Книга: Из ряда вон! Как зарабатывать на альтернативных инвестициях
Назад: A. БАЗОВЫЕ ПРИНЦИПЫ
Дальше: 3. ИНВЕСТИЦИИ В ЦЕННЫЕ МЕТАЛЛЫ (ЗОЛОТО, СЕРЕБРО И ДР.)
2

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Что можно считать коммерческой недвижимостью?

Большинство инвесторов неплохо знакомы с жилой недвижимостью. Для многих из них это действительно хороший вариант для вложения капитала. Однако, несмотря на популярность жилой недвижимости у инвесторов, до сих пор существует ряд хронических недоразумений относительно успешности работы с ней. Одним из них является миф, который был широко распространен на американском рынке недвижимости до кризиса 2008 года: вы должны инвестировать в недвижимость, потому что «камень всегда будет расти в цене». Это не так.

Необходимо отличать жилую недвижимость от коммерческой недвижимости, которой является все недвижимое имущество, не относящееся к жилым помещениям, а используемое в профессиональных целях. Коммерческая недвижимость очень разнообразна по своему характеру (офисы, торговые помещения, склады и т.п.), что открывает широкие возможности для диверсификации активов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость, на первый взгляд, — дело непростое. Они занимают больше времени и требуют более вдумчивого анализа, чем инвестиции в жилую недвижимость. С одной стороны, коммерческая недвижимость не столь доступна, как жилая. С другой стороны, в коммерческом секторе договоры аренды между владельцами и арендаторами являются гораздо более гибкими, то есть легче регулируемыми по желанию заинтересованных сторон, чем договоры в жилой недвижимости, где стороны обычно придерживаются более строгого формализма. Поэтому будущие инвесторы в коммерческую недвижимость должны проявлять большую бдительность.

Расширение непроизводственного сектора экономики, то есть увеличение сервисной деятельности за счет промышленной деятельности, а также ускорение многовекового перемещения жителей сельских районов в города стимулируют спрос на коммерческую недвижимость. Особо отметим рост спроса на офисы и магазины, расположенные в центре городов.

Интересы инвесторов

Коммерческая недвижимость имеет ряд серьезных преимуществ, которые и объясняют повышенный интерес к ней со стороны инвесторов.

Коммерческая недвижимость как материальный актив

Во-первых, недвижимость — материальный актив, собственность которого можно определить конкретно и физически, в отличие от ценных бумаг, выглядящих абстрактно и отстраненно от своей ценности и от своего обладателя. Некоторым инвесторам это не так уж важно, но для тех, кто не хочет вкладывать средства в то, смысл чего им не ясен, недвижимость представляет собой идеальный или даже главный вариант размещения капитала.

Регулярность доходов

Второе преимущество этого вида инвестиций заключается в получении арендной платы, которая регулярно выплачивается непосредственно на их банковский счет, обычно — ежемесячно, иногда — ежеквартально. Это отличает инвестиции в коммерческую недвижимость от инвестиций, вознаграждение за которые инвестор получает только в конце инвестиционного периода (купоны по облигациям тоже могут выплачиваться регулярно. — Прим. перев.). Этот актив идеально вписывается в традиционную стратегию получения регулярного дохода. Потоки доходов определяются договором между арендодателем и арендатором, что означает большую прозрачность процедуры.

Ожидаемая стабильность доходов позволяет покупателю совершать другие сделки с использованием заемных средств, т.е. банковского кредита. Мы еще раз вернемся к этому позднее.

Благоприятные рыночные тенденции

Коммерческая недвижимость — это актив, ценность которого постоянно растет по двум важным причинам. Во-первых, это так называемая «третизация» экономики, то есть расширение сферы услуг по сравнению с промышленной деятельностью, что стимулирует спрос на операции с недвижимостью. Во-вторых, это ускорение миграции сельских жителей в города, особенно в развивающихся странах, из-за чего растет спрос на офисы и предприятия, особенно те, что расположены в центре города.

Характер арендных отношений

Арендные отношения в сфере коммерческой недвижимости весьма благоприятны для инвесторов. Продолжительность коммерческой аренды зависит от различных причин, но обычно она составляет несколько лет. Это обеспечивает инвесторам хорошую стабильность дохода в течение значительного времени.

