Войти в систему
Войти с помощью соц. сетей:
Ипотека, или ипотечное кредитование, существует уже давно. Под ипотекой понимается кредитование под залог недвижимого имущества. Говорят, что ипотека существовала еще в древнем Вавилоне, древнем Египте и древнем Риме. Но в те времена это было кредитование почти исключительно под залог земли. Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой» (в переводе – «основание», «залог», «предупреждение»).
Сегодня ипотека во всем мире в большинстве случаев представляет собой кредитование для приобретения людьми жилья (дома, квартиры) под залог этого самого жилья. Эта разновидность кредитов называется ипотечными жилищными кредитами (ИЖК). Такое кредитование, как утверждают специалисты по истории банковского дела, было придумано в Англии в последние десятилетия XIX века. Банкиры-ростовщики Лондонского Сити в те времена уже испытывали трудности в наращивании своих кредитных операций, которые традиционно были ориентированы на частный бизнес. Кредитование физических лиц было ограничено в силу недостаточности платежеспособного спроса со стороны населения и дефицита надежного обеспечения. Что касается решения жилищной проблемы в Англии XIX века, то она решалась преимущественно двумя способами: обеспеченные граждане на собственные деньги строили или покупали недвижимость, которая становилась их собственностью; необеспеченные люди (а таковых было большинство, особенно в городах) снимали жилье у богатых домовладельцев, они были пользователями, а не владельцами. Были еще беднейшие англичане, которые жили в ночлежках (это красочно описано Ч. Диккенсом).
Банки стали предлагать гражданам умеренной обеспеченности (т. е. имевшим работу) кредиты для приобретения собственной крыши над головой под залог этой самой крыши. Ростовщики стали соблазнять людей тем, что они могут стать полноценными собственниками недвижимости и почувствуют себя хозяевами. Опуская многие детали, скажу, что в Англии в конце позапрошлого – начале прошлого века родился новый вид банковских операций – выдача ИЖК. Банки Лондонского Сити от удовольствия потирали руки. Постепенно этот вид кредитования стал популярным и в других странах Запада.
Но вернемся в сегодняшнюю Россию. В различных документах правительства, в выступлениях и заявлениях чиновников разного уровня тема жилищной ипотеки занимает важное место. Причем она всегда подается как социальная. Мол, ипотека – «палочка-выручалочка», призванная решить окончательно и бесповоротно жилищный вопрос, который, по выражению писателя Михаила Булгакова, измучил и испортил русского человека. Пока еще, к сожалению, он сохраняется и продолжает мучать многих наших современников. Число семей, состоящих на учете как нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 2011 году, по отношению к общей численности семей (включая одиночек) составляло 5,1 %. А в 2017 году этот показатель несколько снизился, но не очень существенно – до 4,4 %. В абсолютном выражении число зарегистрированных нуждающихся снизилось с 2,8 млн до 2,5 млн семей. Условия для того, чтобы попасть в списки нуждающихся, очень жесткие. Плюс к этому надо иметь в виду, что у нас целая армия бомжей, число которых, по разным оценкам, колеблется от 1,5 до 3 миллионов. Большинство из них даже не пытается зарегистрироваться и попасть в указанные списки. В общем, жилье (вернее, отсутствие оного) – действительно острейшая социальная проблема России. Которая становится особенно острой и болезненной на фоне дворцов российских нуворишей.
Но, сдается мне, власти озадачились проблемой ипотеки по другой причине, ее социальная сторона является лишь прикрытием. Если все называть своими именами, то у нас в стране с начала 90-х годов установился капитализм. А раз так, то власть должна обслуживать интересы в первую очередь тех, кто является олицетворением капитализма и его ядром, – банкиров. Капитализм – общество, где язык засоряется эвфемизмами – ложными и лукавыми словами. Такими эвфемизмами наполнена Конституция РФ. Там, в частности, сказано, что Российская Федерация – социальное государство. Нет, на самом деле оно буржуазное. А если так, то оно должно выражать интересы буржуазии и, в первую очередь, ростовщичества (тут мы имеем дело еще с одним эвфемизмом: ростовщиков переименовали в «банкиров»). Итак, ипотека нужна ростовщикам-банкирам.
Народная мудрость сумела с помощью анекдотов и «черного юмора» точно выразить сущность ипотеки. В советское время была популярна серия анекдотов из серии «вопрос армянскому радио». Вот продолжение этой серии применительно к нашей теме: «Вопрос армянскому радио: что такое ипотечный кредит? Ответ: это рука помощи, дрожащая от нетерпения».
