получить федеральный сельскохозяйственный кредит, заново перезаключить все договоры с арендаторами, некоторые из которых имели срок действия в двадцать пять лет, уладить судебную тяжбу между генеральным партнером и арендатором, а также разногласия между членами товарищества по поводу того, как это лучше сделать. Ответственность за решение всех этих задач была возложена на меня. Оглядываясь назад, я могу с полной уверенностью сказать, что сделка не стоила того труда и нервов, которые были на нее потрачены. В конце концов она рухнула под своей собственной тяжестью как раз в тот момент, когда покупатель, считая, что дело уже сделано, отправился со всей семьей в месячный отпуск. К счастью, все это не имело для него никаких юридических последствий. Мы просто потратили массу времени и денег на затею, которая с самого начала представлялась слишком сложной и запутанной.
Необходимо также учитывать, что проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми. В данном случае ясные и четкие контракты могут лишь помочь удерживать проблемных людей в рамках проблемных сделок. Вероятность серьезных разногласий, которые будет трудно, а порой и невозможно уладить во внесудебном порядке, возрастает во много раз. Опытные застройщики и инвесторы в один голос скажут вам, что никакая сделка с проблемными партнерами не оправдывает риска, а также потраченных времени и эмоций. От себя могу только добавить, что в данном случае проблемы будут более многочисленными и сложными, чем вы можете ожидать, поэтому лишний раз подумайте, нужно ли вам это. Лишь немногие сделки стоят таких затрат, от большинства же можно со спокойной душой отказаться.
Тщательно проводите подготовительные мероприятия, включая и юридическую экспертизу
Подготовительный период в сделках с недвижимостью – это то время, когда покупателю в соответствии с договором предоставляется возможность ознакомиться с недвижимостью и еще раз проверить все условия соглашения, прежде чем ставить подпись. Обычно внесенный денежный залог может быть возвращен покупателю вплоть до того момента, когда он официально уведомит продавца, что и сама недвижимость, и сделка представляются ему приемлемыми. Начиная с этого момента залог уже не подлежит возврату, а покупателя, кроме того, просят увеличить его размер, так что последующее расторжение сделки грозит ему серьезными денежными потерями. Продавцу же этот залог внушает уверенность, что процесс купли-продажи будет доведен до конца.
Возьмите на заметкуЕсли вы, выступая в роли продавца, считаете сделку перспективной, то имеет смысл потратить деньги на тщательное проведение подготовительных мероприятий, включая и юридическую экспертизу.
Если вы, выступая в роли покупателя, считаете сделку перспективной, то имеет смысл потратить деньги на тщательное проведение подготовительных мероприятий, включая и юридическую экспертизу. Если сделка крупная, то вам потребуется весьма внушительная сумма, чтобы дотошно проверить все ее аспекты прежде, чем согласиться поставить подпись под договором. Впоследствии за счет этого удастся избежать многих разногласий и споров. Вскрыв проблему на этом этапе, вы можете настоять на своевременном внесении соответствующих изменений в контракт. Если вам требуется больше времени на проведение подготовительных мероприятий, то прежде чем просить об этом продавца, продемонстрируйте ему объем уже выполненной работы и количество потраченных денег. Как правило, продавец пойдет вам навстречу, если убедится, что вы не бездельничаете, а усердно работаете. Однако не исключено, что он, тем не менее, будет настаивать на соблюдении оговоренных сроков.
Недавно я занимался покупкой участка земли под застройку и решил отложить юридическую экспертизу на более позднее время, чтобы сэкономить деньги. Вместо этого я потратил немало времени и средств на проработку предполагаемого раздела земли с целью продажи участков индивидуальным застройщикам, а также на поиски источника воды. Когда же я наконец взялся за юридические вопросы, то обнаружил не совсем обычное положение в договоре, запрещавшее раздел земли. В результате все деньги, затраченные на инженерные работы и планирование, были безвозвратно потеряны.
Как избежать споров по поводу недвижимости
Вы сможете устранить многие потенциальные разногласия, соблюдая следующие требования:• работайте с опытным брокером;• как можно чаще консультируйтесь с опытным юристом;• настаивайте на четких формулировках контракта, защищающих ваши интересы;• тщательно прорабатывайте в контракте правовые меры защиты;• избегайте проблемных людей;• избегайте проблемных сделок;• тщательно осуществляйте подготовительные мероприятия, включая и юридическую экспертизу.
