2.3. Должностные преступления на рынке новостроек

С чего начинается сделка с недвижимостью? Для большинства из нас, причем вне зависимости от того, выбрали ли мы новостройку или «вторичное» жилье, – с вечнозеленых открыточек к столетию Бенджамина Франклина или цветных картинок с видами Ярославля и Хабаровска, которые необходимо будет передать государственным и муниципальным чиновникам, – ведь если не подмажешь, сделка не тронется с места…

Конечно, коррупция существует во многих странах, однако в России это явление приняло масштабы национального бедствия – ведь речь идет не об отдельных случаях мздоимства, а о хорошо отлаженной Системе, направленной на планомерный отъем больших денег (по отдельным данным, до 10–15 млрд. «зеленых» в год) у экономически активных членов общества (например, приобретателей недвижимости) и просто у рядовых граждан.

В этом разделе пойдет разговор о «низовой» коррупции в государственных и муниципальных органах, имеющих отношение к рынку новостроек. На риторический вопрос «Подмазывать или не подмазывать?» каждый участник сделки отвечает для себя сам, однако практика свидетельствует, что в 80–90 % случаев вопрос приходится решать «по-хорошему», а не официально, даже несмотря на то, что в действиях и взяткодателя, и мздоимца, и посредника присутствует состав ст. 290, 291 и 291 прим УК РФ.

Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими признаками этих преступлений, а также их отличием от злоупотребления должностными полномочиями (ст. 285) и коммерческого подкупа (ст. 204 УК РФ).

Основным отличием получения взятки от коммерческого подкупа является то, что субъектом первого деяния может быть только должностное лицо (такой же принцип действует и при квалификации превышения служебных полномочий). Согласно Закону РФ «О государственной службе в Российской Федерации» к числу последних относятся лица, которые постоянно, временно или по специальным полномочиям осуществляют функции власти на федеральном, областном (субъекта Федерации) или местном (муниципальном) уровнях, а также выполняющие организационно-распорядительные, руководящие и административные задачи в государственных органах, учреждениях и предприятиях, включая хозяйственные общества и товарищества, в которых доля государства превышает 50 %. Естественно, что в эту категорию лиц также попадают военнослужащие (за исключением солдат и сержантов срочной службы), а также все сотрудники силовых и правоохранительных органов, включая и вольнонаемных. Субъектами данного преступления не являются те работники государственных и муниципальных учреждений, которые выполняют только технические обязанности (например, машинистка паспортного стола, медсестра в поликлинике, охранник высокопоставленного чиновника и т. д.), а также нотариусы и адвокаты. Аналогично нельзя привлечь к уголовной ответственности за получение взятки лицо, выполняющее управляющие функции в коммерческой или общественной организации (в том числе и в тех, где доля государства в уставном фонде не превышает 50 %), некоммерческом партнерстве или потребительском кооперативе. Для квалификации действий указанных граждан применяется ст. 204 УК РФ – коммерческий подкуп, а наказание по ней значительно мягче (максимум 5 лет лишения свободы!).

Квалифицированным (ст. 290 ч. 2 и 3) считается получение взятки за незаконные действия или бездействие (например, начальник паспортного стола ОВД организует прописку взяткодателя на жилплощадь асоциального элемента без согласия последнего), а также совершенное высокопоставленным «первым лицом», начиная с главы органа местного самоуправления (в Москве – управы, в Подмосковье – района), а также исполняющим обязанности такового. Особо квалифицированным (ст. 290 ч. 4) считается взяточничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору (при этом обязательно учитывается и посредник), неоднократно (в том числе и несколько раз от одного лица за разные действия или бездействие); сопряженное с вымогательством (взяткодателя вынуждают платить, иначе его законные права или интересы будут ущемлены), а также в крупном размере (на сумму свыше 100 тыс. руб.). Естественно, по смыслу ст. 290 взяткой считается не только полученные должностным лицом деньги, но и иное материальное вознаграждение (например, подарки, оплата отдыха, ценные бумаги, объекты недвижимости), а также любые выгоды имущественного характера.

