Старый фонд vs новостройки

Где лучше делать ремонт: в старом доме или в свежей новостройке? Это вопрос без очевидного ответа, все равно что спросить: вкуснее тушеное или жареное? То и другое имеет свои преимущества, если знать, как правильно приготовить.

В старых домах люди обычно боятся неприятных сюрпризов: древних деревянных перекрытий, плохо работающих коммуникаций, шума из соседних квартир и невозможности согласовать перепланировку. С другой стороны, квартира в старом, особенно дореволюционном доме – безусловная редкость, историческое наследие (даже если она официально не обладает таким статусом), с помощью нее вы можете ощутить неповторимый дух ушедшей эпохи. В дореволюционных домах подъездные группы украшены внутри лепниной и росписью, на лестничной клетке лежит старинная напольная плитка, высокие стены подпирают потолок со сложноузорным гипсовым карнизом, в паркете есть латунные решетки для вентиляции перекрытия, а в санузле – крохотное окошко с латунной щеколдой.

Многие новостройки, с которыми мне доводилось работать, тоже заслуживают теплых слов. Они позволяют бóльшую свободу в планировке, чаще всего в таких домах есть доступная парковка, просторные места общего пользования, быстрые лифты, предусмотрено пространство для детских колясок на первом этаже, лестничные холлы сделаны из современных материалов, проведены новые коммуникации. Дело вкуса и приоритетов: одним хочется самую редкую антикварную шкатулку, другим – современное произведение искусства.

Пожалуй, единственный совет тут такой: хорошо, когда форма соответствует содержанию. Если вы точно уверены, что хотите интерьер в духе середины прошлого века, по всем канонам неоклассического стиля, с паркетом французской укладки, старинным сундуком, антикварными венскими стульями, вероятно, дом в старом фонде исключительно хорошо подойдет для этой задачи. Если же вам по душе более динамичные, функциональные решения в духе времени, вам греет душу минимализм или контемпорари-стиль, а еще вы хотите жить среди людей с похожим вкусом – вас ждут только что построенные дома.

Раз уж я начала давать советы, возможно, вам пригодится еще один. Вдруг у вас пока нет квартиры, но вы уже присмотрели несколько вариантов и даже заполнили для будущего ремонта большое техническое задание, о котором я писала выше. Как выбрать ту самую, лучшую для себя квартиру?

Пожалуйста, обратитесь к архитектору. Я не призываю никого делать профессиональный проект в бюро и не рекламирую услуги коллег, однако вам важно понимать, что никто – ни риелтор, ни опытные друзья, уже купившие и преобразившие квартиру, ни прораб – не сможет четко сказать: да, именно эта квартира максимально удовлетворяет вашему техническому заданию и у нее есть хороший потенциал. Как правило, любое бюро или архитектор, если вы им покажете план БТИ или план от застройщика, смогут оказать вам эту услугу за очень скромное вознаграждение. Для нас это обычная и достаточно простая работа. Только по-настоящему сложные квартиры требуют досконального анализа, чтобы оценить их возможности согласно вашим пожеланиям и необходимостям, но они большая редкость. Кстати, за этот ценный совет я расплачиваюсь ночными посиделками перед компьютером, ведь все мои друзья и родственники жаждут показать мне планы своих будущих квартир.

Архитектор – не единственный человек, к которому вам стоит обратиться до покупки. Если берете новостройку, не забудьте вызвать специалиста технического надзора и компетентного прораба на приемку квартиры, чтобы проверить работу застройщика: площади, размеры, качество оконных конструкций, ровность стен и тому подобное.

Если планируете покупку квартиры в очень старом доме, особенно постройки до 1940-х годов, перед сделкой стоит найти хорошего специалиста в области согласования перепланировки и запросить его консультацию (возможно, он пригодится вам в дальнейшем). Будет здорово, если вы сможете запросить анализ архивных документов по квартире, изначальную планировку, узнать, в каком году производилось обследование дома и каковы его результаты.

Жизненно важная деталь – уточните заранее вводимую в квартиру электрическую мощность. Если это, допустим, 3,5 кВт, вам этого хватит всего на один кондиционер и электрическую духовку. Об этом тоже стоит подумать заранее.