Как улаживать разногласия, возникающие по поводу недвижимости
Даже если вы будете следовать всем приведенным выше рекомендациям, необходимо учитывать, что идеальных контрактов не бывает, а их условия могут изменяться, делая сделку более сложной для сторон. В результате, даже если вы имеете дело с честными и порядочными людьми, могут возникнуть разногласия. Кроме того, нередко случается, что одна из сторон пытается улучшить для себя условия сделки уже после того, как достигнуто принципиальное соглашение по основным моментам. Как же улаживать подобные споры? На этот вопрос можно дать простой ответ: делайте все возможное, чтобы устранить их. В этом вам могут помочь нижеприведенные рекомендации.
Проконсультируйтесь с опытным адвокатом, ведущим дела в суде
Как ни странно, судейские адвокаты лучше чем кто-либо знают, что правовые тяжбы по поводу недвижимости редко себя окупают, и всегда смогут подсказать вам способ избежать подобного. Если же судебного процесса избежать не удается, то такой адвокат может помочь вам обеспечить в ходе разбирательства самую выгодную позицию. В его силах сделать так, чтобы вам не пришлось отдавать свою ферму и чтобы партнеры по сделке вас не третировали. Обычно с его помощью всегда удается найти среднюю точку между двумя крайними позициями.
Однако я должен вас предостеречь. Судейские адвокаты зарабатывают куда больше денег на ведении процессов, чем на том, чтобы помочь вам избежать их. Кто-то из них может быть слабо загружен по работе или имеет финансовые интересы, побуждающие его поддерживать существующие разногласия между сторонами или даже углублять их. Кроме того, некоторые адвокаты настолько увлекаются процессом, что теряют из виду реальную цель, которая заключается в том, чтобы уладить трения сторон как можно быстрее и дешевле. Конечно, вам от таких советчиков пользы мало. Вам нужен адвокат, который хочет помочь, которому хватает опыта и здравого смысла, чтобы отыскать правильный баланс между защитой ваших интересов и разрешением противоречий.
Возьмите на заметкуАдвокаты зарабатывают куда больше денег на ведении судебных процессов, чем на том, чтобы помочь вам избежать их. Осмотрительно подходите к их выбору.
Если разногласия уже появились, делайте все, что в ваших силах, чтобы уладить их
Как уже было сказано, споры по поводу недвижимости могут возникнуть даже в том случае, когда у вас на руках уже есть четкий и ясный контракт, составленный хорошим юристом. Обычно чем масштабнее и продолжительнее сделка, тем выше вероятность, что между сторонами появятся разногласия. Например, рассчитанный на десять-двадцать лет комплексный план застройки целого городского района, которая будет производиться совместно с компаньонами, почти наверняка будет сопровождаться какими-то спорами, а продажа дома за наличные в том виде, в каком он есть, которая может быть полностью завершена за тридцать дней, скорее всего, никаких недоразумений не вызовет.
Мой совет сводится к одному: если возникают разногласия, то надо приложить все силы, чтобы устранить их на как можно более ранней стадии. Обычно этого удается достичь, если вы уважаете интересы другой стороны и одновременно защищаете свои. Нет необходимости настаивать на выполнении контракта другой стороной вплоть до последней буквы, если вы можете подстроиться под ее законные интересы, не нарушая при этом своих. Практически вы всегда окажетесь в выгоде, если немного уступите и проявите добрую волю, но зато уладите возникшие противоречия еще до того, как они перерастут в серьезный спор. На этот счет у меня есть несколько рекомендаций.
• Уважайте законные интересы партнеров по договору и при любой возможности старайтесь пойти им навстречу. Обычно всегда находится способ сделать это, не ослабляя своей позиции. Например, если вы продаете недвижимость, а покупатель хочет на тридцать дней продлить срок, необходимый ему для проведения подготовительных мероприятий, предоставьте ему такую возможность, увеличив сумму задатка. Лучше всего эту позицию демонстрирует одно судебное дело, которое я вел несколько лет назад по поручению очень состоятельного клиента, чье имя наверняка знакомо многим из вас. Он собирался купить курортный комплекс на берегу океана для его последующего развития и благоустройства, но продавец отказался продлить срок для проведения подготовительных мероприятий, причем в той ситуации, когда было целесообразно пойти покупателю навстречу. Последовавшее вслед за этим расторжение договора купли-продажи привело к судебному процессу, который длился несколько лет. В конечном итоге мой клиент смог купить этот комплекс по цене на 2 миллиона долларов меньше, чем было оговорено в контракте, хотя рыночная стоимость недвижимости за это время возросла. Всего этого продавец мог избежать, если бы согласился продлить подготовительный срок на тридцать дней.
