Книга: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Назад: В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно-заочной?
Дальше: Этапы общего собрания собственников
Компетенция ОСС
Собственники на общем собрании могут принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции ОСС.
Компетенция (от лат. добиваюсь, подхожу, соответствую):
— круг полномочий, предоставленный законом, уставом или иным документом органу или должностному лицу;
— круг вопросов, в которых личность хорошо осведомлена; — совокупность социальных функций, которыми владеет человек при реализации социально-значимых прав и обязанностей.
Компетенция общего собрания означает круг вопросов, по которым могут быть приняты решения собственниками помещений в доме только на ОСС, так как общее собрание и является органом управления МКД.
Жилищным законодательством РФ установлены правила проведения ОСС и, в том числе, количество голосов собственников, которое необходимо для принятия того или иного решения.
Самое большое количество голосов собственников надо набрать по вопросам, касающимся распоряжения общим имуществом. Это сделано для того, чтобы обезопасить собственников в МКД от принятия поспешных решений, да и такой протокол труднее сфальсифицировать.
Зачастую люди пожилого возраста необоснованно доверяют словам всех, кто приходит к ним и говорит много красивых слов, особенно, если УО плохо работает, агитируют, например, за смену компании и выбор новой, предлагая подписать лист голосования без соблюдения обязательной процедуры проведения ОСС.
♦ Важно!
Помните, нельзя не читая подписывать какие-либо документы, даже если Вам их приносит сосед по дому с уверениями, что после этих подписей непонятно за что, жизнь в доме значительно улучшится…
Итак, 100 % ГОЛОСОВАНИЕ.
В жилищном кодексе РФ определены вопросы, которые требуют согласие всех собственников в МКД.
Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части ОИ, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Для сведения
Верховный Суд РФ дал разъяснения по этому вопросу в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240.
В определенных случаях для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД требуется согласие всех собственников помещений. Речь идет о ситуациях, когда к помещению присоединяется часть общедомового имущества.
Истец обратилась в суд с иском о сохранении квартиры в реконструированном (перепланированном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение общей площадью 84,7 кв. м.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что без оформления разрешительной документации своими силами и за свои средства произвела реконструкцию спорного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности. Общая площадь помещения с учетом произведенной реконструкции увеличилась на 25 кв. м, в помещении коридора квартиры организована деревянная лестница, ведущая в мансардный этаж МКД, в котором обустроены жилая комната и санузел, находящиеся над помещениями квартиры истца в ее габаритах.
Разбирая кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры ВС РФ напомнил, что:
— собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе технические этажи и чердаки;
— уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;
— если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
— при этом решение общего собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.
Между тем, согласия всех 100 % собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. На упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к проинструктированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.
Получается, что истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего имущества, фактически, без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию нельзя.
Кстати, даже 100 % голосованием нельзя принять решение продать часть земельного участка. Но можно выгодно продать МКД вместе с землей, если все собственники в доме согласны продать свои квартиры одновременно, например, застройщику. Это чаще всего применимо к домам, в которых не более 12 квартир — просто при большем числе собственников трудно согласовать свои действия.
♦ Важно!
Продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству. Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.
Для удобства пользования вопросы повестки дня, по которым принимается решение на ОСС большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, 50 % голосов всех собственников в доме или 50 % голосов от присутствующих на собрании, сведены в таблицу. В указанной таблице вопросы повестки дня ОСС объединены в разделы «Общее имущество», «Управление МКД», «Проведение ОСС», «Жилищно-коммунальные услуги», «ГИС ЖКХ» и «Капремонт».
Безусловно, сложно себе представить многоквартирный дом, в котором все собственники приняли бы решение в пользу одного из собственников в отношении общего имущества. Чаще всего, вопросы повестки дня, связанные с использованием ОИ, заинтересованные собственники стараются подвести под кворум в 2/3 голосов.
Например, перевод помещения из жилого фонда в нежилой не требует какого-либо согласия собственников в доме, а вот обустройство входной группы (дверь на месте окна) требует проведения ОСС и голосования «За» 2/3-ми голосов собственников. Хотя, по большому счету, это тоже реконструкция МКД, но она считается незначительной, поэтому 100 % голосования не требует.
