4.1. Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее госрегистрации

Как известно, до февраля 1998 г. все сделки по отчуждению недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, которая в разных субъектах Федерации осуществлялась по-разному. Однако с вступлением в силу с 31.01.1998 г. Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное оформление подобных сделок было отменено (фактически это произошло в разных регионах с апреля 1998-го по январь 2000 г.), за исключением случаев, прямо указанных в законе (см. таблицу 4.1).

Единственным доказательством собственности правообладателя на недвижимое имущество стала государственная регистрация права и сделки, которую в соответствии с Законом 122-ФЗ осуществляют так называемые учреждения юстиции – в столице и области это соответствующие Управления Росреестра.

Согласно статьям 163–165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее госрегистрации влечет ее ничтожность. Однако в статье 165 законодательство предусмотрело возможность избежать недействительности незарегистрированных сделок: если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, уклоняется от государственной регистрации, то подобная сделка может быть зарегистрирована принудительно по решению суда.

Таблица 4.1

ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ

Этой лазейкой в законодательстве активно пользуются правонарушители (профессиональные аферисты и отдельные граждане), предлагающие продавцам вместо договора купли-продажи (возмездного) заключить договор дарения (безвозмездный). Мотивируется это различными «отмазками» типа взаимоотношений с налоговой инспекцией, конфликтным положением на работе или в семье и т. п. На самом деле злой умысел состоит в том, чтобы заключить договор дарения в надлежащей форме (простой письменной или в большинстве случаев нотариальной) и отказаться выплачивать «дарителю» (на самом деле – продавцу) какое-либо исполнение (деньги или другую жилплощадь при мене). Естественно, обманутый «даритель» (продавец) отказывается в этом случае от государственной регистрации сделки, а одариваемый (аферист-покупатель) добивается судебного решения о ее принудительной регистрации в соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ. Похожую аферу можно провернуть, используя тот факт, что в договоре купли-продажи обычно указывается сумма, меньшая, чем реально передаваемая: после подписания такого договора у нотариуса (или в простой письменной форме) мошенник-покупатель предлагает продавцу (или помещает в депозит нотариуса) «договорную» стоимость (опять мотивируя это «данными для бухгалтерии или налоговой инспекции»). При этом «боковик» (т. е. разница между реальной и указанной в договоре ценой) не отдается, а сделка купли-продажи (формально полностью покупателем исполненная) принудительно регистрируется.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки (вред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Внимание! Если покупатель предлагает оформить договор дарения вместо купли-продажи или просит подтверждения получения заниженной суммы по договору до проведения окончательных расчетов, то возможно мошенничество!

В этих случаях продавцу необходимо либо потребовать полного расчета до подписания договора дарения (что, конечно, малоприемлемо для покупателя), либо от этой схемы категорически отказаться.

В случае подачи покупателем искового заявления о принудительной регистрации договора у обманутого продавца есть возможность выдвинуть встречный иск о признании дарения ничтожным на основании ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, об этом чуть ниже), а также отказаться от исполнения договора дарения или его отменить (согласно ст. 577, 578 ГК РФ).

4.2. Несоответствие сделки закону

Предполагается (презумпируется), что любая действительная сделка должна соответствовать требованиям закона и иных нормативных актов, действующих на момент совершения последней, а также не нарушать своими последствиями существующий в государстве порядок управления (правопорядок). Поэтому статьи 168 ч. 2 и 169 ГК РФ признают сделки, не соответствующие закону и правопорядку, ничтожными.

Под термином «законы» в ст. 168 ГК РФ подразумеваются нормативные акты, принятые согласно Конституции РФ высшими законодательными органами СССР и РФ, под «правовыми актами» имеются в виду нормы, утвержденные органами управления и одобренные законодателем (указы Президента, постановления Правительства, решения судов высшей инстанции и т. п.). Нормативные же акты субъектов Федерации (указы и постановления губернаторов, мэров, глав администраций и т. д.) можно рассматривать в контексте ст. 168 ГК РФ только лишь в той их части, которая конкретизирует общие положения законов или правовых актов применительно к местным условиям, а не изменяют или дополняют их. Например, Распоряжением мэра Москвы № 252-РМ было введено понятие «группа риска», в которую, наряду с несовершеннолетними, ограниченно дееспособными и полностью недееспособными гражданами вошли также одиноко проживающие пенсионеры и инвалиды 1-й и 2-й групп. Жилищные права двух последних категорий этим распоряжением были ущемлены (одиноким пенсионерам и инвалидам необходимо наряду с несовершеннолетними и недееспособными также получать разрешения органов опеки и попечительства для отчуждения своей жилплощади), что, безусловно, противоречит федеральному законодательству. В дальнейшем, с апреля 2000 г., указанный нормативный акт был отменен.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Однако не все недействительные сделки, подпадающие под состав ст. 168–169 ГК РФ, совершаются виновно с прямым (желание соответствующих последствий) или косвенным (допущение возможностей таких последствий) умыслом. Своего рода «неумышленными правонарушениями» можно считать такие часто встречающиеся на практике вещи, как неправильное указание паспортных данных участников сделки; неточности в адресе, особенно там, где есть корпуса или строения (например, «улица Макаренко, дом 2/21, строение 1А, квартира 6»); подчистки, поправки или исправления в тексте договоров, не заверенные нотариусом или госрегистратором, а также неумышленные ошибки лиц, которые помогали гражданам составлять текст договора в простой письменной форме (юриста, брокера, помощника нотариуса). Если указанные обстоятельства будут трактоваться заинтересованной стороной как имеющие существенное значение (особенно в последнем случае), то сделка может быть признана оспоримой в соответствии со ст. 168 ч. 1 ГК РФ.