Аналогично Уголовный кодекс трактует и действия по даче взятки (посредничество во взяточничестве), только эти составы преступления (ст. 291, 291 прим УК РФ) предполагают общий субъект, т. е. к ответственности может быть привлечено любое дееспособное лицо, включая и иностранных граждан. Конечно, наказание за подобные деяния значительно мягче, причем законодательство предусматривает освобождение от уголовной ответственности в случае, если взяткодатель добровольно заявил в органы, имеющие право возбудить уголовное дело по ст. 290 УК РФ (а это службы собственной безопасности подразделений МВД, налоговой инспекции, таможни, а также прокуратура и ФСБ), о факте дачи взятки (на практике очень часто соответствующие органы «получают» подобным образом признательные показания на неугодных должностных лиц, по разным причинам «выпавших» из плотной чиновничьей обоймы).

Итак, давайте подробнее рассмотрим неофициальные взаимоотношения руководства небольшой девелоперской компании (все равно, заведомо кидальной или нет) с представителями «профильных» силовых, государственных и муниципальных органов:

– Полиции (ОБЭПов и УБЭПов разных уровней)

– Суда и прокуратуры (включая службу судебных приставов и адвокатуру)

– Согласующих инстанций (земкомитетов)

– Архитектурно-строительного надзора

– Органов регистрации (соответствующих УФ РС)

– Эксплутационных организаций (энергосбыт, гортепло и т. д.).

1. Полиция и ФСБ.

Как показывает практика ведения судебных дел обманутых дольщиков, т. е. граждан, пожелавших несколько лет назад купить квартиры, таунхаусы или коттеджи у отдельных инвестиционно-строительных компаний по явно заниженным ценам или с использованием привлекательных финансовых схем, полицейские и «конторские» оборотни в погонах не просто крышуют девелоперов (об этом речь шла выше, в разделе 2.1), а сами, используя свои немалые служебные возможности, подобные «рога и копыта» учреждают и создают! Естественно, все это делается через сеть подставных лиц, но львиная доля средств, собранных с доверчивых «кроликов» под несуществующее строительство, оседает в карманах силовиков, и обращаться в дальнейшем за помощью в правоохранительные органы (все равно, официально или через знакомых), а также «наезжать» на подставных руководителей компании на самом деле бесполезно – в лучшем случае удастся вернуть небольшую часть вложенных несколько лет назад и поэтому обесцененных средств!

Что же, в современной России это вполне нормальное и закономерное явление, и всевозможными акциями протеста типа голодовок, перекрытия дорог или на худой конец писем в ООН или Европейский суд делу, к сожалению, не поможешь – более того, обманутым пайщикам активно навязывают свои услуги те же «ментовские» адвокатские конторы – процессы в судах тянутся годами, люди на что-то надеются, платят дополнительные деньги… впрочем, результат заранее известен.

Наиболее активными крышевателями Бендеров от строительства являются отделы и управления по экономической безопасности и противодействия коррупции разного уровня, начиная с района и заканчивая центральным аппаратом МВД (на жаргоне – «Житкой»).

В эту полицейскую службу (ранее – ОБЭП, УБЭП) обращаются в основном агентства недвижимости, занимающиеся нежилым фондом, а также строительством и реализацией новостроек. Сотрудники ОЭБиПК (в Москве – при УВД административных округов, см. Приложение 6) осуществляют «помощь» при подборе арендодателей нежилых помещений (офисов, складов, магазинов), «крышуют» фирмы, участвующие в реализации новостроек, закрывая при этом глаза на многочисленные нарушения, а также, при поддержке своих коллег из городских структур, дают некоторое время просуществовать откровенным жилищным пирамидам, подставные руководители которых собирают с доверчивых граждан деньги для приобретения квартир на этапе строительства (см. раздел 2.1). Также неоценимую помощь обэповцы оказывают при выяснении истинных владельцев объектов нежилого фонда (земельных участков, отдельно стоящих зданий, магазинов, складов), а при достаточном финансировании со стороны заинтересованных лиц (например, потенциального покупателя здания с участком) готовы «провести работу» с продавцом (стоимость их услуг при этом составляет обычно 50 % от разницы между «рыночной» и «окончательной» ценой продажи, которая, естественно, значительно ниже).

Именно найдя подходы к этим структурам, можно попытаться (обычно с дисконтом 30–50 %) вернуть вложенные деньги назад.

2. Суды и прокуратуры.

«На кривой суд управы нет» – гласит народная мудрость. Действительно, храмы правосудия стали в последнее время рассадниками махрового взяточничества и коррупции. Об органах прокуратуры и говорить не приходится: двое из семи бывших генпрокуроров России успели посидеть на нарах, третий прославился на всю страну своими банными похождениями, за что получил заслуженное звание «Генитальный» – рыба, как известно, тухнет с головы…

В судах общей юрисдикции обманутым дольщикам, купившим квартиры, но ставшим при этом бомжами, приходится отстаивать свои права по двум основным направлениям: во-первых, возврат вложенных денежных средств (что в большинстве случаев бесполезно); во-вторых, признание прав собственности на недострой (если тот этаж и секция, где расположена проинвестированная квартира, возведены, но весь дом не закончен и не введен в эксплуатацию). Более подробно об этом у нас пойдет речь в главах 3 и 4. Кроме того, за судебной защитой обращаются и граждане, формально квартиру, таунхаус или коттедж получившие, но столкнувшиеся с проблемами при заселении (много строительных недоделок), эксплуатации (обычно необоснованные дополнительные поборы), а также оформлением прав собственности. Указанные вопросы мы также будем разбирать в следующих главах нашей книги.

Однако формальный выигрыш дела в суде, даже за взятку, – еще только полдела. Далее следует плодотворное общение с соответствующей службой судебных приставов, где за сумму менее чем 10 % от указанной в исполнительном деле никто просто не поднимет свою пятую точку со стула. К тому же по искам к девелоперским фирмам, в отношении которых совершено искусственное банкротство, деньги взыскивать не с кого – у компании-однодневки, с которой заключались договоры, на счетах давно уже одни дырки от бублика.

В районную прокуратуру обычно обращаются обманутые дольщики, получившие в полиции необоснованный отказ в возбуждении уголовного дела против руководства не выполнившей свои обязательства девелоперской компании, а также граждане, недовольные проводимым расследованием (если, конечно, дело было открыто). Кроме того, в отдельных случаях прокуратуры (обычно уровня областной или городской) формально рассматривают коллективные заявления граждан, получившие общественный резонанс (например, от большого количества жертв очередного строительного казино, начиная от 20 человек). Однако большинство таких проверок заканчивается по принципу «гора родила «мышь»: полицейская или даже «конторская» крыша девелоперов либо «привлекает пресловутый «административный ресурс», либо заносит проверяющим определенные немалые суммы (от 50 тыс. $ и более), либо просто берет прокурорских в долю – ворон ворону, как известно, глаз не выклюет…

3. Муниципальные образования.

К числу «муниципалов», сотрудничающих с девелоперскими компаниями, относятся в первую очередь главы соответствующих районов (в Москве – префекты), а также их заместители по капстроительству. Кроме того, руководителям строительных фирм приходится иметь дело и с чиновниками из земкомитетов. Процедура получения площадки под застройку (давайте рассмотрим этот процесс на примере одного из городов Московской области) может вестись по двум основным схемам: первичной (девелоперская компания «выходит» лично на главу муниципального образования, между сторонами достигается предварительная договоренность (цена этого этапа от 200 тыс. $); затем выпускается соответствующее распоряжение главы (200–500 тыс. $), составляется инвестконтракт (100–200 тыс. $); земкомитетом оформляется краткосрочная аренда участка (50—100 тыс.) и можно собирать деньги с пайщиков, еще не получив разрешения (ордера) на строительство, что, безусловно, противоречит Закону 214-Ф3, однако повсеместно имеет место быть на практике. Вторичная же схема более затратна, но менее хлопотна: любая (подчеркиваем: любая, не обязательно инвестиционно-строительная) компания выкупает площадку с необходимой минимальной документацией, которая оформлена чиновниками на «свое» юридическое лицо, где впоследствии делается банальная замена состава учредителей. Однако стоимость такого «удовольствия» составляет от 2 млн. $, что по карману только инвесторам, уже «обработавшим» пайщиков на предыдущих объектах и заложившим хорошую материальную основу для своей пирамиды. При этом большинство «согласующих инстанций» полностью или частично пройдены продавцами, и можно сразу приступать к делу – реализации квартир (домов) будущим обманутым дольщикам.