♦ Важно!
Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории (п.п.3.3, 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10).
Для сведения
1) Перед голосованием об использовании части ОИ третьими лицами можно договориться с собственником нежилого помещения, который собирается обустраивать входную группу, о выполнении каких-либо работ, например>, до благоустройству или ремонту подъездов за согласие на использование ОИ (стены дома). При этом необходимо принимать во внимание назначение нежилого помещения, т. е. возможности его собственника.
ОСС может принимать решения о пределах использования земельного участка под МКД, если он поставлен на государственный кадастровый учет (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
ВАРИАНТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ЭЛЕМЕНТА ОИ:
1. введено право ограниченного пользования (сервитут);
2. сдан в аренду другим лицам, например, для размещения на нем рекламной или иной конструкции;
3. сдан в аренду одному из собственников в МКД для осуществления пристройки к дому.
Все эти варианты предполагают получение дополнительных средств собственниками МКД, которые могут быть использованы, например, на текущий или капитальный ремонт ОИ.
Сервитут в отношении придомовой территории может устанавливаться:
— для обеспечения прохода и проезда на соседний земельный участок;
— прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
— обеспечения водоснабжения и мелиорации;
— других нужд собственника недвижимого имущества.
Для сведения
Земельный участок, на котором расположен МКД, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (п. 5 ст. 36 ЖЕ РФ). Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.
Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками в МКД. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
► Обратите внимание!
1) Установка ограждений вокруг МКД проводится только по решению ОСС (2/3 голосов). Подобные действия не должны приводить к ограничению пользования гражданами землями общего пользования, ограничения допуска экстренных (скорая медицинская помощь, МЧС, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.
2) Установка шлагбаума не должна нарушать действующих правил пожарной безопасности. Ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд (п.365 Правил противопожарного режима, установленных ПП РФ от 25 апреля 2012 г.№ 390).
Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию МКД в случае возникновения пожара, поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у пожарной службы был электронный ключ от Вашего шлагбаума.
Обязанность согласовывать установку шлагбаума во дворе с органами ГИБДД не установлена законодательно. Придомовая территория не относится к автомобильным дорогам, шлагбаум не является техническим средством организации дорожного движения.
Для сведения
Ограничение прав собственников помещений МКД в виде непредоставления доступа на придомовую территорию (даже если решение ОСС, принявшее локальный акт для МКД, не оспорено и шлагбаум установлен законно), а также действия по самовольному размещению парковок, признаются Верховным судом и иными судами неправомерным.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018) (утвержден Президиумом ВС РФ 28.03.2018):
По решению общего собрания собственников были установлены (после необходимого согласования) шлагбаумы, ограничивающие доступ на придомовую территорию автомобилей, не принадлежащих жильцам в многоквартирном доме.
Один из собственников обратился в суд, потребовав обязать ЖСК (созданный в доме) обеспечить истцу беспрепятственный подъезд к жилищу — предоставить брелок для свободного проезда на придомовую территорию с возможностью парковки его автомашины на любом свободном месте.
СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с тем, что в иске следует отказать, и пояснила следующее. Собственнику помещения принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользования общим имуществом МКД.
При этом какие-либо способы ограничения или лишения его такого права законодательством не предусмотрены. В данном деле истец был ограничен в доступе (за нарушение правил парковки) на придомовую территорию по решению общего собрания автовладельцев. Между тем, как подчеркнула Коллегия, решение такого собрания не может быть квалифицировано в качестве влекущего гражданско-правовые последствия решения управомоченного органа ЖСК.
Решение общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и не может повлечь для С. гражданско-правовые последствия в виде ограничения ее права на использование придомовой территории МКД как собственника помещения в данном доме.
РЕЗЮМЕ
Общее собрание автовладельцев МКД не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.
Определение № 5-КГ16-230
Очень много вопросов возникает по вопросу использования общего имущества при размещении оборудования Интернет-провайдеров и систем видеонаблюдения.
