Глава 2

Бендеры от строительства (Криминал на первичном рынке жилья)

Одна из прекрасных черт, доставшихся нашим людям от советской эпохи, – доверчивость. Раз написано в газете – значит правда, раз человек клятвенно обещал – значит выполнит. А уж если кто-то кого-то обманул – сто процентов за то, что со мной такое не случится… Знакомая позиция, не правда ли?

Случится. И вовсе не потому, что Вы, уважаемый читатель, лопух, неудачник или простофиля. Просто сейчас мы живем в эпоху талантливых «великих комбинаторов».

Как показывает практика работы риэлтерских фирм и правоохранительных органов, в среднем каждый пятнадцатый – двадцатый участник рынка недвижимости является потенциальной жертвой (потерпевшим) – именно такую часть сделок организуют и проводят в этой сфере бизнеса профессиональные преступники. Ведь недвижимость и строительство – весьма денежные сегменты рынка, к тому же фигурантами сделок являются не только бизнесмены, но и простые граждане, которых легче обмануть, а расчеты часто ведутся «черным налом». Поэтому операции с квартирами, домами, нежилыми объектами притягивают к себе, как магнит, не только способных внуков Остапа Бендера, владеющих тысячей способов относительно честного отъема денег у населения, но и публику посерьезнее – кидал, вымогателей и откровенных бандитов, для которых человеческая жизнь – что ломаный грош.

Но не стоит сгущать краски – изменять свои жилищные условия все равно в среднем раз в 8—10 лет приходится каждому из нас. Практика показывает, что жертвами преступных элементов становятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правилами «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходимо обращаться для проведения варианта сделки и где можно получить помощь действительно грамотных и компетентных специалистов. Эти проблемы подробно рассматривались в книгах с общим названием «Сделки с недвижимостью» (в 1997–2012 гг. их вышло тридцать восемь).

В настоящей главе более подробно пойдет речь о преступлениях и схемах относительно честного отъема денег, связанных с первичным рынком жилья. Мы разберем не только признаки и схемы противоправных действий, но и наметим основные способы защиты от них и нейтрализации злоумышленников.

2.1. Схемы обмана приобретателей новостроек

В настоящий момент в крупных городах России и европейской части СНГ фактически сформировались два рынка жилья: вторичный, на который выставляется недвижимость, уже имеющая хозяев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и их продающие. Причем это направление с каждым годом набирает обороты, ведь хозяйствующие субъекты (инвесторы и строители) достигают при грамотном ведении дела рентабельности на уровне 40–60 %, что по нынешним временам весьма неплохо.

При взаимодействии организации, предлагающей квартиры, коттеджи или таунхаусы на первичном рынке (а это может быть и инвестор строительства, и заказчик-застройщик, и фирма-взаимозачетник, и риэлтерское агентство), с потенциальным покупателем (соинвестором, дольщиком, пайщиком, вкладчиком), в ход часто идут различные схемы и приемы получения с клиента дополнительных денежных сумм, не предусмотренных предварительными договоренностями между сторонами. Кроме того, на практике до сих пор встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами доверившихся им граждан (это деяние попадает под состав ст. 159 ч. 4 УК РФ), осуществить искусственное банкротство или фиктивное правопреемство своей организации (ст. 195–197 УК), незаконно распорядиться полученными с клиентов и других участников инвестиционного процесса средствами (ст. 176, 177, 200 УК). Именно о таких противозаконных схемах (откровенно криминальных, явно невыгодных покупателю или направленных на выдаивание денег с последнего) и пойдет речь ниже. Дальше, в разделе 3.2, мы рассмотрим порядок выбора и проверки фирмы-застройщика, а также экспертизы предложенного договора (раздел 3.4).