Если очистить все описания ипотеки от эвфемизмов, то остается всего несколько слов, объясняющих суть этого явления. Одно из них – «грабеж». Вот несколько образчиков народного творчества, раскрывающих грабительскую сущность ипотеки.
Чтобы продать квартиру втридорога, была придумана ипотека.
Если купюру 5000 рублей сложить пополам, то ее площадь в точности совпадет с площадью московского жилья, которое можно купить на 5000 рублей.
Зачем брать ипотеку в 4 миллиона и выплачивать 25 лет? Когда можно украсть 4 миллиона и отсидеть всего 7?!
Менеджер одесского банка Наум Соломонович таки уговорил грабителя взять еще и ипотечный кредит.
Но вновь перейдем на серьезную волну разговора. У российской власти появляется еще одна причина всячески насаждать ипотеку в стране. Причина такова, что по мере увеличения масштабов ипотечного кредитования, оно становится все более серьезным локомотивом, или драйвером экономики. С темпами экономического роста у правительства просто полный швах. В 2015 году имело место падение ВВП на 2,5 %. В следующем 2016 году ВВП снизился еще на 0,2 %. В 2017 году был прирост, равный 1,5 % (что все равно существенно ниже среднемирового показателя). Наконец, в 2018 году ожидали прирост где-то в районе от 1,5 до 1,9 %. И вот сюрприз! Росстат в начале нынешнего года сообщил, что прирост ВВП составил 2,3 %. Выяснилось, что такой неожиданный успех (все равно скромный на фоне среднемировых показателей) был достигнут благодаря строительному сектору российской экономики. Там наблюдалась активность, которая, как выяснилось, подпитывалась ростом ипотечного кредитования (за прошлый год объем новых ИЖК превысил 1 трлн руб., число выданных кредитов составило 1,47 млн; это рекордные показатели за все время существования РФ). Эксперты говорят, что в прошлом году жилья с помощью ИЖК было впервые построено больше, чем с помощью иных способов финансирования.
С учетом сказанного можно предположить, что тема ипотечного кредитования станет еще более приоритетной для правительства. Ведь хотя бы для приличия ей надо иметь темпы экономического роста не ниже среднемировых. До этого у власти была одна экономическая палочка-выручалочка – экспорт нефти и газа. Теперь, как ей кажется, у нее появилась также палочка-выручалочка в виде ипотеки.
Но не трудно понять, что эта палочка-выручалочка будет иметь очень ограниченный срок своего использования в силу того, что процентные ставки по ИЖК находятся на опасно высоком уровне. В последние годы они варьировали в диапазоне от 10 до 15 процентов годовых (в зависимости от банка; также от вида ипотеки: под покупку жилья на вторичном рынке; под новый объект жилищного строительства и т. п.). Очевидно, ставки надо снижать. Иначе все кончится быстрым надуванием «ипотечного пузыря» и его схлопыванием. Будет происходить то, что называется «шаг вперед, два шага назад». Не говоря уже о том, что регулярными ипотечными кризисами будет накаляться социальная и политическая ситуация в стране (каждый кризис – тысячи или даже миллионы поломанных человеческих судеб).
Ипотечные ставки в России всегда находились на неприлично высоком уровне. Справедливости ради признаем: власть и раньше говорила о необходимости снижения процентных ставок, но как-то вяло, формально. Видимо, просто работая на публику, демонстрируя свою «социальную озабоченность». И на эти мантры банкиры не очень-то реагировали. Точнее никак не реагировали. Если процентные ставки по ипотеке несколько колебались вверх-вниз, то под влиянием каких-то более серьезных факторов, чем причитания власти.
Взять, к примеру один из майских указов президента 2012 года – «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» (от 7 мая 2012 года № 600). В пункте первом этого указа поставлена следующая задача [до 2018 года]: «снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта». Сегодня на календаре уже 2019 год. Следовало бы оценить выполнение данного пункта указа № 600. В 2018 году процентная ставка по ИЖК, как сообщают эксперты, варьировала в диапазоне между 10,5 и 14,0 %. Росстат сообщил, что индекс потребительских цен в прошлом году составил 4,3 %. Следовательно, максимальная ставка по ипотечным кредитам в прошлом году, согласно указу 2012 года, должна была быть: 4,3 + 2,2 = 6,5 %. А реально она была в два раза выше.
