Недвижимость

Как мы уже показывали ранее, покупка недвижимости и превращение ее в объект сдачи не приводит нас к выходу из «крысиных бегов». Недвижимость имеет смысл покупать, когда она стоит значительно ниже рыночной цены, чтобы потом продавать по рыночной цене. В настоящий момент (лето 2016 года) в российской экономике наблюдается значительная неопределенность из-за санкций и нестабильности курса рубля, но так будет не всегда. И вероятно, когда вы будете читать эту книгу, ситуация уже изменится.

Именно нестабильность курса является основной проблемой для инвесторов в недвижимость. Люди не решаются приобретать недвижимость, потому что гораздо прибыльнее просто держать деньги в долларах, чем в недвижимости. Недвижимость не успевает за ростом курса и фактически сильно подешевела по отношению к доллару.

А основными покупателями недвижимости в России являются люди, обладающие капиталом, то есть инвесторы. Все дело в том, что культура финансовых рынков в нашей стране так и не сложилась, а люди с деньгами у нас есть. Не верите, что есть? Посмотрите на количество дорогих машин на улице. Причем с кризисом их не стало меньше. Богатые по-прежнему покупают новые «Мерседесы» и «Рендж Роверы». От кризиса, как всегда, больше всех страдает средний класс.

В нашей стране эти люди привыкли покупать недвижимость, они скупают квартиры целыми подъездами. У меня много знакомых, которые вкладывают деньги именно так и ничему другому не верят. И я не могу их винить: никто не учил их делать по-другому, они родились в Советском Союзе и капиталистические игрушки в виде фондового рынка им непонятны. Кроме того, значительная часть крупных компаний не котируется у нас на бирже. Откройте данные по нашей бирже и посмотрите состав индекса РТС.

Ситуация сейчас такова: эти люди просто сидят на мешках с деньгами, на строительном рынке кризис, еще больший кризис на рынке вторичного жилья, и люди не хотят продавать свои квартиры дешевле рынка. Если купить такую квартиру, в дальнейшем придется долго ждать покупателя, так как ликвидность на рынке крайне низкая.

Но на будущее все же поделюсь информацией к размышлению. Во-первых, лучше всего брать строящуюся недвижимость, желательно однушки или студии, и, конечно, лучше выбирать квартиры на окраине или в ближайшем пригороде. Эти объекты наиболее ликвидны. Во-вторых, естественно, лучше покупать их на этапе строительства, так прибыль будет значительно выше. В-третьих, квартиру мы всегда берем с использованием заемного капитала, и далеко не всегда это ипотека. Мало кто знает, но на самом начальном этапе можно купить квартиры напрямую у застройщика в рассрочку. Нужно только грамотно проверить все документы и компанию-застройщика, и мы все это рассмотрим в других главах.

Запомните, мы покупаем объекты не с целью их последующей перепланировки, сдачи в аренду жильцам или создания денежного потока, который к тому же может стать отрицательным. Основной смысл – в последующей продаже и получении дохода от самой сделки. А так как эта сделка будет происходить с использованием заемного капитала, то наша прибыль может составить 100 % и более от одной сделки (прибыль от вложенного капитала).

Акции

В нынешних условиях акции нам подходят больше всего, поэтому мы уделим им основное внимание. Первое, что вы должны понимать: акции – это прежде всего актив, такой же, как недвижимость, только порог входа там дешевле. Цены на акции постоянно меняются, но в целом колеблются вокруг одного уровня, а значит, покупая на минимумах и продавая на максимумах, вы можете зарабатывать на разнице. Акции всегда ликвидны. Если вам нужно их продать, это можно сделать очень быстро. Недвижимость так быстро продать не получится. Вам не нужно беспокоиться о временных колебаниях цены акций – вы же не проверяете каждый час, сколько сейчас стоит ваша квартира.

Мы будем работать с компаниями, капитализация которых составляет минимум 200 млн долларов. Такие компании, как правило, не банкротятся, в случае финансовых проблем их обычно выкупают другие, более крупные компании. Даже если часть из них обанкротится, это не станет для нас провалом – ведь мы не будем складывать все яйца в одну корзину. Вероятность «слития» ПАММ-счета, даже самого лучшего, всегда выше вероятности банкротства относительно крупной компании с реальным бизнесом.

Ключевой момент будет связан с фактором сделок. Главное для вас – не становиться трейдером, а оставаться инвестором. Я буду учить вас основам технического анализа, но в очень ограниченном размере. Это необходимо, чтобы уберечь вас от основных рисков и повысить скорость оборота ваших средств. Ведь чем быстрее ваши деньги будут оборачиваться, тем быстрее будет расти ваш капитал.

Итоги главы

Эта глава была вводная и немного мотивационная. Начиная со следующей главы, мы будем переходить непосредственно к практическим рекомендациям по выбору брокера и началу нашего инвестиционного пути. А пока тезисно напомним ключевые моменты всего изложенного в этой главе.

Бытующая модель образования порождает систему, внутри которой люди становятся винтиками, теряют способность к творческому мышлению и, как следствие, не могут выйти за пределы «крысиных бегов».

Модель лестниц. Общество привыкло жить и мыслить «лестницами», так нашему мозгу проще воспринимать информацию. Лестница инвестиций: микроинвестирование – средний уровень – макроинвестирование.

Сила сложного процента; необходимость в первую очередь платить самому себе; понимание того, что даже небольшие инвестиции способны привести вас к финансовой свободе.

Как выиграть в игре «капитализм» и почему на начальном этапе выгодные сделки лучше пассивного дохода.