• Установите через своего юриста активную переписку с противоположной стороной. Зачастую это помогает избежать судебного разбирательства, а если и не поможет, то такая переписка станет во время процесса веским свидетельством в вашу пользу.
• Как правило, для урегулирования разногласий вы можете пойти на серьезные уступки и, тем не менее, оказаться в выигрыше. Стоимость судебного процесса обычно оказывается выше, чем можно было предполагать. Помимо чисто судебных расходов всегда появляются какие-то скрытые издержки. Что же касается эмоциональных затрат, потери времени и энергии, а также упущенных возможностей, то они могут оказаться просто огромными по сравнению с прямыми судебными расходами. Поэтому не так уж далека от истины старая присказка: «Избегайте судебных разбирательств, чего бы это ни стоило».
Возьмите на заметкуПрактически вы всегда окажетесь в выгоде, если немного уступите и проявите добрую волю, но зато уладите возникшие противоречия еще до того, как они перерастут в серьезный спор.
Попробуйте прибегнуть к услугам посредника
Если вы испробовали все возможности, но не смогли напрямую уладить с противоположной стороной возникших противоречий, можно прибегнуть к посредничеству третьей стороны. Опытный посредник нередко помогает завершить затянувшийся спор.
Много лет назад, когда этот способ только начал применяться, количество успешно разрешенных с его помощью конфликтов составляло от 80 до 90 процентов. В последние годы процент успеха заметно снизился. Сегодня он зависит главным образом от личности посредника. Хорошо подготовленные и опытные посредники по-прежнему демонстрируют высокий процент успешно разрешенных споров, а менее опытным удача сопутствует примерно лишь в половине случаев. Посредничество может оказаться эффективным, если вы выберете для этой цели нужного человека. Это становится, пожалуй, самым главным фактором успеха.
Второй важный фактор – это взаимное желание обеих сторон разрешить возникшие противоречия таким способом. Раньше этот процесс мог занимать всего один день, но сегодня опытному посреднику может понадобиться один-два месяца, в течение которых он курсирует между обеими сторонами, пытаясь уладить спор. Хороший посредник прилагает все возможные усилия для достижения успеха. Мне самому приходилось по назначению суда выступать в этой роли, чтобы уладить затянувшиеся споры, которые в случае разрешения их в судебном порядке могли бы длиться больше года. Моя посредническая деятельность тоже заняла несколько месяцев, но она позволила сэкономить целое состояние на оплате услуг адвокатов и массу времени. Потраченные мною усилия полностью оправдались.
Возьмите на заметкуПосредничество бывает эффективным при выборе правильного посредника и взаимном желании обеих сторон разрешить возникшие противоречия таким способом.
Чтобы повысить шансы на успех, лучше всего начинать процесс посредничества с выдвижения всесторонне продуманного предложения об урегулировании, которое включает в себя все детали спора, и затем настойчиво вести переговоры в контексте именно этого предложения. В таком случае обе стороны заранее будут знать, к чему стремиться и чего добиваться.
Посредничество обходится сравнительно дешево и является более предпочтительным по сравнению с другими формальными методами улаживания споров, но только в том случае, если оно завершается успешно. Если же посредник потерпел неудачу, то стороны возвращаются к исходной точке, потеряв попусту и время, и деньги. Поскольку посредничество зачастую доказывает свою эффективность, во многих договорах по недвижимости предусматривается обращение к этому способу перед арбитражем и судебным разбирательством. Лично я рекомендую включать это положение во все контракты.
Несколько лет назад я представлял интересы одного клиента в споре, который уже созрел до стадии обращения к посредничеству. Обе стороны согласились нанять очень уважаемого посредника за гонорар в размере 10 тысяч долларов в день, и мы всей компанией полетели в Сан-Франциско, чтобы предложить ему принять участие в улаживании разногласий.
Несмотря на то, что посредник обладал большим опытом и отличной репутацией, он потерпел полное фиаско и не смог добиться предложений по урегулированию ни от одной из сторон. Мой клиент был настолько заинтересован в разрешении конфликта, что вопреки моим советам начал снижать свои требования по отношению к другой стороне, не дожидаясь от нее ответных шагов. Фактически, он вел переговоры против самого себя и в конечном итоге снизил сумму своих требований (вполне справедливых, на мой взгляд) с 500 тысяч долларов до менее чем 100 тысяч. Противная сторона должна была бы моментально уцепиться за такое предложение, но возобладали амбиции.
