Глава 4

Недвижимость – не только хомут на шее

Откуда такая любовь?

Вложения в недвижимость – самый любимый и распространенный вид инвестиций в России, и не только у нас. По оценке экспертов, работающих с капиталами, богатейшие семьи планеты хранят в недвижимости не менее 60 % своего состояния. У нас доля еще выше, и это вполне объяснимо: в первую очередь так происходит потому, что у нас мало других возможностей. Например, наш рынок ценных бумаг недостаточно развит по сравнению с рынками других цивилизованных стран, и у нас просто меньше инструментов для вложений. Совсем не удивительно, что русские люди держат в недвижимости более 80 % своих капиталов.

Очень многие любят недвижимость и как инструмент инвестирования, и просто так: ведь ее реально видишь, можешь перестраивать, хочешь – используешь сам, нет – сдаешь. У нее, безусловно, есть своя магия, энергетика, это не просто деньги, актив. Причем каждый найдет недвижимость в соответствии со своими целями и предпочтениями: кто-то предпочитает квартиру в спальном районе, кто-то – загородный дом, а кто-то – центр города и дом с историей.

И у каждого свои представления о финансовой цели. Один мечтает о двух квартирах, которые он будет сдавать и жить на этот доход на пенсии, а другому и нескольких торговых центров с миллионными доходами мало. Кому-то достаточно квартиры-студии в соседнем доме, а кто-то мечтает об апартаментах в Париже или особняке в Лондоне. Очень многое зависит от фантазии, от мечты, ведь желания имеют свойство сбываться. То есть недвижимость уникальна еще и тем, что с нею связаны сильные эмоции. А какие эмоции от ценных бумаг? Или депозита в банке? Лишь удовольствие от обладания, от ощущения богатства.

Много плюсов

Недавно один из клиентов признался, что на собственной шкуре испробовал все способы инвестирования и решил остановиться только на недвижимости, несмотря на все ее минусы, – и таких людей очень много. Потому что у нее есть большое количество очевидных плюсов:

● Это единственный реальный, материальный актив. Что бы ни происходило на рынке, с ценами, вообще в экономике, недвижимость никуда не денется. При необходимости ее можно использовать и для себя лично. К тому же надежность вложений перевешивает относительно невысокую доходность, в то время как в случае банковского депозита вы свои реальные деньги обмениваете на обещания и выписку со счета.

● Перспектива роста стоимости. На длительном этапе, за много лет, стоимость всегда растет, и это хорошая прибавка к постоянному доходу от сдачи в аренду, увеличивающая общую доходность. Помню, в начале 1990-х знакомый уезжал в Канаду, и его трехкомнатная квартира в Крылатском стоила 5000 долларов. Сегодня это стоимость полутора квадратных метров.

● Постоянный стабильный доход, поступающий на ваш личный счет в банке в случае, если вы эту недвижимость сдаете.

Жена моего клиента 15 лет назад сказала ему: «В аренду я не верю». Тем не менее он много лет вкладывал средства в недвижимость, покупая ликвидные квартиры и нежилые помещения. В результате кризисов его основной бизнес практически перестал приносить доход. Все последние годы они живут именно на прибыль от сдачи в аренду множества объектов недвижимости. Несколько раз в год путешествуют по разным странам, останавливаясь в пятизвездочных отелях, не отказывают себе ни в походах по ресторанам, ни в шопинге, ведут совершенно буржуйский образ жизни. А если бы не вера мужа в недвижимость, ничего этого не было бы.

● Понятное безрисковое налогообложение и его администрирование. Это очень простая система, а при использовании статуса индивидуального предпринимателя еще и очень выгодная: всего лишь 6 % от суммы дохода. Отчетность можно вести и сдавать самостоятельно (с этим справится любой) либо поручить профессионалу – таких специалистов много, и их услуги стоят недорого.

● Возможность кредитоваться под этот актив. Недвижимость – самое понятное и убедительное для банка обеспечение по кредиту. При обсуждении и оформлении может возникнуть множество нюансов: разногласия при оценке, процентная ставка, сроки и прочее, но все это вопросы решаемые.

● При профессиональном вдумчивом подходе, работая с недвижимостью, можно получать доход, значительно превышающий средний по рынку, и даже сделать это своей профессией, постоянным бизнесом.

Минусов не меньше

Минусы недвижимости:

● Низкая ликвидность. Вы не сможете быстро превратить недвижимость в деньги или обменять на другой актив. В 1990-е годы рынок недвижимости был рынком продавца – он диктовал условия. В последнее время стало наоборот – теперь это рынок покупателя, и покупать проще, чем продавать.

● Риск снижения стоимости в долларах и даже в рублях, несмотря на то что исторически рубль все время обесценивается, а инфляция достаточно высока. Яркий пример – 2014 год: из-за падения стоимости нефти и политических катаклизмов рубль обвалился почти вдвое по отношению к доллару, а многие годы практически все цены фиксировались в рублях. После девальвации реальные рыночные цены остались рублевыми и даже уменьшились. Это значит, что владельцы недвижимости быстро потеряли около половины валютных накоплений.

● Риск потери: пожар или рейдерский захват – хотя от пожара недвижимость можно застраховать, а от мошенников защитить легальными схемами. Эти схемы проработаны опытными юристами и знакомы профессионалам рынка. Как правило, недвижимость обременяют долгами, которые вы сами же сформировали и контролируете, а объект с долгами не нужен никому. Другой вариант – долевое оформление на нескольких, причем для отчуждения необходимо присутствие всех владельцев одновременно, что сильно осложняет мошенничество. Сейчас получает распространение электронная подпись, а чтобы защититься от хакеров, можно заблокировать возможность осуществления сделки с такой подписью. В любом случае вам нужно обратиться к профессионалам в этой области и выбрать подходящий вариант.

● Постоянные расходы – коммунальные платежи, налоги. К тому же они все время растут быстрее инфляции.

● Сложность управления – этот процесс необходимо регулярно контролировать и разбираться в нем. Передать недвижимость кому-то в управление сложно и рискованно, но можно хотя бы частично. К тому же недвижимость ветшает со временем и требует обновления, ремонта.

● Относительно невысокая доходность от сдачи в аренду: на уровне 3–10 % годовых в зависимости от типа недвижимости и эффективности управления. Это сопоставимо с процентами от банковского депозита.

● Относительно высокие проценты по ипотеке и тем более кредитам, полученным под обеспечение вашей недвижимости. Это неудивительно, ведь ключевая ставка ЦБ составляла в последнее время около 8 %, хотя сейчас она уже на уровне 6,5 % и имеет тенденцию к снижению, банки просто не смогут давать кредиты под более низкие проценты.

● Неутешительные перспективы российского рынка недвижимости. Конца и края не видно плохим новостям в геополитике и мировой экономике, что напрямую влияет на наш рынок, хотя он всегда развивается по синусоиде – то вверх, то вниз. Но в последнее время «низ» очень уж затянулся, и положительных прогнозов на ближайшее будущее мало. Хотя чем глубже и дольше падение, тем активнее будет рост.