Законом к общему имуществу отнесена внутридомовая инженерная система газоснабжения, называемая также внутридомовым газовым оборудованием (ВДГО). Собственникам многоквартирного дома принадлежит внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО). Граница между ВДГО и ВКГО проходит по запорной арматуре (крану), расположенной на ответвлении (опуске) к ВКГО.

Безопасное использование и содержание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования включает следующий комплекс работ (услуг):

а) техническое обслуживание и ремонт внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;

б) аварийно-диспетчерское обеспечение;

в) техническое диагностирование внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;

г) замена оборудования (п. 4 Правил от 14.05.2013 № 410).

Обязанность по обслуживанию ВДГО закон относит к управляющей домом организации, которая должна соблюдать следующие требования:

1. Заключение договора со специализированной организацией. Как правило, в субъекте РФ есть только одна такая организация, прямо или косвенно связанная с Газпромом.

Порядок заключения такого договора и представления в специализированную организацию необходимых документов установлен Правилами от 14.05.2013 № 410.

Такой договор должен быть заключен в течение 30 дней с даты начала исполнения договора управления многоквартирным домом, а его отсутствие будет являться грубым нарушением лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110).

При заключении договора со специализированной организацией важно проанализировать приложения, в которых приведен перечень выполняемых работ. Скорее всего, в них будет указан «наружный газопровод» (ранее мы говорили о том, как правильно определять границу по сетям газопотребления). Кроме того, специализированные организации очень любят включать в договоры многочисленные дополнительные работы, которые никогда не делаются (например, по одному из моих домов значилась работа по очистке знака для газопровода за 120 руб. в месяц; все бы ничего, но этого знака никто никогда не видел).

Процедура заключения договора со специализированной организацией подчинена общей практике преддоговорного спора, установленной в ст. 445–446 ГК РФ, поэтому протокол разногласий будет нелишним. Специализированная организация по своей природе очень похожа на ресурсоснабжающую организацию, обычно это естественная монополия, разделяющая принцип «Вас много, а я одна». Обратите внимание, что у управляющей организации нет обязанности по заключению от имени собственников договора на обслуживание ВКГО (в последние годы специализированные организации при поддержке жилищных инспекций навязывают эту практику управляющим организациям). Ваша зона ответственности — только ВДГО. За ВКГО отвечает отдельно взятый собственник.

2. Назначение распорядительным актом руководителя организации — лица, ответственного за безопасное использование и содержание ВДГО со стороны управляющей организации. Это относительно новая практика, введенная Инструкцией по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр (далее — Инструкция от 05.12.2017 № 1614/пр).

Само по себе назначение ответственного по ВДГО отражает стремление специализированной организации снять с себя ответственность за обслуживание ВДГО на фоне череды взрывов бытового газа в многоквартирных домах, произошедших в 2017–2019 годах по всей стране.

Фактически государство выстраивает такую схему, при которой, во-первых, мы платим специализированной организации, а, во-вторых, если что-то случается, то «крайней» все равно остается управляющая организация.

Инструкция по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденная приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр. в п. 3.1.11 предписывает управляющим организациям обеспечивать своевременное техническое обслуживание, ремонт, техническое диагностирование и замену ВДГО и (или) ВКГО. Этот пункт является странным, поскольку ВКГО не отнесено к общему имуществу (а отнесено к имуществу собственников), а кроме того, если управляющая организация будет обеспечивать техническое обслуживание, ремонт, техническое диагностирование и замену ВДГО, то не очень понятно, чем будет заниматься специализированная организация, которой ежемесячно платятся деньги именно за данный вид работ.

Кроме того, управляющим организациям предписывается не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей с фиксацией результатов контроля в журнале проверок с указанием даты проведения проверок, лиц, которыми они были проведены, помещений, в которых проводились проверки, результатов проведения проверок (п. 3.1.14 Инструкции от 05.12.2017 № 1614/пр). Естественно, для этой цели необходимо приобрести газовый анализатор, который стоит в ценах 2019 года в пределах 10 000 руб.

Помимо указанных, есть ряд дополнительных обязанностей для управляющих организаций:

— исполнять уведомления (извещения) специализированной организации, а также предписания органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля (п. 3.1.16 Инструкции от 05.12.2017 № 1614/пр) (вопрос о том, является ли уведомление или извещение законным, у Минстроя России отсутствует, обязанность его исполнять заложена по умолчанию и в обязательном порядке);

— обеспечивать представителям специализированной организации доступ к ВДГО, а также содействовать обеспечению им доступа к ВКГО (п. 3.1.19 Инструкции от 05.12.2017 № 1614 / пр) (с учетом конституционного положения о том, что жилище неприкосновенно и войти в него против воли собственника можно только по решению суда, практика исполнения требования о доступе в квартиру к ВКГО видится полностью невозможной для реализации).

Кроме того, Минстрой России активно лоббирует поправки в правила от 14.05.2013 № 410 с передачей управляющим организациям обслуживания не только ВДГО, но и ВКГО.

Тем не менее базовые требования мы должны выполнять: заключить договор со специализированной организацией и назначить от управляющей организации лицо, ответственное за ВДГО (если такое лицо не будет назначено, то отвечать будет лицо, указанное в выписке из ЕГРЮЛ).