Указ № 600 по пункту 1 полностью провален. Правда, почему-то никто «наверху» не проводил «разбор полетов» и не выяснял причины провала. А также не были названы виновники провала. А, может быть, их, виновников провала, нет? Может быть, указ № 600 писался не для того, чтобы его исполнять, а лишь для того, чтобы продемонстрировать «социальную озабоченность»? А мы, наивные, ждем, чтобы указы исполнялись.
Давайте перенесемся из 2012 года поближе к нашему времени. Вот, например, в начале октября прошлого года по федеральным каналам показывают встречу Президента РФ Владимира Путина и главы Сбербанка Германа Грефа. Затрагивается вопрос ипотечного кредитования, банкир пообещал президенту Владимиру Путину понизить ипотечную ставку. Но буквально в том же месяце Сбербанк поднял ставки по ипотеке. Объяснив, что, мол, цены на рынке жилья падают, застройщики с трудом распродают квадратные метры, риски банка растут, а их, согласно канонам финансовой науки, компенсируют повышением процентных ставок.
А вот событие этого года. 14 марта на съезде Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Президент России Владимир Путин поручил снизить ставку по ипотеке. Конкретно, ставку надо снизить до 8 процентов к 2024 году. А разве майский указ 2012 года не ставил подобную задачу, которую надо было выполнить еще «вчера»? А разве РСПП отвечает за ставку по ипотеке? У этого союза предпринимателей имеются реальные рычаги управления ставкой?
На самом деле, любой банкир вам скажет, что для него ни майские, ни другие указы президента – совсем не указ. И уже тем более таковыми не могут служить призывы президента на «голубом глазу» или на заседании РСПП. Главным императивом, детерминирующим процентную ставку по любому кредиту, включая ипотечный, является ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации. На момент подписания майских указов президента в 2012 году она была равна 8,0 %. На сегодняшний день она составляет 7,75 %. Если бы власть действительно хотела улучшить условия ипотечного кредитования, то ей следовало бы дать указание Банку России снизить ключевую ставку до того уровня, при котором ипотечные кредиты были бы доступны гражданам и безопасны как для этих граждан, так и всей экономики страны. Но Президент не может написать такого указа по той причине, что Банк России в нарушение Конституции Российской Федерации провозгласил «независимость» от государства. И, кажется, Президент РФ с этим соглашается. Поэтому пишутся указы «на деревню дедушке». Не понятно, в частности, кто должен был исполнять пункт 1 указа № 600 о снижении процентной ставки по ипотечным кредитам.
Государственная власть, кажется, понимает, что она не управляет ипотечным процессом в стране. Им при нынешнем раскладе управлять реально может лишь Банк России. Правда, ни в Законе о Центробанке, ни в нормативных документах Банка России ничего не говорится о том, что Банк России должен заниматься ипотекой (и, тем более, решением жилищной проблемы в стране). У Банка России есть «посерьезнее» задачи – «таргетирование инфляции» (эту задачу Центробанк сам себе придумал в нарушение статьи 75 Конституции РФ). А для этого, если понадобится, Банк запросто может повысить ключевую ставку, спровоцировав в стране ипотечный кризис и превратив сотни тысяч людей в бомжей.
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев недавно заявил, что для поддержания рынка ипотеки и не допущения кризиса ставки по кредитам должны находиться вблизи 5 %. Что ж, с этим трудно спорить. Но заявление министра следует отнести к разряду «благих пожеланий». Другое предложение, озвученное министром, заключалось в том, чтобы снижение ставки обеспечивалось за счет субсидирования ипотеки… прибыли самих банков. Это даже утопическим сознанием трудно назвать. Это полное непонимание того, как устроен мир ипотеки. Это все равно, что рекомендовать волкам перестать есть овец и питаться травой. Напомню, что в прошлом году прибыль российских банков составила 1,3 трлн руб. – рекордный показатель за последние семь лет. Из этой суммы 800 млрд руб. приходится на Сберегательный банк. Уже за первые два месяца этого года прибыль банков составила 445 млрд руб.
И не для кого не секрет, что такой финансовый результат в значительной степени был достигнут за счет бума ипотечных кредитов (между прочим, более половины всех ипотечных кредитов в последнее время выдается именно Сбербанком). Министр никак не может уяснить, что для банков целью являются деньги, а жилищное строительство – не более чем средство. Банкиры очень рассчитывают на продолжение ипотечного бума в этом году и мечтают благодаря ему получить прибыль в размере 1,8–1,9 трлн рублей. Если прогноз подтвердится, то это будет рекордный финансовый результат банков, достигнутый за счет рекордного ограбления народа.
Войти с помощью соц. сетей: