Зачем проводить ОСС?
В тех домах, где собственники достаточно активны и выбран Совет дома, можно наладить взаимоотношения с УО таким образом, чтобы количество жалоб на качество жилищных услуг было минимальным. В домах же с пассивными собственниками складывается порочная практика — УО не выполняет свои обязательства по договору управления, а собственники в знак протеста перестают вносить плату за содержание общего имущества. В результате — дом ветшает, на УО сыплются штрафы, которые она гасит за счет жителей, и ситуация заходит в тупик.
Поэтому, чем скорее собственники в МКД поймут, что все зависит только от них, тем быстрее наступят положительные перемены во взаимоотношениях с УО.
Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по надлежащему содержанию ОИ, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
Ключевые слова в указанной формулировке — «согласованная деятельность собственников». Чтобы эффективно управлять общим имуществом, надо, как минимум, познакомиться с его совладельцами, выяснить — каким общим имуществом вы совместно владеете и понять — как им управлять.
Многие собственники в МКД хорошо знают свои права, но забывают, что за правами следуют и обязанности.
Обязанности собственников:
1. Содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства (п. 28, 30 Правил содержания общего имущества).
2. Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями (Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»), а также Правила содержания ОИ (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
3. Выбрать способ управления домом (ст. 161 ЖК РФ).
4. Реализовать выбранный способ управления — выбрать УО и заключить с ней ДУ или зарегистрировать ТСН/ТСЖ.
Чтобы собственники эффективно могли выполнять свои обязанности в отношении ОИ, Жилищный кодекс установил, что органом управления МКД является общее собрание собственников помещений (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Общее собрание представляет собой орган, участие в котором дает возможность собственникам помещений обмениваться информацией по вопросам, связанным с управлением МКД, принимать участие в его решениях.
Указанная форма управления предполагает возможность реализации прав собственников помещений:
— на открытость и доступность информации о принятии решений по управлению МКД;
— на возможность рассмотрения вопросов по управлению домом и принятия по ним решений, обязательных для исполнения всеми собственниками в МКД.
Таким образом, участие в общем собрании является для собственников помещений в МКД не только обременительной обязанностью, но также может предоставить полезные и необходимые сведения, знания и информацию о требованиях законодательства, о различных проблемах дома, в котором они проживают, и выбрать пути их решения.
Кроме этого, применение такой формы управления служит для разрешения конфликтов собственников с УО и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме.
Цель ОСС — обсуждение вопросов, включенных в повестку дня и принятие по ним решений путем голосования (ст. 44 ЖК РФ).
Проведение ОСС регламентировано ст. 44–48 ЖК РФ. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами ЖК РФ, например, разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
► Обратите внимание!
1) Годовое ОСС в МКД должно проводиться во втором квартале каждого года (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
2) Решением ОСС можно установить иной срок проведения годового собрания собственников.
3) При отсутствии кворума для проведения годового ОСС (должны принять участие собственники, обладающие более 50 % голосов в МКД) необходимо провести повторное ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
В это время управляющая компания как раз заканчивает подготовку отчета по выполнению договора управления МКД за прошедший год и подготовку планов работы на текущий год. Нужно пригласить УО на годовое ОСС, тем более, что утверждение перечня работ и услуг, а также размера платы за содержание жилья входит в компетенцию общего собрания. На годовом собрании собственники смогут оценить, насколько эффективно УО управляла домом, и определить, что необходимо сделать в текущем году и за какую цену. Возможно, управляющая организация примет решение выступить инициатором годового собрания.
В повестку дня такого собрания желательно включить вопросы:
1. Отчёт УО об исполнении договора управления МКД за предыдущий год.
2. Рассмотрение предложений УО по перечню и объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, срокам их выполнения и стоимости.
3. Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД на текущий год.
Если же управляющая организация не захочет участвовать в ОСС, чтобы отчитаться о выполнении ДУ, то самое время задуматься о подборе новой УО.
Для сведения
С 11 апреля 2018 г. за 30 дней до общего собрания собственников УО должна внести предложения о размере платы за содержание жилья. К предложенному размеру прикладывают смету и обоснование. Такую информацию УО размещает на досках объявлений в подъездах или на придомовой территории МКД (п. 31 Правил содержания общего имущества).
Все остальные собрания, кроме годового, будут внеочередными. Это обязательно нужно указывать в заголовках всех документов, подготовленных для проведения ОСС.
ПРИМЕР
«ПРОТОКОЛ №….
внеочередного общего собрания собственников
помещений многоквартирного дома №……
расположенного по улице…………… города…………».
Внеочередное общее собрание может созываться в любое время по инициативе любого собственника в доме или управляющей организации, которые обязаны уведомить всех собственников в доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. И лучшим подтверждением того, что такое сообщение действительно было направлено всем собственникам, будут являться почтовые квитанции об отправке сообщений.
К сожалению, в жилищном законодательстве много обязывающих норм, которые не выполняются, так как последствия их невыполнения не определены. Можно сколько угодно много говорить о необходимости проводить ОСС, однако на практике не так много есть МКД, в которых собственники это понимают и, что важно, делают. Чаще всего ОСС проводятся по вопросам, касающимся капремонта общего имущества, так как без решений общего собрания капремонт просто невозможно ни начать, ни провести…
Самый оптимальный вариант — утвердить положение о проведении ОСС в Вашем доме. Тогда можно избежать многих проблем.
НАПРИМЕР, в положении можно установить, что:
— годовое ОСС проводится, допустим, в первую субботу апреля каждого года;
— председатель Совета МКД всегда будет председателем собрания (на срок полномочий);
— счетная комиссия будет из трех человек. Можно определить на какой срок и кто конкретно войдет в счетную комиссию (например, члены Совета МКД);
— сообщения о проведении ОСС размещаются на досках объявлений в подъездах, там же размещаются уведомления о принятых решениях;
— форма проведения ОСС — очно-заочная и т. д.