В настоящем разделе мы попытаемся рассмотреть самые распространенные из схем, которые организуются не совсем добросовестными компаниями-застройщиками, лжекооперативами или риэлтерскими агентствами против потенциальных приобретателей объектов (квартир, таунхаусов, коттеджей) на первичном рынке. Со временем часть из указанных способов обмана, безусловно, утратит свою актуальность, однако творческая мысль «Бендеров от строительства» тоже развивается – вместо грубых и наглых схем, за которые в большинстве случаев можно сесть на «черную скамью» подсудимых, будут изобретаться и внедряться «честные способы отъема денег у населения», не связанные с привлечением к уголовной ответственности.

Схемы обмана приобретателей, рассматриваемые в этой главе, условно можно разбить на три группы: во-первых, откровенное мошенничество, когда покупатели в конечном итоге не получают ни квартиры, ни денег (или им возвращают жалкие крохи); во-вторых, заведомо неприемлемые, часто кабальные условия приобретения жилья (клиент под воздействием психологических уловок застройщиков подписывает договор на крайне невыгодных для себя условиях); в-третьих, «подъем пассажира на бабло», т. е. истребование, часто на вполне законных основаниях, дополнительных денежных сумм, не предусмотренных первоначальными договоренностями между сторонами. Давайте разберем эти схемы более подробно.

1. Бегство с деньгами клиентов.

Указанная выше схема мошенничества, самая грубая и примитивная из всех рассматриваемых, была актуальна на рынке недвижимости и строительства в начале двухтысячных годов, когда порядка тридцати риэлтерских и девелоперских «контор» откровенно торговали «воздухом». Однако после введения c 01.04.2005 г. в действие Федеральных законов № 214-ФЗ и № 215-ФЗ собирать таким образом деньги с клиентов стало значительно сложнее. В сложившейся ситуации преступные группировки пошли путем «сближения» с коррумпированными представителями правоохранительных органов, и типичная схема «кидалова» покупателей новостроек на сегодняшний день примерно такова: на нескольких стройплощадках аферисты расставляют рекламные автомобили (обслуживающие их агенты в большинстве случаев и не подозревают, что торгуют несуществующими квартирами), а также распространяют в Интернете и подают в профильные СМИ (в Москве это «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и другие) объявления с очень привлекательными ценами. При этом, естественно, снимается приличный офис и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса.

Конечно, в среднем через 2–3 недели деятельность «лжеконторы» попадает в поле зрения соответствующих правоохранительных органов (в столице – одного из отделов УБЭПиПК ГУМВД по Москве, бывшего УБЭП), однако у аферистов есть «предварительная договоренность» с обэповцами, скрепленная, естественно, немалой денежной суммой или подтвержденная покровительством соответствующего полицейского «лампасника». Формально начинается проверка поступивших сигналов (обычно информацию о торговцах воздухом сообщают другие риэлтерские фирмы, продающие жилье по тем же адресам), и в среднем еще через 1,5–2 месяца «оборотни» сообщают фармазонам, что «пора рвать когти». Иногда организаторы аферы, скрывшиеся с основной суммой денег, сдают полиции второстепенных участников или наемных работников (вплоть до назначенного «со стороны» Зица – гендиректора) и последних привлекают к уголовной ответственности по ст. 159 ч. 4 УК РФ: «Предлагаю работу директора инвестиционно-строительной компании. График – год через пять».

Способы защиты от вышеизложенных мошеннических действий очевидны – ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по относительно низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке, а также требует расчет в наличной форме! Более подробно об этом пойдет речь в разделах 5.3–5.5.

2. Искусственное лжебанкротство.

В соответствии с Законом РФ «О банкротстве» под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья – подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а также по предоставлению квартир, таунхаузов или коттеджей. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.

На рынке недвижимости и строительства к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего те компании, которые заключают со своими клиентами «серые договоры» в обход требований закона № 214-ФЗ, в результате чего «обездольщики» не получают ни квартир, ни денег (или им возвращают жалкие крохи). Формально указанные действия попадают под ст. 195–197 УК РФ, однако в реальности доказать их состав и привлечь виновных (руководителей и подлинных хозяев якобы несостоятельных организаций) к уголовной ответственности весьма сложно – в «черной» российской бизнес-практике существует множество вполне легальных схем банкротства (внешнее управление, санация, конкурсный процесс), а также используются и внесудебные процедуры самоликвидации, например, с предшествующей реорганизацией в форме разделения. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 4.5.

