Хорошо, что Вы не собираетесь судиться с сестрой. Тем более, что она, скорее всего, права. Правила таковы:

– наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее (пункт 2 статьи 1168 ГК РФ);

– если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т. п.), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения (пункт 3 статьи 1168 ГК РФ).

Отдельно прописано правило для наследника, обладавшего совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, доля в праве на которую входит в состав наследства. Такой наследник при разделе наследства имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет (пункт 1 статьи 1168 ГК РФ).

Обратите внимание на то, что, как указано выше, для жилого помещения, которое входит в состав наследства и не находится в праве общей собственности наследодателя и наследника, предусмотрено правило, гласящее, что наследник обладает преимущественным правом, если проживал в указанном помещении совместно с наследодателем и не имеет другого жилого помещения.

Ввозникает вопрос: а как быть, если наследник, не обладая с наследодателем правом общей собственности на наследуемое помещение, проживал в нем с наследодателем, нес расходы по его содержанию, но у него в собственности имеется другое жилое помещение, которое наследник, например, предоставил для проживания своим родственникам? Сможет ли такой наследник воспользоваться общим преимущественным правом, предоставляемым пунктом 2 статьи 1168 ГК РФ?

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 52 своего Постановления «О судебной практике по делам о наследовании», преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют:

1) наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре;

2) наследники, не являвшиеся при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, однако постоянно пользовавшиеся ею ко дню открытия наследства (помимо случаев неправомерного пользования чужой вещью, осуществлявшегося без ведома собственника или вопреки его воле), которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, а при наследовании жилого помещения, не подлежащего разделу в натуре, также при отсутствии наследников, проживавших в нем ко дню открытия наследства и не имеющих иного жилого помещения;

3) наследники, проживавшие ко дню открытия наследства в переходящем по наследству жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре, и не имеющие иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности или предоставленного по договору социального найма, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на наследуемое жилое помещение.

Исходя из положений названных выше норм ГК РФ и разъяснений по их применению, Верховный Суд РФ указал, что неделимой вещью в контексте положений пункта 2 статьи 1168 ГК РФ являются в том числе жилые помещения.

Отмечу, что наследники, имеющие преимущественные права, при разделе наследства вправе отказаться от осуществления своего преимущественного права на получение в счет наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен. В этом случае раздел наследства производится по общим правилам.

Говоря о преимущественном праве при разделе наследства, мы имеем ввиду неделимые вещи (статья 133 ГК РФ). А что это значит? Давайте разбираться.

При отнесении вещей к неделимым главными являются два критерия:

1) раздел вещи в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения;

2) вещь выступает в обороте как единый объект вещных прав.

И конечно, возникает вопрос: а двухкомнатная квартира – вещь делимая или нет? Вроде бы каждому из собственников можно выделить по комнате. Однако для того, чтобы считаться делимой, квартира должна соответствовать указанным выше критериям: ее можно поделить в натуре без разрушения, повреждения или изменения ее назначения и она должны быть единым объектом вещных прав.

Реальный раздел отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи лицу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, санузла, коридора и др.), а также оборудования отдельного входа. Указанная позиция была отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений». В качестве примера реализации позиции Верховного Суда РФ частично приведем решение (апелляционное определение) Московского городского суда по делу, в котором в своих исковых требованиях истец просил осуществить раздел квартиры в форме выдела его доли в натуре в виде отдельных изолированных комнат.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил суду доказательства технической возможности выделения в натуре изолированных комнат и возможности раздела квартиры без изменения целевого назначения объекта (в силу части 2 статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания), а также возможности технически провести раздел данной квартиры в соответствии с санитарно-техническими нормами, нормами пожарной безопасности, без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. То есть истец не представил суду доказательства того, что квартира является делимым объектом. А как видно из материалов дела, на спорной жилой площади находились кухня размером 5,8 кв. м и раздельный санузел, а техническая возможность передачи истцу изолированной части подсобных помещений, так же как и оборудование отдельного входа, отсутствовала.

Из сказанного следует, что для определения делимости квартиры станут существенными многие ее свойства. Так, важно уточнить, есть ли, помимо изолированных комнат, отдельные санузлы, кухни, иные подсобные помещения, возможен ли технически раздел данной квартиры в соответствии с санитарно-техническими нормами, нормами пожарной безопасности, без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, возможно ли оборудование отдельного входа. Это касается не только квартир, но и жилых домов или дач.

Также важно отметить, что в судебной практике раздел в натуре исключается в случаях, когда он невозможен без нанесения несоразмерного ущерба имуществу. При этом под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (речь идет, например, о коллекции картин, монет, библиотеках), возникшее неудобство в пользовании и т. п.

Следует отметить, что большая площадь помещения еще не означает его «делимость».

При решении судом вопроса о возможности раздела в натуре спорного жилого дома по делу были назначены и проведены две судебные экспертизы. Как в одном, так и в другом экспертном заключении эксперты пришли к единому мнению о том, что спорный жилой дом является неделимым. При этом в одном из экспертных заключений в обоснование вывода о неделимости спорного объекта недвижимости указано, что для реального раздела необходимо будет выполнить реконструкцию объекта и его несущих конструктивных элементов, в результате чего строению будет нанесен несоразмерный ущерб – изменится в худшую сторону объемно-планировочное решение, так как уменьшатся площади и изменится назначение помещений. В другом экспертном заключении указано, что раздел жилого дома изменит конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и приведет к существенному ухудшению его технического состояния. Поэтому эксперт также сделал вывод о том, что раздел жилого дома технически невозможен.