Коммерческая аренда позволяет заключать более сбалансированные договоры, чем аренда жилья. В отношении жилой недвижимости законодательство устанавливает большую стандартизацию договорных отношений, которая обычно более выгодна для арендаторов, чем для владельцев.

Качественная характеристика арендаторов

Уже сам характер арендаторов коммерческой недвижимости может стать дополнительным преимуществом для инвесторов. Арендатор, занимающийся операциями с недвижимостью, офисными или коммерческими предприятиями, считает выплату арендной платы своим первостепенным ежемесячным расходом, ведь именно арендованное помещение позволяет ему работать ради собственного дохода. Кроме того, некоторые профессионалы принимают своих клиентов по месту расположения офиса. Они, естественно, будут еще более склонны платить арендную плату своевременно и в полном объеме. В общем и целом коммерческие арендаторы более привержены соблюдению условий аренды и содержания помещений, чем арендаторы жилой недвижимости.

Кроме того, если вашим арендатором станет крупная компания, можно регулярно получать сведения о ее финансовом положении, поскольку в годовых финансовых отчетах указывается уровень ее задолженности и различные расходы. Об арендаторах жилой недвижимости такую информацию получить практически невозможно.

Возможность получить подобную информацию имеет для инвесторов решающее значение, так как неуплата арендных платежей является главной причиной снижения прибыльности инвестиций в недвижимость.

Двойной источник прибыли

Следующее преимущество деловой недвижимости — комбинированный характер получаемой прибыли. Она поступает из двух разных источников: от регулярной арендной платы и от потенциального повышения цены на недвижимое имущество, называемое переоценкой.

Однако не все объекты позволяют получить высокую переоценку. Например, складские помещения со скромными удобствами редко повышаются в цене. Чтобы извлечь выгоду из переоценки коммерческой недвижимости, необходимо вкладываться в покупку офисов в капитальных зданиях, желательно расположенных в центре города.

Повышенная доходность

Коммерческая недвижимость, помимо прочего, обеспечивает более высокую доходность по сравнению с жилой. Средний разрыв в доходности составляет от 2% до 3% годовых в зависимости от расположения объектов. Этот разрыв может увеличиться до 4% или 5% в центральных городских районах, где коммерческая арендная плата индексируется по экономической активности. Кроме того, коммерческая аренда обеспечивает инвесторам чистый доход, свободный от сборов, расходов на техническое обслуживание и ремонт, поскольку эти траты чаще всего покрываются арендатором. В жилом секторе большая часть расходов на содержание обычно ложится на владельца.

Защита от инфляции

Хорошо известно, что при значительном росте инфляции инвестиции в недвижимость служат хорошей защитой для инвесторов. Тем не менее важно отметить, что цена на рынке недвижимости не зависит от индекса потребительских цен. С другой стороны, в периоды высокой инфляции особо востребованная недвижимость, расположенная в удобных или престижных местах, дает лучшую защиту, чем средняя недвижимость, благодаря более высокой переоценке.

Обратите внимание, что арендная плата коммерческих помещений также может быть проиндексирована с учетом общего роста цен, на основе таких показателей, как индекс потребительских цен или индекс цен на строительство. Индексируя одновременно и капитал, и доход, инвесторы получают двойную защиту от инфляции.

Защита от экономических кризисов

Последний аргумент в пользу покупки коммерческой недвижимости — это ее способность защитить стоимость активов в периоды экономических кризисов. Правда, таким свойством обладает не всякая коммерческая недвижимость, а лишь та, что расположена в центральных городских районах.

Эта так называемая «премиальная» недвижимость всегда очень востребована, а цены на нее менее волатильны, чем у объектов, находящихся на окраинах городов. Во время экономического спада существует тенденция передвижения некоторых офисных помещений, расположенных на окраинах городов, в сторону центра, когда там появляются вакантные места. Следовательно, цены на офисы в центре менее чувствительны к периодам рецессии, чем на периферии. Это объясняется желанием компаний, чья экономическая деятельность продолжает приносить прибыль, проникнуть в центр города, когда условия аренды становятся более для них благоприятными. Добавим, что неблагоприятные экономические условия означают замедление или даже прекращение планирования и строительства новых объектов недвижимости, как жилых, так и коммерческих. Это создаст в будущем разрыв между спросом на недвижимое имущество и его предложением, которое сразу же окажется недостаточным, как только возобновится экономическая деятельность. Появление такого разрыва благоприятно сказывается на повышении цен на ту недвижимость, которая уже присутствует на рынке.