3. Жилищные пирамиды.

Давайте мы рассмотрим отличительные признаки «строителей-пирамидостроителей», которые, к сожалению, активно действуют на рынке недвижимости, привлекая денежные средства пайщиков (соинвесторов, вкладчиков, дольщиков) под очень выгодные на первый взгляд условия. Такая организация может существовать до тех пор, пока количество вновь вербуемых участников не станет меньше, чем «стариков», с которыми, несмотря на все уловки и ухищрения фармазонов, необходимо рассчитываться построенными или приобретенными на вторичном рынке квартирами. При наступлении такого критического момента (организаторы «дела», естественно, стараются до него не доводить) совершается либо искусственное банкротство, либо уклонение от обязательств по цепочке правопреемства (об этой схеме речь пойдет ниже), либо аферисты «покидают» своих клиентов, т. е. скрываются с оставшимися деньгами. Итак, основными признаками «жилищной пирамиды», которая, естественно, рано или поздно развалится, являются:

• отсутствие точного адреса и параметров приобретаемого жилья

В большинстве случаев клиенту предлагаются либо «накопительные» схемы (предложение вносить деньги небольшими частями), либо отсрочку в предоставлении жилья (например, 30 % от рыночной стоимости квартиры вносится сразу, и «пирамида» якобы подбирает вариант в течение 1–3 месяцев). При этом доверчивый пайщик не имеет точных данных по предлагаемой квартире (ему сообщают только общие параметры: ориентировочную цену и площадь, номер дома или корпуса и т. д.)

• низкий процент при покупке в рассрочку

Основным рекламным трюком, позволяющим завлечь наивных простаков во всевозможные пирамидальные конторы, является декларируемый последними очень низкий процент (3–5 % годовых) при приобретении жилья в рассрочку. Давайте отвлечемся от рекламы и станем рассуждать здраво: откуда относительно небольшая организация возьмет на российском финансовом рынке деньги под такие проценты? Правильно, только с граждан, вступивших в «пирамиду» ранее (банки, работающие по солидным схемам реального ипотечного кредитования, предлагают рассрочку под минимум 10–12 % в год, при этом они являются фактически посредниками при выдаче дешевых «западных» кредитов, предоставляемых траншами по 100 млн. $ и более).

• ограничение и ущемление прав пайщиков

При вступлении в пирамиду гражданам обычно предлагают осуществить, часто без договора и кассового чека, первоначальный платеж, написать заявление о приеме (обычно в одном экземпляре, который в дальнейшем «теряется»), вносить всевозможные «членские взносы» и в дальнейшем. Естественно, пирамидостроители стараются уклониться от договорных обязательств с клиентом (или последним предлагается подписать явно кабальное соглашение), а также отказываются выкупать квартиру, подобранную гражданином самостоятельно: например, клиент договорился о приобретении жилья у кого-либо из родственников и предлагает «кооперативу» оформить эту квартиру на тех условиях, которые декларируются в рекламе: оплата 10 % от рыночной стоимости объекта сразу, вселение через 3–4 месяца, рассрочка 3–5 % годовых на 10 лет. Конечно, организаторы пирамиды никогда так делать не станут – уважительные причины всегда найдутся.

4. Многократная продажа объекта.

В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры – к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2–3 этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому некоторые застройщики идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, заключают с ними «предварительные договоры», а в дальнейшем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 5—10 тыс. руб. c квадратного метра), либо за те же деньги, без доплаты, взять неликвид, т. е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые конторы идут еще дальше – предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».

