9.6. Получение и прокрутка нескольких предоплат

По указанной схеме работают как и «частнопрактикующие» мошенники, которые обычно с полученными авансами скрываются (это деяние уже подпадает под состав ст. 159 УК РФ и честным способом отъема денег не является, см. главу 1), так и отдельные строительные (девелоперские) организации, торгующие квартирами по принципу «вечером деньги – утром стулья» (об этом см. далее). В первом случае аферисты подают в СМИ и базы «дутые» объявления о расселении (разъезде) хороших ликвидных квартир по весьма низкой цене, вступая при этом в сговор с жильцами, которые чаще всего никаких сделок со своей недвижимостью совершать не собираются. После организации просмотра и «торга» с нескольких лохов-покупателей берутся авансы (в отдельных случаях – до 300 тыс. руб.), которые в течение 2–3 месяцев (нормативного срока расселения) «прокручиваются». В конце концов фармазоны или скрываются с деньгами (это деяние подпадает под состав ст. 159 ч. 2–3 УК РФ, см. главу 1) или фабрикуют обстоятельства «форс-мажор» (об этом см. ниже), при наступлении которых квартиру оформить в собственность «лоха» нельзя, и с большим скрипом возвращают ему взятый аванс, да и тот не всегда полностью.

Внимание! Если продавец или его представитель требует с покупателя большую предоплату, следует быть крайне осторожным!

Оптимальными в этом случае считаются суммы 20–50 тыс. руб. при покупке квартиры или дома стоимостью до 6 млн руб.,50—100 тыс. руб. для недвижимости среднего ценового диапазона (до 15 млн. руб.), и до 300 тыс. руб. для более дорогих объектов (элитной квартиры, коттеджа или нежилого помещения). При этом передача предоплаты осуществляется не до, а после проведения экспертизы документов по сделке (см. главу 3). Если оппоненты по альтернативной сделке настаивают на большой предоплате, мотивируя ее необходимостью «довнесения» за подобранные по цепочке квартиры, то этот процесс должен проходить под Вашим контролем.

9.7. Жилищные аукционы

Жилищный аукцион (в рекламе используются термины «благотворительный», «распродажа квартир» или «подарок к празднику») представляет сбой схему продажи малоликвидных квартир (на которые трудно найти покупателей традиционным путем) по ценам выше рыночных. Приманкой в этом случае служит очень низкая «стартовая» цена (см. табл. 9.7), которая заведомо меньше «скупочной», т. е. суммы денег, отдаваемой владельцу недвижимости. В дальнейшем в результате умелых действий специально приглашенного аукциониста (со своей командой подставных) окончательные цены взлетают выше «продажных», т. е. тех сумм, которые можно было выручить в результате «классической», без аукциона, реализации квартиры.

Таблица 9.1

ПРИМЕР ПРОВЕДЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО АУКЦИОНА

Конечно, чаще всего на подобную уловку попадаются «парамоши» – иногородние клиенты (в отдельных случаях и корпоративные), которые желают «дешево» приобрести жилье в столичных городах (Москве, Петербурге, Киеве), однако ценовой ситуацией владеют слабо. Реклама «аукционов» ведется в основном при помощи публикаций в региональной прессе, в Интернете или путем электронной рассылки.

9.8. Пирамиды типа «1 + 3»

Этот способ отъема денег у «ушастых фраеров» известен почти 500 лет, начиная с «Компании южных морей» времен Христофора Колумба. В советские времена были распространены «письма счастья», в которые надо было вложить рубль (а потом получишь сто), во времена перестройки в ход пошли «акции коммерческих игр». В дальнейшем так продавались автомобили, бытовая техника, сахар, таймшер-сертификаты и т. д. В настоящее время используются «лохоловки» в виде бизнес-клубов, систем сетевого маркетинга, обществ взаимного кредита и им подобные – названия разные, суть одна и та же. В сфере недвижимости классическая «пирамида» выглядит следующим образом: жертве предлагается внести 25 % от стоимости квартиры (в основном в доме-новостройке) и найти еще троих желающих сделать подобный взнос. Когда от Вас приходит третий человек и платит, квартира действительно предоставляется. Психологический расчет «пирамидостроителей» весьма прост: жертве внушается, что найти еще трех человек – сущий пустяк: «Раз я согласился, неужели не найдутся еще желающие?». В том-то и дело, что не найдутся, ведь «пирамида» разрастается в геометрической прогрессии: 4; 16; 64; 256 участников; на десятом этапе – почти все население земного шара: 4,1 млрд, человек, желающих приобрести квартиры. А первоначальный взнос, естественно, «лоху» не возвращается ни при каких условиях: «Выполните сначала свои обязательства, потом мы выполним свои…» Привлечь «пирамидостроителей» к какой-либо ответственности (материальной, административной или уголовной) практически невозможно (за исключением случая, когда последние «покинут» своих клиентов, об этом подробнее в главе 10).

9.9. «Общества взаимного кредита»

Подобные организации (также они могут называться «паевой инвестиционный кооператив», «товарищество собственников на вере», «фонд ипотечного кредитования» и т. д.) создаются с целью привлечения средств граждан для строительства жилых домов и коттеджей по принципу «вечером деньги – утром стулья», т. е. с отсрочкой предоставления готового жилья. В отличие от честно работающих строительных и девелоперских фирм подобные «рога и копыта» привлекают клиентов не как инвесторов по договорам долевого участия в строительстве, а как «пайщиков», т. е. младших партнеров по бизнесу, которые несут одинаковый со «старшими», т. е. организаторами аферы, предпринимательский риск. Поскольку вклады доверчивых граждан, желающих дешево получить по подобным схемам квартиры или дома, становятся собственностью «товарищества», то последние не попадают под юрисдикцию законов РФ «О защите прав потребителей», «Об участии в долевом строительстве жилья» и «О жилищно-накопительных кооперативах» и имеют право только терпеливо дожидаться обещанного. Более подробно об аферах на первичном рынке жилья у нас шла речь в главе 5.