Стратегии инвестирования

Как инвестировать в коммерческую недвижимость? Существует два основных правила успешного инвестирования на этом рынке; они сходны с теми, которых принято придерживаться и при инвестициях в жилом секторе. Нам следует обсудить их перед описанием собственно инвестиционных стратегий.

Правило диверсификации

Начнем с правила диверсификации. На рынках недвижимости диверсификация не менее важна, чем на финансовых рынках. Особенно это принципиально потому, что недвижимость часто составляет очень значительную часть инвестиционного портфеля. Приходится признать, однако, что лишь немногие инвесторы вкладывают средства одновременно в разные виды недвижимости. Диверсификация на рынке коммерческой недвижимости может основываться на географическом расположении объектов, на различиях в типе арендатора (например, небольших или крупных компаний) или на характере их деятельности (предприятия, офисы и т.д.).

Покупая недвижимость в нескольких географических районах и сдавая их внаем компаниям, работающим в различных секторах бизнеса, инвестор может значительно смягчить риски, связанные с экономической деятельностью (см. предыдущую главу).

Некоторые коллективные инвестиционные организации, например, SCPI (инвестиционная компания недвижимого имущества) во Франции, REIT (инвестиционный траст недвижимого имущества) в США, предлагают делегировать им управление, диверсификацию и оценку недвижимости. Передача собственности в систему коллективного управления недвижимостью гарантирует соблюдение правила диверсификации.

Этот подход весьма удобен для тех инвесторов, которые не хотят тратить слишком много времени на исследование возможностей для диверсификации своих активов в сфере недвижимости.

Правило расположения

Фундаментальным правилом для инвестиций в коммерческую (как и в жилую) недвижимость является выбор качественного расположения объекта. Особо выгодное расположение часто называют «стратегическим». Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Выгода от использования коммерческой недвижимости, а следовательно, ее цена и уровень арендной платы за нее зависят в первую очередь от ее непосредственного географического окружения. Другими словами, речь идет о ее доступности для сотрудников компании-арендатора, а также ее заметности и доступности для существующих и потенциальных клиентов. Следует иметь в виду, что речь идет не столько о физическом расстоянии, сколько о времени, затрачиваемом на дорогу до объекта и на его поиск.

Для целей бизнеса местоположение считается стратегическим, если оно близко к остановкам общественного транспорта, парковочным местам, оживленным (в частности, пешеходным) улицам или к местам концентраций офисов и предприятий, занятых в той же сфере.

Такое расположение считается стратегическим, потому что ему будут отдавать предпочтения предприниматели, которые ищут наиболее подходящие места для развития своего бизнеса. Коммерческая недвижимость всегда найдет арендатора и/или покупателя, если объект находится в месте, обеспечивающем определенные преимущества в нынешней или будущей ситуации. Концепция будущих ситуативных выгод подразумевает дальнейшее развитие городских территорий, благодаря которому данный объект недвижимости приобретет более выгодное расположение.

Конечно, оценка качества расположения недвижимости всегда до определенной степени субъективна, но в любом случае нет сомнений в том, что все предприниматели предпочитают центральные районы и оживленные места.

Применительно к офисной недвижимости обсуждаемое правило должно учитывать также характер деятельности арендатора. Чтобы найти подходящего арендатора, инвестору надо будет разобраться в окружающей обстановке. Например, в крупных городах Европы врачи и другие профессионалы в области медицины ищут для своих офисов тихие улицы возле мест с оживленным движением. Например, это могут быть боковые проезды и переулки, прилегающие к более крупным проспектам.

В случае складских помещений стратегическое местоположение определяется близостью к автомобильным шоссе, железным дорогам, терминалам воздушного или речного (морского) сообщения.

Местоположение объекта имеет решающее значение и для самого владельца (инвестора). Управление недвижимостью требует регулярных визитов, поэтому при общем расчете прибыльности нельзя забывать о расходах на дорогу, особенно когда речь идет о недвижимости, расположенной вдали от места проживания ее обладателя. Необходимость путешествовать несколько раз в год ради управления имуществом, которое находится в нескольких сотнях километров от дома, влечет за собой существенные транспортные расходы, которые, разумеется, негативно повлияют на общую прибыльность вложений.

