Глава 5

Вас обманывает фирма (Комплексная проверка юридического лица)

 

Наше агентство – это свобода!

Свобода слова от дела,

Свобода дела от совести.

Свобода совести от угрызений.

 

Из фольклора риэлторов

Планируя совершить сделку с недвижимостью, Вы, уважаемый читатель, трезво взвесили свои возможности и поняли, что весь этот многотрудный процесс самостоятельно «не потянете». В такой ситуации единственный разумный выход – обращаться к профессионалам: риэлторам или девелоперам. Итак, кто сегодня «делает погоду» на рыке недвижимости и строительства? Как найти подходящих посредников? Как проверять и контролировать их действия по подбору и ведению Вашего варианта? Как оградить себя от сомнительных фирм и финансовых схем? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в настоящей главе.

Итак, «кто есть ху» на рыке недвижимости и строительства столичного региона? На конец 2015 года в Москве и Подмосковье действует порядка 6000 субъектов рынка (именно столько «прямых» телефонов периодически публикуется в рекламе, что составляет около 25 тысяч риэлторов и девелоперов). Если судить по региональной базе данных «черный список», о которой у нас пойдет речь ниже, большинство из них (около 90 %) не имели серьезных нарушений, к числу которых относятся, например, откровенное мошенничество; открытое невыполнение взятых на себя обязательств; немотивированное повышение цены на реализуемый объект; невозвращение под благовидными предлогами полученной предоплаты или «эксклюзивных» документов; предоставление некачественных услуг или явное навязывание таковых, а также грубые неумышленные ошибки, которые привели к существенному ущемлению имущественных прав или интересов клиента. Однако, к большому сожалению, на рынке присутствуют и активно действуют неделовые фирмы повышенной опасности, которые осуществляют свое обогащение путем завладения чужими деньгами и имуществом, причем делается это психологически виртуозно и юридически безнаказанно.

Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов рынка недвижимости и строительства по их типологии, которая сложилась по состоянию на середину 2015 г.:

 250–300 агентств недвижимости (АН) «старой закалки», которые в 1995–2001 гг. получили (или купили) лицензии на риэлторскую деятельность (с февраля 2002 г. они формально отменены). Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником дохода, и указанные АН работают относительно честно, дорожа своей репутацией (исключения, конечно, есть, но они подтверждают общее правило).

 1200–1500 «постлицензионных» фирм – это организации, занявшиеся риэлторской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.), часть из них организованная решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это организации, уставные виды бизнеса которых веьма далеки от недвижимости (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с жильем, нежилыми помещениями и строительство – занятия выгодные, такие компании стали вести и их;

 450–500 отделов недвижимости – это фактически те же АН, но входящие в более крупные промышленные, торговые или финансовые компании на правах либо структурных подразделений, либо аффилированных (взаимозависящих) лиц;

 200–250 девелоперских компаний, которые занимаются строительством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;

 2000–2500 частных риэлторов и «групп граждан». Это специалисты, зачастую весьма высокой квалификации, которые проводят разные сделки (начиная от сдачи комнат внаем и заканчивая посредничеством при заключении инвестконтрактов) самостоятельно, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо или используя подставное. На профессиональном жаргоне они получили название «серые» и «черные» маклеры – в деятельности первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами, отмывают «паленые» и «юридически грязные» варианты (кстати, сотрудники АН, получившие квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым»).

Как распределяются субъекты рынка по количеству совершенных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы риэлторских фирм.

 Крупные. Совершают всем своим численным составом более 20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды и найма). Контролируют в среднем 40–45 % рынка недвижимости. Крупные фирмы – в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и досадные исключения), с другой стороны, берут с клиентов самые высокие комиссионные (ни одна солидная компания не станет работать с Вами, если предполагаемый гонорар составляет менее 200 тыс. руб., обычно 4–5 % от стоимости объекта).

 Средние. Совершают 5—20 сделок в месяц, контролируют около 25–30 % вариантов. В этих фирмах более благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и приемлемые комиссионные (2–3 %. «Середнячки» – на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем Вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).

 Мелкие. Совершают по 0–5 сделок в месяц, контролируют тоже около 20–25 % рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации Ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 100–200 тыс. руб. за сделку), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток – в них не очень большие собственные базы вариантов, и подбора таковых придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает – либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства) или подольше, но подешевле (мелкие): дешево, хорошо, быстро – выберите одно.

 Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в 2–3 месяца. Эти «риэлторы» возьмутся за любой Ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение – в среднем от 30 тыс. руб.), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10 % всех сделок, и обращаться к случайным «лузерам» стоит только в случае серьезных денежных затруднений.

С 10.02.2002 г., когда вступил в действие Закон № 128-ФЗ, лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется. Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлторских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что фирма работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных).

Итак, давайте более подробно разберемся, как «найти и обезвредить» неделовую фирму повышенной опасности, зачастую созданную профессиональными аферистами. Начнем с новостроек.