Возможность 2. Перепродажа до приобретения

В главе 7, посвященной приобретению и продаже опционов на фондовой бирже, я привел в качестве примера случай, когда одногодичный опцион на землю в очень перспективном районе обеспечил мне прекрасную прибыль. Приобретая названный опцион, я подписал специальный договор, который имел юридическую силу для обеих сторон.

Когда бы вы ни приобретали недвижимость по фиксированной цене X на срок Y дней, от вас требуется подписать похожий (юридически обязательный!) документ. Он называется предложением о приобретении. По своей сути предложение о приобретении представляет собой не что иное, как краткосрочный опцион. Это документ, в законном порядке обязывающий продавца продать свою собственность вам в течение оговоренного промежутка времени. Например, вы предлагаете приобрести дом стоимостью 100 тысяч долларов с тем условием, что заключение сделки должно состояться не более чем через 60 дней. В этом случае вы имеете дело с 60-дневным опционом на эту недвижимость с пороговой ценой 100 тысяч долларов. Что, если кто-нибудь свяжется с вами в течение этих 60 дней, до того как вы станете владельцем недвижимости… и предложит вам ПО тысяч долларов за уступку ваших прав? Могли бы вы продать свои права этому новому покупателю и положить в карман 10 тысяч? Ответ: возможно. (Разумеется, по всем подобным вопросам следует своевременно консультироваться с компетентным юристом.)

Теоретически (я подчеркиваю, теоретически) вы имеете возможность передать за плату свои права на сделку другому лицу, который сможет затем заключить ее, действуя вместо вас. Чтобы упрочить законность такой передачи, когда бы вам ни приходилось составлять предложение о приобретении недвижимости, я рекомендую всегда сопровождать свое имя в документе такой припиской: «и/или назначенные лица».

Например, приобретая недвижимость на свое имя, я указываю его следующим образом: «Роберт Дж. Аллен и/или назначенные лица». Это позволяет мне «передать» контракт тому лицу, которое пожелает приобрести его у меня. Итак, подписываясь под любым подобным договором, вам следует всегда к своему имени добавлять волшебную фразу: «и/или назначенные лица». Это обеспечивает вам одновременно право или самому приобрести недвижимость, и/или назначить лицо для исполнения контракта с вашей стороны. Памятуя об этом, рассмотрим ряд реальных ситуаций, в которых удалось получить хорошую прибыль путем «передачи» недвижимости другим покупателям за определенную плату.

И в шутку и всерьез

Два самых красивых слова в английском языке: «Чек прилагается».

Дороти Паркер

Пример 1. 7 тысяч долларов за короткий срок

Предметом моей первой сделки подобного рода явился 12-квартирный дом. Владельцы подумывали продать эту прекрасную недвижимость по цене, которая, как я знал, была гораздо ниже рыночной. К сожалению, продавцы требовали значительную оплату наличными, которых у меня не было. В таких обстоятельствах другой вполне мог бы отчаяться и убедить себя, что иногда выгодные сделки оказываются не по зубам. Вместо этого я немедленно составил предложение о приобретении и предложил продавцам то, чего они и ждали – наличные с семинедельным сроком на заключение сделки. В качестве задатка я вручил им чек на сумму 500 долларов. Однако, чтобы хотя бы отчасти обезопасить себя, я также включил следующую фразу в свое предложение: «Данное предложение остается в силе при условии отсутствия возражений со стороны моего партнера на момент или до момента заключения сделки».

Используя фразу «при условии отсутствия возражений», я обеспечил себе путь к отступлению в том случае, если партнеру не понравилась бы сделка. (Кто мой партнер? Жена, брат, кто угодно, кого я назову таковым.)

Давайте теперь проанализируем ситуацию. Продавец предоставил мне право на фиксированную цену при покупке его недвижимости. Я заплатил ему 500 долларов за это право. Если я не заключу сделку, своих 500 долларов я более не увижу. Но поскольку я включил фразу «при условии отсутствия возражений со стороны моего партнера», то на самом деле полностью устранил риск потерять даже задаток. Иными словами, я закрепил за собой право на приобретение недвижимости по фиксированной цене на срок семь недель абсолютно без какого-либо риска!

Я немедленно начал опрашивать своих друзей и знакомых, пытаясь найти кого-нибудь с наличными, кто пожелал бы приобрести чрезвычайно выгодную недвижимость. В конце концов я нашел заинтересованного инвестора и объяснил ему, в какой ситуации оказался: нашел выгоднейшую недвижимость, но не имел наличных средств, чтобы заключить сделку. Если бы он, предложил я, согласился одолжить мне требуемую сумму наличными, я передал бы ему права на недвижимость сразу после оформления сделки. Семь недель спустя сделка была заключена с помощью наличных, предоставленных мне другом-инвестором, и в рамках того же договора я передал ему права на приобретенную недвижимость, за что он заплатил мне 7 тысяч долларов в качестве наградных.

Итак, я заработал 7 тысяч за семь недель благодаря тому, что обладал необходимым присутствием духа, чтобы сделать предложение о приобретении недвижимости, которая была мне не по карману. В итоге остались довольны все. Продавцы получили столько наличных, сколько хотели. Мой друг приобрел чрезвычайно выгодную недвижимость. Я получил высокое вознаграждение за то, что помог другим.

Поскольку это была моя первая сделка подобного рода, я тогда еще не знал, что, если бы включил в свое предложение волшебную фразу «и/или назначенные лица», мне не надо было бы вовсе доводить дело до промежуточной сделки. Я мог бы попросту продать права, закрепленные в документе, третьему лицу, и, таким образом, мой друг мог бы приобрести эту недвижимость, действуя вместо меня, но от своего имени.

И в шутку и всерьез

Самый короткий и лучший путь к тому, чтобы заработать состояние, – ясно показать людям, что это в их интересах.

Жан Де Ля Бруйер