Цена за квадратный метр как инструмент сравнения

Многие инвесторы оценивают стоимость недвижимости, исходя из цены за квадратный метр, которая получается делением цены всего объекта на число квадратных метров. Например, недвижимость площадью 100 м² и ценой 300 000 евро имеет цену за квадратный метр, равную 3000 евро.

Конечно, это важный показатель для сравнения недвижимого имущества. Однако нет смысла сравнивать цену за квадратный метр для объектов, находящихся в двух принципиально разных местах. Например, нет смысла сравнивать средние цены за квадратный метр в Париже и Лондоне и делать вывод, что бизнес-недвижимость в Париже будет более выгодной для покупки, чем в Лондоне. Это замечание касается не только разных городов, но даже и разных районов одного города.

Цена за квадратный метр должна прежде всего обеспечивать временну́ю, а не географическую сопоставимость. Это позволяет сравнить эволюцию стоимости объектов во времени.

Существует три принципиально разных стратегии работы с недвижимостью.

  1. Покупка объекта с последующей перепродажей.
  2. Получение арендной платы.
  3. Использование банковского финансирования.

Иногда эти подходы удается совместить.

Покупка и перепродажа

Стратегия, основанная на разнице цены между покупкой и продажей, широко распространена при работе с недвижимостью. Недвижимое имущество явным образом оправдывает инвестиции в том случае, когда его конечная стоимость превышает стоимость его приобретения. Но хотя большинство людей думает в первую очередь о получении прибавочной стоимости именно при перепродаже, существует и возможность получить добавочную стоимость уже в момент приобретения недвижимости.

Получение добавочной стоимости во время приобретения недвижимости

Добавочную стоимость, как правило, удобнее получать в процессе покупки недвижимости, чем при перепродаже, поскольку в последнем случае многое зависит от рыночных условий, неподвластных инвестору.

Существует два способа повысить ценность имущества в момент приобретения. Первый состоит в том, чтобы купить недвижимость по цене значительно ниже рыночной. Это достигается переговорами, торгом, поиском уступок и скидок со стороны продавца. Второй способ — это повысить стоимость объекта в процессе покупки.

Чтобы успешно вести переговоры с продавцом, нужно начинать готовиться к приобретению заранее, за несколько месяцев до возможной сделки, чтобы во всех подробностях ознакомиться с рынком недвижимости. Знание рынка дает инвестору аргументы, необходимые при обсуждении покупной цены. В частности, важно знать цены на эквивалентные объекты, тип арендаторов, привлекаемых обычно такими объектами, среднюю продолжительность ожидания на рынке при перепродаже подобного имущества.

С этой целью инвестору рекомендуется как можно раньше составить список интересующих его объектов из числа предлагаемых для продажи в том городе, где он хочет приобрести недвижимость. Уже на этой стадии инвестор может классифицировать потенциальные активы в соответствии со своими предпочтениями. Отслеживая цены на те интересные ему объекты, которые долгое время не находят покупателя, инвестор поймет, где именно можно надеяться на снижение покупной цены. Затем он может начать переговоры с владельцами имущества, которые уже в течение значительного срока желают от него избавиться. Если актив не может найти приобретателя в течение более 12 месяцев, то вполне допустимо предложение с дисконтом 20% от рыночной цены.

Одновременно инвестор должен выяснить, что именно отталкивает потенциальных покупателей, раз обсуждаемое имущество не удается продать так долго. Иногда это может быть слишком высокая запрашиваемая цена, а иногда — просто временные неудобства, например, дорожно-строительные работы, идущие поблизости. В подобной ситуации полезно получить от муниципальных властей информацию о сроках окончания этих работ.

Переговоры и торг по поводу покупной цены являются неотъемлемой частью процесса приобретения. Не нужно стесняться предлагать цену значительно ниже запрашиваемой. В сфере коммерческой недвижимости ведение переговоров о ценах является обычной практикой, гораздо более приемлемой, чем в сфере жилой недвижимости, где продавцы часто очень привязаны эмоционально к дому или квартире, долгое время служившей им жильем.

Поиск выгодных приобретений не должен ограничиваться только той недвижимостью, которая уже выставлена на продажу. Полезно бывает сделать предложения о покупке и тем владельцам, которые не выражают явного желания продать свое имущество. Наиболее перспективна в этом плане недвижимость, на которую не находится арендаторов, заброшенные объекты, а также объекты, граничащие с вашей собственной недвижимостью, что позволило бы вам расширить уже имеющиеся владения.

Чтобы переговоры вышли более эффективными, инвестор должен найти время на посещение достаточно большого числа объектов недвижимости, даже если сами эти объекты не интересуют его априори. Практический опыт показывает, что 25 визитов позволяют сформировать пять успешных коммерческих предложений.

Если речь идет о покупке новой недвижимости, можно получить дополнительную выгоду, ведя торг или переговоры непосредственно с девелоперской компанией (застройщиком). Есть три возможности получить значительную скидку с начальной цены. Первая возможность появляется тогда, когда застройщик хочет закрыть банковское кредитование, полученное им для реализации строительного проекта. Для этого он должен предварительно обеспечить некоторое количество продаж. Если у застройщика приближаются сроки завершения финансирования, он с большей охотой предоставит скидку.

Вторая возможность предполагает ситуацию, когда объектом интересуется сразу много инвесторов: в этом случае они становятся силой, способной заставить застройщиков пойти на дополнительные уступки. С этой целью полезно на время проведения переговоров с девелопером объединиться в клуб инвесторов или в иную корпоративную структуру.

Третья возможность появляется, когда застройщик уже продал почти все объекты. На немногие оставшиеся объекты можно получить серьезные скидки. Здесь, однако, следует проявлять бдительность, поскольку последние объекты могут оставаться невостребованными из-за своих недостатков, суть и масштабы которых нужно правильно оценить.

Другой подход к повышению ценности приобретаемой недвижимости заключается в том, чтобы самому добавить эту ценность сразу после покупки. Как правило, это достигается проведением наружного и/или внутреннего ремонта с привлечением профессионалов, после чего привлекательность объекта для потенциальных инвесторов может кардинальным образом вырасти.

Еще одна возможность выглядит следующим образом: инвестор выявляет районы, где не хватает крупной недвижимости, приобретает там два небольших объекта и объединяет их в один крупный. И наоборот, большое торговое помещение иногда можно разделить на два меньших (для продажи более мелким инвесторам или сдачи внаем мелким предпринимателям. — Прим. перев.). Однако такой подход оправдан только тогда, когда у инвестора имеется ясная идея о дальнейшем использовании отремонтированной недвижимости.

Можно также пытаться восстановить недвижимость, находящуюся в плохом или аварийном состоянии. При покупке подобных зданий или помещений можно рассчитывать на очень большие скидки. Однако перед сделкой нужно оценить стоимость работ, необходимых для восстановления объекта и обеспечения его конкурентоспособности на рынке.

Перепродажу недвижимости с целью реализации прибавочной стоимости, возникшей в процессе приобретения, нужно осуществлять быстро, чтобы обеспечить прибыльность сделки. Выставляя недвижимость на продажу, рекомендуется воспользоваться услугами профессионального фотографа и разместить фотографии вашего объекта на сайтах онлайн-продаж. При разумной стоимости работа фотографа помогает наилучшим образом продемонстрировать недвижимость, обеспечивая ей заметность и привлекательность, позволяющие получить больше предложений от покупателей.

Получение прибавочной стоимости при перепродаже

Большинство инвесторов в недвижимость предпочитает получать прибавочную стоимость именно при перепродаже. Приобретение, как правило, осуществляется с надеждой или ощущением, что «через несколько лет недвижимость значительно вырастет в цене». Тем не менее данная стратегия значительно сложнее предыдущей, поскольку она требует учета целого ряда факторов, влияющих на цену недвижимости.

Цены на недвижимость представляют собой результат ежедневного противостояния спроса и предложения. Можно выделить четыре первостепенных фактора и еще два важных, но не столь принципиальных, которые непосредственно определяют предложение и спрос на недвижимость. Их методичный анализ позволяет оценить условия возможного пересмотра стоимости недвижимости на рынке.

Такой подход, однако, в ряде случаев порождает большие, но тщетные ожидания. Во-первых, потому, что точно предсказать будущее нельзя. Во-вторых, многие люди имеют тенденцию к вторичной рационализации принятых им ранее решений, которая заставляет их растягивать понятие «через несколько лет» на неопределенно долгий срок.