Однако суд апелляционной инстанции, по мнению Верховного Суда РФ, в нарушение статьи 86 ГПК РФ немотивированно отверг указанные выше экспертные заключения и, не обладая специальными знаниями в области строительства, исходя лишь из значительного размера спорного объекта недвижимости (499 кв. м) и большого количества помещений различного назначения в доме (более 30), пришел к выводу о возможности его раздела.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отказе в признании за наследником преимущественного права на спорный объект недвижимости был признан Верховным Судом РФ неправомерным.

Несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 или 1169 ГК РФ, с наследственной долей этого наследника, как уже отмечалось, устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы (пункт 1 статьи 1170 ГК РФ). При этом, если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам (пункт 2 статьи 1170 ГК РФ).

Следует отметить позицию Верховного Суда РФ, который в своем Постановлении Пленума «О судебной практике по делам о наследовании» в пункте 54 указал, что компенсация предоставляется остальным наследникам, которые не имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего имущества, но до осуществления преимущественного права (если соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права, установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого преимущественного права, или ее предоставление не является гарантированным.

Верховный Суд РФ предписал судам также учитывать, что при осуществлении преимущественного права на неделимую вещь (статья 133 ГК РФ), включая жилое помещение, в силу пункта 4 статьи 252 ГК РФ указанная компенсация предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право на ее получение, тогда как при осуществлении преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной компенсации не требует согласия такого наследника.

Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими преимущественным правом при разделе наследства на основании статей 1168 и 1169 ГК РФ, производится по общим правилам.

В юридической литературе рассматриваемому вопросу также уделено внимание. Так, О. Ю. Шилохвост в статье «Спорные вопросы толкования статей 1168–1170 ГК РФ при разделе наследства» отмечает, что условия замены имущества на иную (неденежную) компенсацию не содержатся ни в главе 16 ГК РФ, ни в статье 1170 ГК РФ. По мнению автора, если судить по тексту пункта 1 статьи 1170 ГК РФ, то законодатель совершенно определенно отдает предпочтение передаче другого имущества из состава наследства, ставя этот вид компенсации на первое место перед иными ее видами, в том числе перед выплатой денежных сумм. Как отмечено в указанной статье, решение вопроса о выборе формы компенсации представляется актуальным не только в случаях, когда состав наследственного имущества позволяет выбирать между денежными средствами и имуществом, но и во всех остальных, поскольку компенсация может предоставляться не только из имущества, входящего в состав наследства, но и из другого принадлежащего наследникам имущества. Предметом компенсации прежде всего должно являться имущество, входящее в состав наследства. При отсутствии такого имущества либо невозможности компенсации этим имуществом соответствующей несоразмерности следует обращаться к иным видам компенсации.

Не стоит забывать, что в соответствии с частью 2 статьи 1164 ГК РФ правила ГК РФ о преимущественных правах при разделе наследства применяются только в течение трех лет со дня открытия наследства. В дальнейшем положения статьей 1168–1170 ГК РФ применению не подлежат.

Раздел наследственного имущества при наличии неделимой вещи и реализация связанного с этим преимущественного права нередко приводит к возникновению спора между наследниками. Как следствие, раздел имущества в судебном порядке затягивается на долгое время и наследники получают полноценные права на объект только спустя значительное время. Тогда зачастую возникает вопрос о взыскании процентов с того из наследников, который, по мнению других, нарушал их законные притязания на имущество и затягивал процесс оформления прав.

Примером такой ситуации стало дело, рассмотренное сначала судами общей юрисдикции, а затем и Конституционным Судом РФ, в котором заявительница полагала, что нормы подпункта 3 пункта 1 статьи 8, статья 395, пункт 4 статьи 1152 и статья 1170 ГК РФ не соответствуют Конституции РФ, поскольку предполагают отказ наследнику, не обладающему преимущественным правом на неделимую вещь при разделе наследства, во взыскании с наследника, имеющего преимущественное право, процентов за пользование денежными средствами, составляющими денежную компенсацию за наследственную долю, в период с начала фактического осуществления им преимущественного права до вынесения решения суда о взыскании с него компенсации за наследственную долю.

Суды общей юрисдикции, которые взыскали в пользу заявительницы денежную компенсацию за наследственную долю, в удовлетворении ее требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ отказали. Было решено, что, поскольку в данном случае между сторонами имелся спор о разделе наследственного имущества, действия ответчика не могут рассматриваться как неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания. Обязанность ответчика по выплате компенсации фактически установлена лишь решением суда, в связи с чем у суда отсутствуют законные основания для взыскания процентов с ответчика.

При рассмотрении указанного дела Конституционный Суд РФ не нашел оснований для принятия жалобы заявительницы к рассмотрению и в Определении от 17 февраля 2015 г. № 356-О отметил, что в силу природы гражданско-правовых отношений сама по себе возможность применения санкции, предусмотренной пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, направлена на защиту имущественных интересов лица, чьи денежные средства незаконно удерживались (Определения от 19 апреля 2001 г. № 99-О, от 26 января 2010 г. № 97-О-О, от 19 октября 2010 г. № 1273-О-О, от 25 ноября 2010 г. № 1535-О-О и др.). Подпункт 3 пункта 1 статьи 8, статья 395, пункт 4 статьи 1152 и статья 1170 ГК РФ в их взаимосвязи не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, указанные в жалобе. Определение же того, имелись ли основания для уплаты рассматриваемых процентов в случае пользования и распоряжения наследственным имуществом одним из наследников после принятия наследства всеми наследниками, требует установления и исследования фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию Конституционного Суда РФ.