Дело попало в суд и окончательно разрешилось только несколько лет спустя, когда вице-президент компании, выступавшей в роли нашего противника (кстати, сам по образованию юрист), напрямую позвонил мне и сказал, что хочет уладить разногласия немедленно. По его словам, расходы на ведение процесса стали уже абсолютно неприемлемыми. Он заявил, что гонорар его адвоката превысил миллион долларов, а конца затянувшемуся процессу до сих пор не видно. В ответ я заметил, что его адвокат после одного из недавних слушаний хвастался, что купил себе новую машину. В конце концов наши противники согласились выплатить моему клиенту 850 тысяч долларов, хотя с помощью посредника они могли бы обойтись всего 100 тысячами. По моим подсчетам, судебный процесс обошелся им более чем в 2 миллиона долларов, и все только потому, что они не приняли предложения моего клиента в процессе посредничества. Не повторяйте подобных ошибок!
Подумайте об арбитраже
Если самостоятельные переговоры и вмешательство посредника заканчиваются неудачей, то имеет смысл задуматься об арбитраже как альтернативе судебного разбирательства. Арбитраж проводится под руководством третейского судьи, услуги которого оплачиваются обеими сторонами, в то время как обычный судебный процесс ведется на деньги федерального правительства или правительства штата. Во многих договорах по недвижимости вместо судебного разбирательства предусмотрен именно арбитраж. Если договор содержит подобное положение, то стороны должны пытаться разрешить свои противоречия именно таким путем, и любое обращение в суд одной из сторон будет отклонено в пользу арбитражного разбирательства в соответствии с договорными условиями.
Третейский судья заслушивает доводы сторон и принимает окончательное и обязывающее решение, основанное на их аргументах и законе. Возможности обжалования не устраивающего вас решения третейского суда весьма ограничены. Арбитраж осуществляется быстрее и дешевле, чем судебный процесс, но в наши дни уже возникают сомнения в преимуществах третейского суда над обычным. Поскольку третейский судья оплачивается обеими сторонами, его отказ выслушать все имеющиеся доводы может стать поводом для обжалования. Поэтому арбитраж может тянуться целую вечность и в конечном итоге обходится порой дороже судебного заседания.
Качество арбитража во многом зависит от умения третейского судьи правильно разрешать споры. Поскольку достоинства арбитража не очевидны, то тенденция к такому способу улаживания противоречий в последнее время несколько снизилась. Из многих контрактов исчезает оговорка о предпочтении арбитража перед обычным судебным разбирательством. Так, например, недавно на Гавайях стандартная форма договора купли-продажи недвижимости, используемая брокерами, была пересмотрена, и из нее было удалено положение об обязательном арбитраже.
Лично я не могу отдать однозначного предпочтения ни тому ни другому способу. Если в суде дело рассматривает грамотный судья, которому ваш юрист доверяет, то следует склониться к этому выбору. С другой стороны, если судья вас не удовлетворяет и вы можете прийти со своим противником к соглашению об арбитраже, то лучше отдать предпочтение этому способу. Например, в одном из судебных заседаний, в котором мне недавно пришлось участвовать, обе стороны решили прервать судебный процесс и согласились на арбитраж. Мы нашли очень опытного судью в отставке, и моему клиенту была присуждена солидная сумма, которую противная сторона выплатила полностью. В данном случае разбирательство было проведено достаточно быстро и завершилось к полному удовлетворению моего клиента.
Возьмите на заметкуАрбитраж может тянуться целую вечность и в конечном итоге обходится порой дороже судебного заседания. Поскольку достоинства арбитража не очевидны, то тенденция к такому способу улаживания противоречий в последнее время несколько снизилась.
Судебное разбирательство как последний выход
Если вам не удается разрешить противоречия путем прямых переговоров и посредничества, а контракт не требует арбитража, то вам остается только обращение в суд. Как уже было сказано, судебный процесс может оказаться очень дорогим и будет стоить вам массу потраченных нервов. Прямые издержки в данном случае очень велики, а косвенные могут быть еще больше. Но и здесь имеются возможности по улаживанию противоречий. Суд обычно соглашается с просьбой одной из сторон о мировом соглашении, чтобы избежать расходов на продолжение судебного разбирательства. Кроме того, суд может назначить посредника для улаживания спора. Из собственного опыта могу сказать, что назначенный посредник имеет больше шансов на успех, так как за ним стоит авторитет суда.
