1.3. Выбор места строительства

Третий критерий классификации новостроек, о котором подробнее пойдет речь в этом разделе, – расположение дома. Среди риэлтеров даже есть такая поговорка: «Что определяет стоимость квартиры? Место, место и еще раз место!» Может быть, это относится в большей степени ко вторичному рынку, однако и при покупке нового жилья многие приобретатели привязывают его к конкретному городу, району, кварталу или даже улице, ведь дальше здесь придется не существовать, а жить! Как уже говорилось выше, можно выделить три основные группы мест строительства – это массовая, точечная или пригородная застройка. Давайте остановимся на них подробнее.

1. Массовая застройка.

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – указанный термин подразумевает возведение «в чистом поле» целого района или микрорайона с централизованной подводкой всех коммуникаций повышенной мощности, строительством дорог, социальной инфраструктуры, проведением благоустройства и озеленения. Такое массовое строительство жилья (в Москве в 2011–2012 гг. оно ведется в Щербинке и на Люберецких полях) выполняется в основном «панелью улучшенных серий», хотя, конечно, есть и исключения – например, столичный район «Куркино» (17 микрорайонов) застраивался сразу заново монолитными зданиями и таунхаусами. Конечно, массовая застройка имеет по сравнению с точечной ряд недостатков (подробнее см. таблицу 1.3.1), однако ее «неубиваемое» преимущество – низкая цена предлагаемых квартир, ведь строительство «в чистом поле» приводит к уменьшению себестоимости квадратного метра на 20–25 % по сравнению с аналогичным внутри сложившихся городских кварталов, да и компания-застройщик не очень сильно накручивает свою прибыль, живя в первую очередь с оборота, т. е. большого объема проданных квартир. Как уже говорилось выше, когда мы рассматривали квартиры эконом-класса в панельных домах, чудес на свете не бывает – по относительно скромным ценам получится приобрести жилье только в отдаленных массовых районах. Однако, перефразируя классика, можно утверждать, что «человек – это звучит гордо, а обезьяна – перспективно»: через несколько десятилетий Ваши дети и внуки будут жить в хорошем благоустроенном месте, как это случилось с московскими районами Крылатское, Строгино, Ясенево, Коньково, Раменки и уже отчасти Митино и Северное Бутово.

Таблица 1.3.1

Сравнительный анализ массовой и точечной застройки

2. Точечная застройка.

Главная проблема, с которой сталкиваются девелоперы в Москве, Петербурге, Киеве и других крупных городах, – дефицит площадок (пятен) под застройку, а возможностей для развития в столичных мегаполисах уже нет. Точечными обычно называют несколько домов (на практике от одного до семи), которые возводятся либо внутри уже существующих кварталов, что, кстати, вызывает массовые протесты их жителей, либо на пустырях, в промзонах или вместо снесенного пятиэтажного (ветхого) жилого фонда. Естественно, себестоимость (строительная и инвестиционная), а также окончательная цена квадратного метра такой застройки в среднем на 20–30 % выше массовой аналогичными сериями панели или проектами кирпича-монолита, хотя этот недостаток компенсируется более выгодным местоположением объектов (см. таблицу 1.3.1). На практике строительства в крупных городах обычно встречается три разновидности точечной застройки:

• реконструкция жилых кварталов

В этом случае сносятся не только пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения (для Москвы серии К-7; II-32; II-35; 1МГ-300; 1605-5, см. Приложение 2), но и расположенные рядом другие «хрущевские» и даже «брежневские» девятиэтажные здания, в результате чего получается гибрид массовой и точечной застройки. Обычно в таком квартале быстро возводят панель улучшенных серий с предоставлением большинства квартир переселенцам, однако же часть из них идет на продажу по весьма приемлемым ценам.

Существует и «коммерческая» разновидность подобной реконструкции, правда, в гораздо более скромных размерах. Ряд городских кварталов Москвы (2011 году – 37) официально выставлены на торги, и крупная компания-застройщик выкупает право аренды участков под домами, предназначенными к сносу, жильцы которых отселяются в непрестижные районы. На этом месте возводят «стартовый» дом бизнес-класса, полученные с продажи квартир средства девелопер приобретает землю под соседними домами, сносит их и строит целый жилой комплекс (до 7 зданий), который вместе с окружающей инфраструктурой превращается в охраняемую территорию, куда вход посторонним (коренным жителям микрорайона) уже заказан. Далее экспансия продолжается до тех пор, пока застройщик не «упрется» в другой квартал, отданный на откуп конкурирующей девелоперской фирме.