Наличие доступных площадей недвижимости

Первый из шести факторов, о которых пойдет речь, — это наличие доступных площадей (или объектов) недвижимости в данном районе и для данного сегмента бизнеса. Если предложение по существующим объектам ограничено, а тем более если ограничены и возможности дальнейшего строительства, то объекты, расположенные в данном районе, будут с большей вероятностью расти в цене. Примерами таких мест могут быть Гонконг или Монте-Карло. Повысить цену недвижимости могут и другие факторы. Например, Париж окружен кольцевой дорогой, которая ограничивает расширение города, большинство зданий, которые находятся внутри кольца, охраняются законом, и при этом запрещено строительство новых зданий выше определенной высоты. Таким образом, предложение недвижимости внутри парижского кольца ограничено в принципе, поэтому уже построенные здесь объекты имеют хорошие шансы дорожать с течением времени.

Юридическая безопасность инвестиций

Второй критически значимый фактор — это юридическая безопасность инвестиций. Недвижимость, находящаяся в тех странах и регионах, где права ее владельцев охраняются законом, имеет большую тенденцию к приросту стоимости.

Экономический рост

Третий фактор, прямо способствующий увеличению прибавочной стоимости при перепродаже, — экономический рост, который обычно сопровождается увеличением нормы доходов частных лиц и компаний. Это, естественно, способствует увеличению числа потенциальных покупателей (а следовательно, и росту спроса. — Прим. перев.).

Изменение процентных ставок центральных банков, а значит, и ставок по ипотечным кредитам тесно связана с темпами экономического роста. Низкие ипотечные ставки обычно стимулируют приобретение недвижимости и, как следствие, последняя растет в цене.

Привлекательность места

Некоторые города, благодаря их особой привлекательности, уникальному географическому положению или большим возможностям для развития новой инфраструктуры (дороги, аэропорты и т.п.), имеют высокую инвестиционную привлекательность. Хорошими примерами таких городов являются Париж или Лондон. Полезно также обратить внимание на крупные инфраструктурные проекты и их привлекательность для бизнеса. Пример такого проекта — китайский план развития OBOR (One Belt One Road), призванный улучшить инфраструктуру сразу большого числа городов.

Влияние моды

Некоторые города и регионы могут внезапно сделаться предметом ажиотажа, вызванного прихотями моды. Благодаря притоку людей в такие места возникает повышенный спрос на недвижимость. Именно так получилось с городком Сан-Тропе, который вначале представлял собой небольшую рыбацкую деревню с дешевыми домами. Появление там известных французских актеров и звезд шоу-бизнеса из разных стран сделало его чрезвычайно популярным для туристов, что резко повысило и стоимость недвижимости.

Эффект посткризисного ускорения

Последним фактором, способствующим росту цен на недвижимость, является ускоренное развитие некоторых регионов после крупных экономических кризисов. Во время последних строительство недвижимости часто приходит в упадок. Строительные подрядчики не хотят идти на риски из страха обанкротиться в случае еще большего ухудшения экономической ситуации.

После кризиса (или на последних его стадиях) начинает ощущается нехватка недвижимости, а строительство новой может тянуться несколько месяцев. В результате существующие активы на рынке недвижимости имеют хорошие шансы сильно подорожать.

Получение прибыли через арендную плату

Инвестиции в недвижимость могут приносить доход и в случае регулярной и высокой арендной платы. Существует несколько тактик для того, чтобы применять этот подход наилучшим образом.

Первая тактика опирается на использование преимуществ, связанных с расположением объекта, о чем мы уже говорили выше. Для получения высокой арендной платы следует приобретать в первую очередь «стратегическую» недвижимость, т.е. находящуюся в тех районах, где на этот тип имеется большой спрос.

Вторая тактика подразумевает улучшение самого объекта. Речь идет, в частности, о ремонтных работах, работах по обустройству территории, а также о меблировке помещения.

Третья тактика призвана обеспечить стабильности поступления платежей. В частности, можно прибегнуть к страхованию от недополучения арендной платы. Другой метод заключается в том, чтобы собрать несколько владельцев и объединить их собственность в единую коммерческую структуру для совместного управления. Польза такого подхода состоит во взаимном распределении арендной платы по большому числу арендаторов. Временная потеря арендатора одного из помещений не будет при этом сильно сказываться на доходах каждого из участников.