В компаниях, продающих квартиры по договорам долевого участия, подобная порочная практика прекращена (в связи с необходимостью государственной регистрации таких договоров в соответствии с Законом 214-ФЗ), однако у некоторых мелких застройщиков и кооперативах «курилка» пока жив.

5. Капитализация и хозяйственные споры.

Под первым термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается обременение строящихся или даже уже построенных объектов залогом в пользу третьих юридических лиц, не являющихся участниками инвестиционного процесса (строительства). Капитализацию не следует путать с коммерциализацией – реализацией заложенного жилого помещения (квартиры, группы квартир или дома в целом). Указанные схемы обеспечения финансовой устойчивости и повышения доходности используются в основном кооперативами (жилищными, жилищно-накопительными и и ипотечными), а также коммандитными товариществами: квартиры и таунхаузы, за которые клиенты уже внесли взнос в складочный (паевой) фонд организации, в дальнейшем закладываются. Естественно, в большинстве случаев руководство кооператива не имеет возможности расплатиться и, даже если дом возведен, обманутые пайщики (соинвесторы, вкладчики, дольщики) долго, иногда годами, судятся с кредиторами (обычно на практике люди «де-факто» вселяются в свои квартиры, а «де-юре» оформить право собственности и получить соответствующие документы не могут). Также используется и другая схема, называемая обычно «искусственный хозяйственный спор». После того как заказчик-застройщик получил деньги с клиентов и обязан предоставить последним жилье, он заключает ряд хозяйственных договоров с подставными аффилированными лицами (т. е. с фирмами, принадлежащими руководству компании, их друзьям и знакомым) и сознательно не выполняет взятые на себя по вышеуказанным договорам обязательства. Естественно, «обманутые» контрагенты подают на застройщика иски в арбитражный суд, имущество и счета последнего (точнее говоря, что на них осталось) арестовываются, и строительство прекращается на неопределенный срок. На деньги же, полученные с потенциальных приобретателей квартир, выкупается еще несколько стройплощадок, но уже на другие юридические лица (подробнее об этом – ниже).

6. Уклонение от обязательств по цепочке.

При разборе предыдущей схемы у нас шла речь о том, как недобросовестные застройщики уклоняются от своих обязательств перед клиентами путем «ареста» своих активов, что якобы делает невозможным дальнейшее строительство. Однако при этом перед руководством фирмы стоит задача предварительно вывести денежные средства, полученные с граждан, с возможностью их дальнейшего использования (или расхищения последних). Для этого обычно используется прием, получивший в черной российской бизнес-практике название «цепочка»: во-первых, клиентам сразу предлагают осуществить проплату взноса не в компанию «Рога и копыта», являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на счет фирмы «Лабеан» (прочтите ее название справа налево), у которой с «Рогами и копытами» есть соответствующий агентский договор; во-вторых, права по первичному инвестконтракту несколько раз (полностью или частично) переуступаются; в-третьих, выстраиваются всевозможные схемы взаимозачетных операций. Все указанные действия руководства «Рогов и копыт» приводят к тому, что обманутые клиенты не могут разобраться, с какой организации все-таки требовать квартиры.

7. Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов.

Первое из понятий, вынесенных в подзаголовок, означает подписание Акта ввода объекта в эксплуатацию (Приемочной комиссии), который «де-юре» подтверждает окончание строительства («де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев); второе – срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически – и жить); третье – время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентство недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2012 г., что подразумевает, что объект будет принят не позднее 31 марта 2012 г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т. е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т. е. начинать ремонт, а еще через 3–4 месяца, как раз к началу нового учебного года, будут готовы документы, т. е. жилье оформлено в собственность.

Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т. е. наивного парамошу откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами будете рассказывать!» На конец 2011 г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация – 1–1,5 года; само строительство: панельный дом – 8—10 месяцев, кирпично-монолитный – 1–1,5 года; процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) – 3–6 месяцев; оформление документов – 0,5–1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20–30 %, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).

8. Невыгодные условия оплаты.

