Называемый на бытовом уровне домофон в законе определяется как автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома, которые относятся в состав внутридомовой системы электроснабжении (п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491), т. е. являются общим имуществом собственников.

Практикой выработано два способа содержания домофонного оборудования:

1. Путем заключения договоров между собственниками и обслуживающей домофоны организацией (минуя управляющую организацию).

2. Путем заключения договоров между обслуживающей домофоны организацией и управляющей организацией.

Значительная часть домофонов в многоквартирных дома домах была установлена до 2006 года, т. е., до специальных правил, которые определили, что данные системы относятся к общему имуществу. Во многих городах сложилась практика, при которой жители домов самостоятельно заключают договоры с обслуживающими домофоны организациями и платят деньги напрямую туда, минуя управляющую организацию. В дальнейшем эти организации стали выходить на застройщиков, предлагая одновременно со строительством дома оборудование входов в подъезды домофонами.

Домофонные трубки, расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу (т. к. они обслуживают только одно определенное помещение) и не обслуживаются управляющими организациями.

При этом входные двери с доводчиками и запирающими устройствами относятся к общему имуществу, а ответственность за их содержание несет управляющая организация. На практике обслуживающие домофоны организации довольно часто включают в свой тариф по договорам, заключенным с собственниками, замену доводчиков, отладку домофонного блока и даже покраску дверей (то есть, работы на общем имуществе).

На мой взгляд, правильно заключить договор между домофонной и управляющей организацией. Обслуживание домофонных трубок не требует постоянного ремонта и замены, и на эти проблемы можно реагировать точечно. А вот содержание входных дверей в подъезды, их покраска, замена доводчика — это исключительная компетенция управляющей организации.

При средней стоимости обслуживания домофона 50 руб. за квартиру и 300 помещениях в доме это дополнительные 180 тыс. руб. в год, которые могут оставаться в управляющей организации, а не отдаваться домофонному посреднику.