• реконструкция и вывод промзон

Еще одним вариантом получения площадок для точечной застройки является вывод за пределы крупных городов промышленных коммунальных и складских объектов, особенно по престижным направлениям и инвестиционно-привлекательным местам. Например, по данным НИИ Генплана Москвы, в столице имеется 68 промзон с неблагоприятными и 25 – с крайне неблагоприятными экологическими условиями (см. таблицу 1.3.2), при этом в городе действует, правда с переменным успехом, программа перебазирования около 170 предприятий-загрязнителей. Однако жилье (обычно бизнес-класса), возведенное по границам промзон, имеет и ряд существенных недостатков: не очень хорошая экология, плохие транспортные развязки, слишком «техногенная» архитектурная среда, наличие вблизи «рабочих городков» с преимущественно маргинальным населением и ряд других.

• высотное строительство

Возведение небоскребов – традиционный вариант для всех мегаполисов мира, испытывающих дефицит земли. Пока подобные жилые комплексы позиционируются как премиум-класс, однако с реализацией общегородских программ, подобных столичной «Москва-Сити», квартиры, аппартаменты и офисы «с высоты птичьего полета» станут более доступными по цене.

Таблица 1.3.2

Список основных промзон столицы (по данным НИИ Генплана Москвы)

Правда, в условиях суровой российской действительности очень остро стоят вопросы безопасности обитателей подобных объектов – небоскребы уязвимы в пожарном и «террористическом» отношении, да и к тому же качество их строительства оставляет (и будет оставлять) много лучшего. Так что выбор квартиры в строящейся высотке – дело, как говорится, на любителя.

3. Пригородная застройка.

Указанный термин подразумевает застройку, в основном заново (аналог массовой) на территории подмосковных (или пригородных в других мегаполисах) малых городов, поселков городского типа (ПГТ) или даже сельских поселений. В эту же группу входит и коттеджное строительство, включая таунхаусы, смешанные поселки и многоквартирные дома в «лесной» зоне. Обычно выделяются два вида пригородной застройки:

• в малых городах

Такая застройка, преимущественно панелью улучшенных серий и массовая (хотя в меньших объемах, чем в мегаполисах) ведется в городах-спутниках (для столичного региона это Балашиха, Реутов, Люберцы, Дзержинский, Видное, Щербинка, Внуково (формально район Москвы), Одинцово, Красногорск, Зеленоград (округ Москвы), Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев), а также населенных пунктах, расположенных в пределах часа-полу-тора езды от крупного города (например, для Подмосковья это Железнодорожный, Ногинск, Электросталь, Жуковский, Раменское, Лыткарино, Домодедово, Подольск, Климовск, Троицк, Апрелевка, Лобня, Пушкино, Юбилейный, Щелково). Обычно используются серии домов местных ДСК, присутствует также кирпично-монолитная и даже чисто кирпичная застройка. Единственной серьезной проблемой строительства в малых и средних городах является неразвитость инфраструктуры (трудности с подведением коммуникаций), а также нехватка мощностей, прежде всего по энергоснабжению, что зачастую приводит к увеличению срока ввода в эксплуатацию жилых домов (подробнее об этом у нас пойдет речь в главе 5). К этой же группе можно отнести и так называемую «лесную» застройку, т. е. возведение многоквартирных монолитных или кирпичных домов (обычно – бизнес- и даже премиум-класса) в экологически чистых и живописных местах, обычно рядом с коттеджными поселками, домами отдыха или санаториями (при строительстве используются их коммуникации). Однако широкого распространения подобные проекты пока еще не получили.

• коттеджная застройка

Представляет из себя строительство пригородных поселков (коттеджей, таунхаусов или смешанных), обычно на бывших сельскохозяйственных землях, полностью или частично выведенных (переведенных) в иное назначение: под дачное или индивидуальное строительство (ИЖС). По своему ценовому диапазону подобные проекты могут быть эконом-класса (обычно таунхаусы), уровня бизнес или даже эксклюзивными (клубными). Естественно, инфраструктура такого поселка подразумевает дорогу с твердым покрытием, ограждение, профессиональную охрану, наличие всех «городских» коммуникаций (газ, горячая вода, канализация), благоустройство территории, а также социальную и рекреационную среду, присущую жилому дому премиум-класса в городе (магазины, кафе, спорткомплексы, фитнес-центры, поликлиника и даже вертолетная площадка).

* * *

Конечно, из рассмотренных выше типов застройки максимум достоинств (и, естественно, удобств) дает ее точечный вид, однако такие варианты предлагаются, естественно, не по самой низкой цене. Но во всех крупных мегаполисах, где возникают проблемы с выделением новых участков под строительство, под дома эконом- и частично бизнес-класса предоставляются только «массовые» площадки, и указанная тенденция в дальнейшем будет только усиливаться.