Мифы о лофте

А вдруг вам не нужна ни «сталинка» с эркером, ни новостройка свободной планировки с 25-м этажом и окнами в пол? Вдруг вы мечтаете о собственном лофте? Если вы уже в шаге от заключения сделки по покупке лофта, не торопитесь отдавать деньги и свои подписи, поставьте на mute риелтора и менеджера по продажам и сходите с планом вашего будущего лофта на консультацию к архитектору.

С лофтами, увы, не все так просто. Селиться в заброшенных фабричных зданиях начали в Нью-Йорке еще в 1950-х. Из-за низкой арендной ставки их облюбовали художники, скульпторы и творческая богема. Просторные, порой с восьмиметровыми потолками помещения с мелкой расстекловкой окон во всю высоту идеально подходили для мастерских, студий и галерей. Идея нестандартного пространства и дух богемного шика до сих пор весьма притягательны. Тут не будут спорить и архитекторы: хорошо сделанный лофт – это очень выразительная и богатая с точки зрения внутренней архитектуры жилья история. Тут тебе и второй свет, и исторические, если повезет, конструкции, и спальня с кабинетом на втором этаже, и потрясающее естественное освещение, и лестница (кто же не мечтает о лестнице в собственном доме?).

Почему же не каждый лофт – лофт?

Миф 1. Риелтор или застройщик в рекламе горячо убеждают вас, что в лофте с потолками 4,5 метра вы сможете сделать полноценный второй уровень. Давайте посчитаем. Четыре с половиной метра – «черновая высота». Вычитаем 15 см на полы, 20 см на «перекрытие» (ваш будущий второй уровень) и получаем 4,15 метра, делим на два и понимаем, что ваш максимум – антресоль для кровати и санузел под ней с потолком 2,1 метр. Что ж, допустимо, если вы хотите спать и принимать ванну в помещении высотой с рослого мужчину. Тут еще не стоит забывать про выступающие конструкции на уровне потолка: это и стальные двутавры, и швеллеры, в общем, все те штуки, которые будут поджимать и без того скромную высоту второго уровня, забирая у вас до 40 см драгоценного пространства. Словом, высота вашего будущего настоящего двухуровневого лофта на момент покупки должна быть около пяти метров.

Миф 2. Вы покупаете тридцатиметровый лофт и сделаете еще второй уровень площадью в 30 метров. И будут у вас за эти деньги 60 метров! Нет, увы, и этого не будет. (Поверьте, мне очень не хочется вас расстраивать, но мама учила меня всегда говорить правду, по крайней мере, в самых важных случаях.) Согласно строительным нормам, второй уровень в вашем жилье не может превосходить 40 % от площади первого уровня. В нашем случае это где-то 12 кв. м. Выход есть: он зовется реконструкцией и подразумевает выматывающее юридическое оформление новой площади и очень большие затраты. За те же деньги можно осчастливить себя иным способом: например, купить подержанный спорткар.

Миф 3. Я сделаю все максимально дешево, сейчас главное купить лофт, а там посмотрим! И снова я должна вас огорчить. Конечно, никто не останавливает вас от покупки милого икеевского дивана и скромной сантехники, но есть вещи, на которых сэкономить не выйдет: изготовление, доставка, сварка и обработка стальных конструкций будущего второго уровня, изготовление нормальной лестницы и обеспечение притока свежего воздуха на второй уровень (вспомните физику в школе – теплый воздух скапливается именно наверху). А если вы решите второй уровень закрыть стеклянным витражом, смело плюсуйте миллион к вашей смете.

Миф 4. Я все сделаю своими руками, мне никто не нужен. Человек вообще может многое сам – и дом построить, и хлеб испечь. Это вопрос личного ресурса и уровня сложности предстоящей работы. Но, по-честному, вам нужен архитектор. И конструктор, который будет работать в связке с архитектором. И грамотная опытная бригада, которая понимает, во что ввязывается. Впереди у вас конструирование, проработка и утверждение задуманного с управляющей компанией, 30 дополнительных листов сечений и узлов к проекту, потребующих от вас буквально жить на объекте. Вы хотите через это все пройти самостоятельно, отдать минимум полгода жизни и взять на себя всю ответственность? Я готова услышать ваше «нет».

В общем, решайте сами, только сделайте это до того, как подпишете договор купли-продажи. Я не пессимист и не люблю всех вокруг запугивать. Скорее, я немного зануда и привыкла с самого начала говорить с заказчиками обо всем честно – прикинуть худший сценарий, проработать его и спокойно действовать. А хорошее потом само добавится, с ним все куда проще и понятнее, от него страховка не нужна.