К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т. е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Давайте остановимся на этих вопросах подробнее.

• выяснение реквизитов компании

В тексте договора обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (сравните его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также банковские реквизиты (имейте в виду, что по ныне действующему законодательству юридическое лицо может иметь несколько счетов в разных банках). Более подробно об этом пойдет речь в разделе 5.3.

• валюта и вид оплаты

Рассчитываться наличными в офисе (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,2 до 2 % от суммы). Так что самый оптимальный способ расчета – наличными рублями в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в долларах или евро, поговорите с сотрудниками компании – они наверняка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункт с выгодным курсом). Если в рекламе объект выставлен в СКВ, все расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (например, оговоренную сумму 1000 $/м² Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1 %, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м²).

Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор).

• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию

На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента – ведь соответствующий дочерний «Инвест» или вышеупомянутый «Лабеан» может исчезнуть неизвестно куда.

• проплата официальной суммы и «боковика»

Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 100 тыс. руб./м²), но при этом представитель компании предлагает оплатить 80 тыс. руб./м² официально, по договору, а оставшуюся сумму – в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 80 тыс. руб./м² на счет «Рогов и Копыт», а 20 тыс. руб./м² – оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются во многих строительных и риэлтерских компаниях, и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в случае чего с кого спросить).

Возможен также вариант «страховика», т. е. фиктивного страхового полиса, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться – это простая, ничем не обеспеченная бумажка.

9. Немотивированное повышение цены.

Обычно в тексте договора, который компания-застройщик предлагает подписать клиенту (об экспертизе подобных соглашений у нас пойдет речь в разделе 5.5) указывается фиксированная стоимость 1 кв. м общей строительной (по проекту) площади квартиры, которая является якобы окончательной и изменению не подлежит. В случае, если фирма предоставляет рассрочку платежа, то определяется либо график оплаты (например, 50 % по цене 100 тыс. руб./м² в момент подписания договора, 25 % по 102 тыс. руб./м² не позднее 01.04.2012 г., 25 % по 103 тыс. руб./м² не позднее 01.08.2012 г.), либо определенная процентная ставка (например, 1,5 % в месяц с оставшейся суммы). Однако в процессе исполнения инвестиционного проекта застройщик пытается, в отдельных случаях значительно, в пределах 5–7 тыс. руб./м², повышать стоимость квадратного метра. Обычно это делается не с целью извлечь дополнительную прибыль, ибо такие действия всегда наносят ущерб репутации компании, а в результате неправильных расчетов «экономики» проекта или существенного ухудшения конъюнктуры рынка. Для получения с клиента лишних сумм обычно фабрикуются обстоятельства «форс-мажор», о которых речь пойдет ниже.

Чтобы в дальнейшем избежать подобных неправомерных действий со стороны застройщика, лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома через 6–9 месяцев (2–3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год, а тем более через два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 110 тыс. руб./м² со сдачей через полгода, во втором же – по 100 тыс. руб./м² через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 110 тыс. руб./м², только Вы будете лишних шесть месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

10. Беспроцентные кредиты у населения.

При реализации рассматриваемой схемы организация-застройщик (чаще всего кооператив или коммандита) привлекают средства большего числа клиентов, чем в доме (коттеджном поселке) имеется квартир (таунхаузов, домов). В дальнейшем полученные деньги инвестируются в другие коммерческие проекты, т. е. прокручиваются, а с приближением «часа расплаты» фирма сознательно фабрикует обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), при наступлении которых она не может выполнить взятые на себя обязательства, и в лучшем случае возвращает доверчивым гражданам полученные от них год-два назад и, естественно, уже обесценившиеся средства. Таким образом, организация-застройщик не берет для своей коммерческой деятельности банковский кредит под высокие проценты, а «работает» (полностью или частично) на деньгах своих клиентов.

11. Ограничение законных прав клиентов.