4. Органы регистрации.

Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ, а также Закону 122-Ф3 право собственности на квартиру в новостройке, таунхаус или коттедж возникает только после его государственной регистрации, осуществляемой в установленном порядке органами юстиции (Управлением Росреестра). Кроме того, с 01.01.2005 г. пайщик (дольщик) может зарегистрировать свое право и на недострой, главное, чтобы сам объект (квартира или индивидуальный дом) существовал физически.

На практике же процедура госрегистрации оказалась очень сильно забюрокраченной, в первую очередь потому, что фирма-застройщик обычно не в состоянии предоставить необходимый для этого комплект документов. В такой ситуации либо сильно затягиваются сроки (по отдельным объектам – до трех лет), либо руководители девелоперской фирмы ищут подходы к регистрационным органам, перекладывая финансовые траты по взяткам на плечи дольщиков (пайщиков). Стоимость подобных навязанных услуг составляет до 2 % от цены договора, однако зарегистрировать свое право (все равно, на квартиру в сданном доме или недострой) самостоятельно еще сложнее – фирма-застройщик под благовидным предлогом просто не предоставит вам необходимых документов, и все равно придется обращаться в суд. Более подробно об этом у нас пойдет разговор в разделе 5.5.

5. Эксплуатационные организации.

К числу указанных относятся в первую очередь УК – аффилированные с продавцами управляющие компании, с которыми компания-застройщик (или ТСЖ, созданное из граждан-собственников) заключает договор на обслуживание (кстати, квартплата с жильцов должна начисляться именно с этого момента), а также городские структуры ведающие энерго- и теплоснабжением (Водоканал, Гортепло, Энергосбыт.) Поборы (как и с представителей застройщика, так и граждан) возникают начиная момента ввода дома в эксплуатацию (за согласование подводимых коммуникаций, предоставление мощностей, открытие титулов, лицевых счетов и т. д.). В дальнейшем, особенно если ТСЖ, созданное самими жильцами для управления многоквартирным домом, останавливает свой выбор на независимой, т. е. формально не подчиняющейся муниципалитету, эксплуатационной организации, все понесенные расходы просто списываются на квартплату.

* * *

Все мы хорошо знаем, кто такие «воры в законе». Однако стоит ввести еще одно понятие – «воры закона». Это бюрократы, облаченные государственной властью (кстати, любую должность, начиная от начальника ДЭЗ и заканчивая министром или главой фракции в Думе, можно купить – были бы деньги), которые украли у рядовых граждан веру в справедливость и торжество закона и превратили себя в клан «неприкасаемых». Кстати, раскрываемость преступлений по ст. 290 УК РФ (взяточничество) составляет примерно 10 %, а до суда доходят дела единиц, причем тех бывших чиновников, которые по разным причинам «выпали из обоймы».

Теме борьбы с российской коррупцией посвящены многие исследования, однако наглое и циничное «воровство закона» продолжается, в том числе и в области совершения сделок с недвижимостью. Вспомните, дорогие читатели, себя 20 лет назад, в конце перестройки и начале реформ: Вы хотели демократию и свободный рынок? Вот их и получили: народ имеет ту власть, которую заслуживает. А если народ не заслуживает, то власть имеет его…