Наконец, следует очень внимательно выбирать арендаторов и поддерживать с ними хорошие отношения. Понятно, что найти идеального арендатора сложно, хорошие отношения необходимо обеспечивать с любыми съемщиками. Так, необходимо по первому их требованию проводить нужные ремонтные работы и усовершенствования. Инвестор от этого будет лишь выгадывать как за счет получения регулярной арендной платы, так и через улучшение качества недвижимости, повышающего его стоимость. Ремонт и улучшение помещений позволяют также оправдать повышение арендной платы в дальнейшем.

Использование внешнего финансирования

Последний подход к инвестициям в недвижимость требует внешних ресурсов, как правило, банковского финансирования. Использование этих ресурсов улучшает прибыльность вложений. В частности, можно прибегнуть к так называемому «кредитному плечу» (или «эффекту рычага»), когда для увеличения инвестируемой суммы используется банковский кредит.

Чем выше доля банковского финансирования, тем выше будет для инвестора доходность сделки по приобретению недвижимости. Это, однако, предполагает, что недвижимость будет расти в цене, в противном случае доходность сделки не будет покрывать выплат по кредиту.

Коммерческая недвижимость очень удобна для использования кредитного плеча, поскольку потоки доходов от нее предсказуемы во времени. Кроме того, в большинстве случаев такие сделки можно оформлять как ипотечные займы.

Какие варианты сделок предпочтительнее? Рекомендуется приобретать недвижимость либо на тех рынках, где рост цен невелик, но возможен крупный кредит с низким первоначальным взносом, либо на тех рынках, где банковское финансирование минимально, а перспективы роста стоимости активов значительны. Инвесторы в недвижимость часто предпочитают второй из этих вариантов. Однако простые расчеты показывают, что это не всегда работает и что каждый конкретный вариант должен рассматриваться особо.

В качестве примера можно сравнить приобретение недвижимости с вложением денег на стабильном рынке недвижимости, где долевое участие составляет 10%, а годовой прирост стоимости — 2%. Второе сравнение будет с вкладом на волатильном рынке, где годовой прирост стоимости может достигать 10%, но долевое участие составляет 50%.

В конце первого года в первом случае инвестор заработал бы 2% · 10 = 20%. Во втором случае он получил бы ровно такой же процент прибыли: 10% · 2 = 20%. Однако риски для инвестора гораздо выше во втором случае из-за высокой волатильности. Поэтому лучше инвестировать, занимая больше на более безопасном рынке, чем занимая меньше на более нестабильном рынке.

Рассмотрим, как были получены эти цифры.

Первый случай: Допустим, что стоимость объекта недвижимости составляет 100. Тогда взнос личных средств в 10% составляет 10. Рост рынка в районе, где находится приобретенный объект, составляет 2% в год. Прибыль за первый год рассчитывается так:

2% (рост рынка) · 100 (стоимость объекта недвижимости) = 2.

Далее:

2 (прибыль) / 10 (взнос личных средств) = 0,2 (20%)

Второй случай: Стоимость альтернативного актива составляет 100. Взнос личных средств в 50% составляет 50. Прибыль за первый год рассчитывается так:

10% (рост рынка) · 100 (стоимость объекта недвижимости) = 10.

Далее:

10 (прибыль) / 50 (взнос личных средств) = 0,2 (20%)

Итак, доходность — не единственный важный показатель. Надо принимать во внимание и само кредитное плечо. В случае кризиса на рынке недвижимости кредитное плечо может иметь катастрофический эффект (из-за необходимости выплачивать кредит при отсутствии доходов с недвижимости. — Прим. перев.). Поэтому применение такого средства должно использоваться лишь в случаях, когда это позволят рыночные условия.

Использование финансового рычага позволяет инвестору приобретать сразу несколько объектов недвижимости. Арендная плата будет использоваться для погашения банковских кредитов, а более высокий приток капитала позволит осуществить новые финансовые операции.

Особенности инвестирования в зарубежную недвижимость

Инвестирование в недвижимость за рубежом позволяет инвесторам извлекать выгоду из роста ее стоимости на иностранных рынках, одновременно диверсифицируя свои активы в сфере недвижимости. Кроме того, это позволяет инвесторам иметь дополнительные источники дохода в разных странах и, как правило, в разных валютах.

Основной интерес представляют для таких операций регионы, где наблюдается интенсивный рост экономики. Окупаемость инвестиций здесь может оказаться выше, чем на национальном рынке.