Однажды мне тоже пришлось выступать в роли посредника по назначению суда. Некоторые из участников процесса мало того, что не стремились к улаживанию дела, так еще и не платили адвокатам и отказывались от оплаты телефонных переговоров. Поскольку я был назначен судом, то, воспользовавшись своим положением, позвонил напрямую президентам крупных компаний, участвовавших в процессе, и откровенно высказал свою точку зрения. Выслушав меня, они согласились сотрудничать для достижения соглашения по ряду самых трудных и запутанных вопросов дела.
Возможно, у вас будет возможность совместно с другой стороной заранее ограничить перечень тем, подлежащих рассмотрению в суде. Правда, если уж дело дошло до суда, то отношения между вами будут, как правило, не самыми лучшими. В этом случае у вас остается только один выбор – делать все возможное, чтобы выиграть процесс, каким бы дорогим он ни оказался.
Один случай из моей практики демонстрирует, каких финансовых и эмоциональных затрат может стоить судебное разбирательство. Тем утром я сидел за столом в суде, ожидая начала процесса. Напротив меня сидел глава компании, представлявшей противоположную сторону, и ждал своего юриста. Мне даже невольно стало его жалко. Он выглядел совершенно подавленным. Его юрист отказался уладить дело миром, и теперь ему предстояло сражаться в суде, имея весьма призрачные шансы на победу. Дело еще больше осложнилось, когда вошел шериф и вручил ему иск по другому делу, поданный против него его же собственным юристом, который таким путем хотел истребовать причитающиеся ему деньги. Когда юрист через несколько минут появился в зале, между ними вспыхнула перепалка, которая продолжалась на протяжении всего процесса и, видимо, стала не последней причиной, по которой суд присудил ему крупный денежный штраф. Оставляя в стороне этическую сторону взаимоотношений руководителя компании с собственным юристом, можно наглядно увидеть, какие затраты эмоций и денег ожидают человека в суде.
Возьмите на заметкуПрямые издержки судебного разбирательства очень велики, а косвенные в виде потраченного времени и эмоциональной энергии могут быть еще больше.
Не оставляйте попыток прийти к мирному соглашению, на какой бы стадии процесса вы ни находились
Всегда имейте в виду, что и посредничество, и арбитраж, и судебный процесс имеют одну цель – улаживание разногласий между сторонами. На какой бы стадии процесса вы ни находились, продолжайте попытки разрешить противоречия мирным путем. Не стесняйтесь взять на себя инициативу. Пусть вас не беспокоит, что подобный шаг может быть воспринят как проявление слабости. Только дурак отказывается решить вопрос миром, если для этого есть хоть какая-то возможность. Вашим противникам судебный процесс тоже не доставляет удовольствия. Чем больше обе стороны тратят времени и денег на разбирательство, тем выше их готовность к улаживанию конфликта. Поэтому не оставляйте попыток отыскать альтернативные пути для разрешения проблем.
Возьмите на заметкуПусть вас не беспокоит, что ваша инициатива по достижению мирного соглашения может быть воспринята как проявление слабости. Только дурак отказывается решить вопрос миром, если для этого есть хоть какая-то возможность.
Несколько лет назад я представлял в суде интересы одного застройщика, который собирался возводить отель на побережье океана в Вайкики. Владельцы и жильцы жилого дома, стоявшего напротив через дорогу, с самого начала встретили его проект в штыки. Ассоциация квартиросъемщиков попыталась через суд оспорить выданное ему разрешение на строительство на побережье, которое является обязательным условием для любого застройщика на Гавайях, а также предложенные им варианты планировки земельного участка. Естественно, клиент был настроен по отношению к этим людям крайне враждебно.
Я подал ходатайство о том, чтобы на время процесса клиенту дали возможность продолжать строительные работы. Наши доводы были восприняты судьей благосклонно. Мы были хорошо организованы и представили ясную и убедительную презентацию с использованием наглядного материала, а наши соперники давали путаные и сбивчивые пояснения. По всему было видно, что судья склоняется к нашей точке зрения. Наблюдатели в зале суда, включая и моего клиента, были уверены, что мы победим. После заседания я сказал клиенту, что положительная реакция судьи может объясняться всего лишь нашими хорошими личными взаимоотношениями, но интуиция подсказывает, что наше ходатайство будет отклонено, и это поставит под вопрос все планы строительства. Клиент со мной не согласился. Он присутствовал на слушании и был убежден, что победа у нас в кармане.