Согласно ст. 382–390 ГК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки требования квартиры (таунхауза, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую девелоперские и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора (подробнее см. раздел 5.3) указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения (или согласования, что то же самое) компании-застройщика. Например, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 80 тыс. руб./м, а через полтора года, за месяц до сдачи дома в эксплуатацию, решил перепродать жилье за 160 тыс. руб./м, т. е. получить 100 % от вложенных средств, или, выражаясь иначе, «два конца», что вполне возможно при нынешней благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обращении в компанию незадачливому спекулянту жильем сказали: разрешение дадим, но пусть новый соинвестор оплатит разницу между первоначальной (80 тыс. руб./м) и нынешней (строители не стали заниматься откровенным грабежом и обозначили ее как 120 тыс. руб./м) стоимостью квадратного метра.

Также много нарушений прав клиентов встречается в коммандитных товариществах и жилищных кооперативах: в первых сразу, формально в соответствии с законом, устанавливается двухступенчатая структура: наряду с участниками, осуществляющими предпринимательскую деятельность (организаторы, руководство и их подставные), в компанию входят вкладчики (коммандитисты), не принимающие участия в управлении товариществом и имеющие право только принести свои деньги. В ЖК и других потребительских кооперативах дело обстоит немного по-иному: формально все члены кооператива равноправны, однако при приеме обычно оговаривается, что пайщик приобретает право голоса только после полной уплаты взноса (что, естественно, противоречит Закону № 215-ФЗ о накопительных кооперативах).

Теоретически в ЖК (точно так же, как и в ТСЖ, ЖСК, ДСК, ГСК, СНТ и т. д.) можно устроить «революцию», т. е. переизбрать на общем собрании (конференции) правление, ревизионную комиссию, назначить новых бухгалтера и коменданта, однако, как сказано в известной песне, «настоящих буйных мало, вот и нету вожаков»: большинство пайщиков до окончания строительства не знают друг друга вообще.

12. Дополнительные поборы с клиентов.

Все без исключения компании – участники инвестиционного процесса практикуют «сверхнормативные» поборы со своих клиентов, предлагая на разных этапах исполнения договора внести дополнительные суммы, которые не входят в оговоренную сторонами стоимость квадратного метра (например, 100 тыс. руб./м). Случай повышения цен под обстоятельства форс-мажор, о котором шла речь выше, мы здесь рассматривать не будем, так как этим злоупотребляет далеко не каждая риэлтерская и девелоперская фирма, а остановимся на тех статьях расходов, которые потенциальным клиентам нужно учитывать, особенно если деньги на покупку квартиры – действительно последние. В целом внесение всех вышеуказанных платежей повышает стоимость метра на 6–8 %, т. е. в нашем примере Вы заплатите не 100 тыс. руб./м (точнее говоря, 990, о которых кричит реклама, а 106–108. Итак, на какие дополнительные поборы нужно обратить внимание и выяснить их величину еще до подписания договора?

• замеры площади БТИ

В тексте договора обычно указывается и оплачивается ориентировочная (строительная) площадь объекта, однако после возведения здания она обычно оказывается меньше (в среднем на 1–3 %). Недобросовестные компании обычно устанавливают нижний предел (2–3 %) расхождения проектной и реальной площадей, при недостижении которого перерасчет не производится. Например, Вы заплатили за 100 кв. м, однако фактически, в результате замеров бюро Росте-хинвентаризации (БТИ), площадь квартиры оказалась 98,02 кв. м, и компенсацию разницы никто не вернет. На практике встречается и другой случай: после замеров площадь составила якобы 103,14 кв. м, и застройщик требует, если порог расхождения 2–3 % не был установлен или превышен, доплатить за лишний метраж. Если Вы не поленитесь самостоятельно тщательно измерить все помещения своей квартиры, то цифры могут оказаться не те (например, 100,22 м), что заявлены техником БТИ (последний, естественно, получает из дополнительно внесенных клиентами денег свой небольшой процент). Кроме того, многие застройщики пытаются включить в общую площадь жилья летние помещения (балконы и лоджии), что с 01.03.2005 г., с введением в действие нового ЖК РФ, не допускается.