Инвестору открываются широкие возможностей для работы с недвижимостью на зарубежных рынках, в особенности — на развивающихся. Но не увлекайтесь чрезмерно в поисках Эльдорадо.

Инвестиции в недвижимость за рубежом требуют особой бдительности. Действительно, инвесторы могут не знать всех тонкостей иностранного законодательства, поэтому перед началом инвестирования настоятельно рекомендуется получать квалифицированную консультацию у местного юриста. Помимо прямого приобретения имущества, можно вкладывать средства в коллективные инвестиционные фонды или специализированные фонды недвижимости, существующие на зарубежных рынках.

При инвестировании в зарубежную недвижимость следует обратить особое внимание на правила, обеспечивающие своевременные выплаты и поступления доходов от аренды имущества.

Основные риски при инвестициях за рубежом таковы: валютные риски, правовые риски и риски контрагента. Естественно, во внимание необходимо принимать и налоговые риски, зависящие от соответствующего законодательства в каждой конкретной стране. Не менее важно изучить правила налогообложения и в собственной стране, в той части, которая касается получения доходов за рубежом.

При выборе стран для приобретения недвижимости можно руководствоваться следующими критериями:

О чем следует подумать перед началом инвестирования

Инвестирование в коммерческую недвижимость требует предварительного анализа целого ряда аспектов.

Состояние экономики

Перспектива повышения арендной платы и стоимости недвижимости зависит от состояния и особенностей экономики страны. Инвесторы должны принимать во внимание все показатели, влияющие на экономическую деятельность и производство (или отражающие их). Сюда относятся, например, ВВП, индекс потребительских цен и показатель доступности свободной недвижимости, называемый «коэффициентом незанятости» или «долей вакантных помещений».

Заключение договора коммерческой аренды

В начале главы мы упоминали, что аренда коммерческих объектов допускает гораздо большую юридическую свободу, чем в случае жилых помещений. Так, затраты на ремонт помещения обычно покрываются самими предпринимателями-арендаторами. Необходимо точно согласовать условия прекращения аренды, включая сроки уведомления. Здесь рекомендуется прибегнуть к услугам компетентного юриста.

Риск потери арендатора

«Коэффициент незанятости» — это процентная доля незанятых объектов недвижимости или невостребованных площадей; он отражает также риски потерять или не найти арендатора. Чтобы обеспечить стабильность аренды, инвестор должен покупать недвижимость в востребованных районах и позаботиться о привлекательности самого объекта.

Энергетические стандарты

Большинство стран выступают за новые стандарты энергоэффективности, за улучшение энергоснабжения зданий, а также за удовлетворение потребностей людей с ограниченными возможностями. Если рассматриваемая недвижимость не соответствует внедряемым стандартам, это грозит инвестору дополнительными расходами.

Техническое состояние

Владельцу коммерческой недвижимости необходимо регулярно следить за ее техническим состоянием, поскольку для нее характерен высокий износ, объясняющийся интенсивным использованием помещений. Инвестору следует также заботиться о соответствии объекта существующим технологическим стандартам.

Возможность наличия уже существующего арендатора

Коммерческая недвижимость иногда предлагается для продажи уже при наличии существующего арендатора. Если бы этот тип недвижимости был представлен на рынке жилой недвижимости, он был бы скорее непопулярен. Однако для коммерческой недвижимости это скорее положительный фактор, хотя степень выгоды зависит от размеров уже уплаченной арендной платы и продолжительности оставшегося срока аренды. Если оставшийся арендный срок достаточно длительный, инвестор, имеющий тем самым гарантии дохода, может увеличить банковское финансирование и уменьшить собственный вклад, что повысит рентабельность его инвестиций.

Анкета для оценки инвестиций в коммерческую недвижимость

Вопросы, перечисленные ниже, касаются как рынка, так и самой недвижимости. Мы рекомендуем посетить как минимум в пять раз больше объектов, чем вы желаете приобрести.

Характеристики имущества:

Дополнительные документы:

Вопросы для коммерческих переговоров:

Цена:

Налогообложение:

Расходы:

Географическое расположение:

Экономические условия:

Назад: A. БАЗОВЫЕ ПРИНЦИПЫ
Дальше: 3. ИНВЕСТИЦИИ В ЦЕННЫЕ МЕТАЛЛЫ (ЗОЛОТО, СЕРЕБРО И ДР.)