Верховный суд поставил точку в весьма спорном вопросе:
— без решения общего собрания провайдеры не могут размещать оборудование ни на крыше дома, ни в подвале, ни в подъезде;
— за размещение оборудования провайдеры должны платить собственникам.
Для сведения
1) Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 мая 2018 г. № 303-ЭС17-22462.
Судебная коллегия разобралась в деле об использовании оператором связи общедомового имущества для размещения своего оборудования.
В рассматриваемом случае оператор заключил договоры об оказании услуг связи с отдельными собственниками (владельцами) помещений в многоквартирном доме. В них предусматривалось, что абонент дает согласие на размещение оборудования связи в местах общего пользования.
Как указала Коллегия, наличие таких договоров с отдельными абонентами не наделяет оператора правом пользоваться общим имуществом и не освобождает его от внесения соответствующей платы.
Абонент, даже если он собственник помещения в доме, не может единолично в отсутствие решения общего собрания предоставлять другим лицам право пользоваться общедомовым имуществом.
2) Определение Верховного суда РФ от 01.03.2018 № 306 КГ17-17056.
Оператор связи хотел иметь бесплатный доступ к местам общего пользования домов, где размещено его оборудование. Но управляющая компания отказалась возобновлять с ним договор на таких условиях.
В конкретном споре Ростелеком сослался на то, что у него заключены договоры на оказание провайдерских услуг с отдельными собственниками квартир в доме. На этом основании не требуется решение общего собрания, так как услуги связи (интернет, телевидение) оказываются в интересах собственников квартир, которым и принадлежит доля в общем имуществе дома (крыши, подвалы и т. д.).
Верховный суд указал, что:
а) согласие общего собрания собственников требуется во всех случаях. Даже если у провайдера есть отдельные договоры с собственниками, это не снимает необходимости получить решение собрания.
б) Управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в т. ч. организаций связи, к общему имуществу. Следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование общих помещений дома она не является самостоятельным хозяйствующим субъектом.
в) Распоряжаться любыми элементами общего имущества дома может только общее собрание собственников помещений. В данном случае после прекращения ранее заключенных договоров собственники помещений не принимали решений о предоставлении технических и иных помещений для установки оборудования связи.
г) Некоторые жильцы заключили с оператором договоры на предоставление доступа к Интернету. Однако это не означает, что он может размещать оборудование в отсутствие согласия большинства собственников помещений, данного по результатам голосования на общем собрании, и без внесения соразмерной платы.
д) Собственники вправе установить размер платы за пользование общим имуществом. У собственников есть право передать крышу в пользование провайдера и бесплатно, но не обязанность. Поэтому общее собрание собственников в МКД может установить платность пользования элементами общего имущества.
Вернемся к компетенции общего собрания собственников.
► Важно!
С 09.06.2019 г. Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» изменен порядок перевода жилого помещения в нежилое. Теперь для этой процедуры понадобится согласие каждого собственника всех примыкающих к переводимому помещений (п. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ) и протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).
Статья 23 ЖК РФ дополнена частью 2.2, в которой дается определение примыкающих помещений и определен порядок согласования перевода в нежилое собственниками примыкающих помещений:
— примыкающими к переводимому в нежилое помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением;
— согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому, на перевод жилого помещения в нежилое оформляется собственником примыкающего помещения в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.
В согласии указывают:
— фамилия, имя, отчество (при наличии), паспортные данные собственника примыкающего помещения (для физических лиц);
— полное наименование и ОГРН юридического лица — собственника примыкающего помещения;
— номер принадлежащего собственнику помещения,
— реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.
Кроме того, в компетенцию ОСС добавлено принятие решения собственниками помещений в МКД о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение собственниками принимается в зависимости от количества подъездов в МКД (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ):
— более 50 % голосов собственников от принявших участие в голосовании, а также более 50 % голосов собственников помещений в подъезде, в котором планируется перевод в нежилое, если в МКД более одного подъезда;
— более 50 % голосов собственников от принявших участие в голосовании (один подъезд).