МОСКВИЧА ВЫГНАЛИ ИЗ ДОМА НА 20 ЛЕТ

За 3,5 доллара «продали аферисты квартиру московского пенсионера, расположенную в самом центре Белокаменной. Лишь спустя 20 лет суд наконец-то выселил новых хозяев и прописал законного владельца на его жилплощади.

Как сообщили «МК» в Хамовническом суде, в 1993 году к владельцу однокомнатной квартиры на Волхонке заявились двое мужчин и потребовали… убраться вон. Пенсионер резонно поинтересовался, на каком основании он должен покинуть собственное жилье. И тогда не знакомцы предъявили договор купли-продажи, в котором стояла… подпись гражданина. Правда, поддельная. Но это удалось доказать лишь спустя много лет. Как и то, что квартира в центре города была «продана» за… 3 доллара 5 5 центов. Но даже и этой мелочи бедолага не получил – его попросту выгнали из собственного дома.

Пенсионеру пришлось уехать в Архангельск. Между тем в его московской квартире поселился некий гражданин со своей супругой. Впрочем, спустя три года его убили в той же самой квартире. Собственницей жилья стала его вдова. Лишь три года назад обиженный москвич пришел в суд, чтобы попытаться восстановить справедливость. По словам пенсионера, он не сделал этого раньше, потому что боялся за свою жизнь – ему угрожали расправой, если он захочет вернуть квартиру.

Однако Хамовнический суд защитил права жертвы мошенников. Служители Фемиды выяснили, что все подписи гражданина на документах о купле-продаже поддельные. Он не продавал свою квартиру. Новую владелицу было решено выселить, а жилье вернуть пенсионеру.

Московский комсомолец»

Особо в этом случае следует отметить сделки, удостоверенные нотариусом, не имевшим соответствующих полномочий (такое часто встречалось в 1990-е гг., когда частный нотариус (или исполняющий обязанности) удостоверял сделки, получив соответствующую лицензию, но не имея приказ Управления юстиции соответствующего субъекта Федерации о зачислении на должность: теоретически все из них являются согласно сути ст. 168 ГК РФ (или аналогичной ст. 48 ГК РСФСР 1964 г) ничтожными. Однако та же ст. 168 ГК РФ допускает признание таких сделок оспоримыми или даже применение «иных последствий нарушения», например, в соответствии с главой III Основ законодательства РФ о нотариате.

Под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, в отличие от изложенного выше, подпадают сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности. В этом случае должен прослеживаться злой умысел одной из сторон (участников) сделки – так называемое «гражданское правонарушение» или даже уголовно наказуемое деяние. Чаще всего под «признанку» по ст. 169 ГК РФ подпадает подделка правоустанавливающих документов по сделке (см. таблицу 6.1.3), а также доверенностей, выписок из домовой книги и разрешений органов опеки и попечительства. Также сюда относятся сделки совершенные по дубликатам правоустанавливающих документов (точнее говоря, по «утерянным» оригиналам) – на практике встречались случаи, когда аферистам удавалось «аннулировать» законно выданные дубликаты и зарегистрировать сделку по вновь восстановленным оригиналам.

Также ничтожными признаются сделки, выполненные по схемам «лженотариус» и «лжерегистрация» (см. раздел 1.5). Однако если такая афера направлена против продавца (сделка проходит подлинную регистрацию, а деньги продавца в банке снимаются по подложным документам), то доказать состав ст. 159 ч. 4 УК РФ (мошенничество) и применить последствия ничтожности по ст. 169 ГК РФ практически очень трудно.

Еще один распространенный повод признания сделки недействительной – использование подложных документов, удостоверяющих личность (ст. 327 УК РФ). Более подробно об этом шла речь выше.

Для сделок, подпадающих под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, установлены жесткие санкции по реституции (возврату полученного по сделке). В зависимости от злого умысла одной или обеих сторон возможны весьма редкие при операциях с недвижимостью последствия в виде односторонней реституции или отсутствия последней (т. е. все полученное сторонами по сделке обращается в доход государства). Подробнее об этом – в конце настоящего раздела.