• оплата нотариального оформления и регистрации

Как уже говорилось выше, оформление договоров купли-продажи или передачи квартир в новостройках не требуют нотариального оформления, и взимание нотариусом платы за техническую работу (0,5–1 % от стоимости, указанной в договоре) с клиента – явное нарушение закона! Единственно, за что требуется заплатить – это заверение нескольких видов документов, необходимых для госрегистрации, однако стоят такие действия смехотворно мало – 1–2 тыс. руб. с квартиры.

Также с покупателя жилья иногда требуют деньги за учетную регистрацию инвестиционного договора. Во-первых, такая на сегодняшний день обязательной не является (хотя желательна для клиента), во-вторых, плата за нее тоже невелика – 500—1000 рублей.

Естественно, оплачивается и государственная регистрация договора долевого участия в строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ – на момент написания настоящей книги она составляет 1000 руб. за регистрацию права.

• оплата перевода денег через банк

Как уже говорилось выше, самым оптимальным видом платежа за квартиру является внесение наличных рублей на расчетный счет компании, реквизиты которого указаны в договоре. При этом банк, где расположен счет, не должен взимать дополнительную комиссию за зачисление суммы. Однако на практике, особенно при расчете в СКВ (долларами или евро), а также по безналу, с Вас могут потребовать дополнительную комиссию, доходящую иногда до 2 % от величины платежа (например, чтобы на счет фирмы зачислили 100 тыс. долл., надо перевести по безналу 102 тыс.), или суммму в рублях по явно невыгодному курсу: ЦБ + 1–2%.

• оплата коммунальных платежей

Очень часто квартплату начинают начислять с даты принятия объекта, а также компания-застройщик требует оплатить услуги некоего ЧОП «за охрану дома и территории». Такие поборы незаконны: коммунальные платежи взимаются только со дня подписания соответствующего договора с эксплуатационной организацией. Именно с этого момента (а не со сдачи дома!) квартплата обычно берется за 4 месяца вперед.

• обязательство вступить в ТСЖ

Иногда в тексте договора сказано, что клиент берет на себя обязательство вступить после окончания строительства в создаваемое на объекте (многоквартирном доме) Товарищество собственников жилья (при этом подразумевается оплата, помимо «коммуналки», вступительных и членских взносов, правда, небольших). Такое положение договора незаконно – в соответствии со ст. 143 ЖК РФ участие жильцов в ТСЖ – их право, а не обязанность, и на величину квартплаты подобное «членство» не влияет.

• оплата посреднических услуг по оформлению документов

Иногда компания навязывает клиенту свои платные услуги по оформлению комплекта документов в собственность, причем по явно кабальным ценам, доходящим до 2 % от стоимости квартиры, таунхауса или коттеджа (в Москве, например, все необходимые действия можно выполнить в судебном порядке за 50–70 тыс. руб. и 4–6 месяцев). Такое положение договора явно противоречит Закону РФ «О защите прав потребителей», однако застройщик имеет реальные возможности «заволокитить» процесс независимого оформления, и при назначении общей стоимости работ в пределах до 100 тыс. руб. все-таки, как показала практика, лучше воспользоваться такими явно навязанными услугами, а не искать счастья (или правды) на стороне, ибо судебное оформление (приобретение прав собственности по суду) стоит сейчас примерно столько же.

* * *

В настоящем разделе авторы попытались рассмотреть и систематизировать основные явные или скрытые схемы обмана приобретателей нового жилья, начиная с откровенно мошеннических и заканчивая относительно честными. Далее у нас пойдет речь о том, как выбрать и проверить строительную (девелоперскую) компанию, которая хотя и использует указанные методы, но делает это все-таки в рамках закона и не выходит за пределы разумного. Перечень организаций, имеющих меньше всего замечаний со стороны клиентов, приведен в Приложении 1 нашей книги.