Для сведения
Определением Верховного суда от 20 ноября 2018 года № 85-КГ18-17 судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила: акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения их в действие, если иное прямо не предусмотрено этими актами (ч. 1 и 2 ст. 6 ЖЕ РФ). Таким образом, перевод нежилых помещений, которых был проведен до 9 июня 2019 г., не требует согласования с соседями по дому. В этом случае решение ОСС требовалось только для устройства отдельного выхода.
Хотелось бы заострить Ваше внимание на некоторых моментах, касающихся выбора УО и заключения с ней договора управления. Их необходимо учитывать при подготовке ОСС по выбору способа управления МКД — управляющей организацией.
При выборе УО и утверждении условий договора МКД необходимо помнить, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенные условия ДУ установлены ст. 162 ЖК РФ:
— состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, порядок изменения такого перечня, перечень КУ, которые предоставляет УО;
— порядок определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и размера платы за КУ, а также порядок внесения такой платы;
— порядок осуществления контроля собственников за выполнением УО ее обязательств по договору управления.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
♦ Важно!
1) Условия ДУ утверждаются одновременно с выбором УО.
2) Проект ДУ должен быть полностью заполнен, в том числе, указаны периодичность выполнения работ и оказания услуг конкретно в разрезе Вашего МКД, а также цена договора, за которую именно эта УО готова им управлять!
Внимательно прочитайте ОСС проект ДУ — после подписания возможность изменить его практически равна нулю! Никогда не подписывайте документы, внимательно не прочитав! Ваша безответственность может привести к тому, что за нецелевое расходование Ваших денежных средств по договору управления УО не понесет никакой ответственности!
3) Заключение ДУ без включения в его условия состава общего имущества законодательством не предусмотрено.
4) Если на ОСС не принято решение о порядке определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и такое условие отсутствует в договоре управления МКД, то способ управления МКД считается не реализованным.
5) ЖК РФ не предусмотрены случаи одностороннего установления УО размера платы за жилищные услуги. Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения — это существенное условие договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
УО вправе самостоятельно изменить размер платы, если:
ДУ предусматривает условие об одностороннем изменении;
— УО совершила все действия, предусмотренные договором управления (Апелляционные определения Московского городского суда от 30 июля 2013 г. по делу № 11-18483, Хабаровского краевого суда от 13 декабря 2013 г. по делу № 33-7930/2013);
— это условие не противоречит законодательству.
6) С 01.01.2017 г. изменить размер платы за содержание жилого помещения без проведения ОСС возможно при первичном включении расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания ОИ (ч. 10 ст. 12 Федерального закона № 176-ФЗ от 29 июня 2015).
Для сведения
Пленум ВС РФ 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принад лежащего им на праве собственности» дал разъяснения по некоторым вопросам, связанным с платой за содержание жилого помещения:
1) Пункт 15.
На общем собрании собственников помещений в МЕД, в котором выбран способ управления УО определяются:
— перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения;
— условия их оказания и выполнения,
— размер указанной платы.
2) Пункт 16.
Утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание ОИ в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖЕ РФ).
3) Пункт 17.
УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять указанную плату в размере, превышающем размер, определенный в договоре управления (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖЕ РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450–453 ГЕ РФ).
4) Пункт 18.
Решение ОСС об утверждении существенного условия договора управления о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в МКД, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению.
В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления МКД (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 ст. 162 ЖЕ РФ).
Вернемся к компетенции ОСС. Капитальный ремонт общего имущества в МКД регулируется отдельным разделом в ЖК РФ (Раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах») и множеством региональных НПА, поэтому он выделен в отдельную таблицу.
КАПРЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МКД
В таблицу сведены вопросы повестки дня ОСС без разделения по способам формирования фонда капремонта. В каждом конкретном случае образцы документов ОСС надо посмотреть на сайте регионального ФКР.
► Обратите внимание!
1) Если собственниками принято решение о ежемесячном взносе на капремонт в размере минимального, установленного субъектом РФ, перечень услуг и/или работ по капремонту и сроки его проведения определяются в соответствии с региональной программой (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).
2) Собственники вправе принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем по региональной программе, если на дату принятия решения средств на спецсчете достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).
Назад: В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно-заочной?
Дальше: Этапы общего собрания собственников