Тем не менее я начал переговоры с адвокатом истца об отзыве иска взамен на предоставление клиентом денежной компенсации в адрес ассоциации квартиросъемщиков. Ассоциация в конце концов согласилась принять 150 тысяч долларов и отозвать иск. Клиент отказался от этого предложения, хотя неудача в суде могла полностью перечеркнуть весь его проект стоимостью в 100 миллионов. Он был вне себя из-за того, что я веду переговоры с противниками и тем самым демонстрирую слабость нашей позиции. Мой клиент приказал прекратить всякие контакты с жильцами и спокойно ждать судейского решения. Я попросил судью отсрочить оглашение решения и предложил продолжить переговоры о снижении суммы компенсации. Клиент не захотел даже слушать об этом и пригрозил, что откажется от моих услуг. Несмотря на это, я продолжал вести переговоры. В конце концов ассоциация согласилась уладить спорное дело за 55 тысяч долларов. Я позвонил клиенту. Тот страшно разозлился, но я настойчиво рекомендовал ему принять это предложение, подчеркивая, что это ничтожная сумма по сравнению с теми деньгами, которые стоят на кону. Он сказал, чтобы я больше не звонил ему по этому поводу, и бросил трубку. Но я продолжал звонить. В очередной раз клиент пригрозил, что уволит меня, но я не сдавался. В конце концов он согласился и уплатил 55 тысяч долларов. Конфликт был улажен. Правда, клиент считал эти деньги попусту потраченными, так как был уверен, что выиграл бы процесс.
После того как все разногласия были устранены, я заглянул к судье, и тот сообщил мне, что, поразмыслив над нашими аргументами, пришел к выводу, что их следует отклонить. Клиент тем временем продолжил строительство, и теперь на берегу океана стоит красивый отель, которым в настоящее время владеет и управляет одна из наших партнерских фирм. Таким образом, можно говорить о счастливом конце нашей истории, а ведь это и является целью всех сделок с недвижимостью. Мораль: старайся всеми силами уладить дело миром, не полагаясь на решение суда, которое может оказаться не таким, как хотелось бы.
Итак, используйте все возможности, чтобы избежать бесконечных судебных процессов, если есть хоть какое-то другое решение, которое вас удовлетворяет. Практически вы всегда окажетесь при этом в более выгодном положении, чем если будете подвергать себя риску судебного решения, которое может быть и не в вашу пользу. Ввиду сложности сделок с недвижимостью и тонкостей судопроизводства мирное решение в большинстве случаев оказывается для обеих сторон лучше, чем решение суда. Говоря другими словами, даже если вы одержите победу в суде, вы можете не получить того, к чему стремились.
Как уладить споры, возникающие в сделках с недвижимостью
Вы сможете устранить многие разногласия, соблюдая следующие требования:• проконсультируйтесь с опытным судейским адвокатом, чтобы избежать судебного разбирательства;• при возникновении разногласий старайтесь уладить их любыми средствами;• прибегните к помощи посредника;• подумайте об арбитраже;• помните, что судебный процесс – это крайняя возможность;• не оставляйте попыток договориться миром на любой стадии процесса.
Заключение
Практически вы всегда сможете извлечь для себя выгоду, если будете разрешать конфликтные ситуации, проявляя здравый смысл и порядочность, уважая интересы другой стороны, но защищая при этом свои собственные. В любом случае это предпочтительнее, чем обращаться к третейскому судье или передавать дело в суд. Однако самое лучшее решение заключается в том, чтобы вообще избегать споров. Для этого надо правильно подбирать недвижимость, иметь дело с порядочными людьми, правильно составлять контракты и пользоваться услугами грамотных юристов.
* * *
Берни Бейс является одним из партнеров юридической компании «Bays, Deaver, Lung, Rose & Holma» в Гонолулу. Он один из немногих юристов на Гавайях, кто имеет сертификат на ведение гражданских процессов, выданный Национальным советом адвокатов и Верховным судом штата Гавайи. На протяжении своей тридцативосьмилетней карьеры Берни представлял интересы клиентов по проблемам, связанным с недвижимостью, в судах самой различной инстанции, в том числе и в Верховном суде США.
Он имеет большой опыт в самых разных сферах бизнеса, включая права мажоритарных и миноритарных держателей акций, использование доверенностей при голосовании на общих собраниях акционеров, антитрестовское законодательство, коммерческие займы, проблемы землепользования, аренда недвижимости, возмещение упущенной выгоды, причинение ущерба имуществу, разрешение правовых споров, раздел недвижимого имущества, оценка и конфискация недвижимости.
