Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется на основании договора, общие условия которого урегулированы в ст. 162 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников, ТСЖ или застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:

— выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;

— оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме

— предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

— в случаях перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В числе ключевых особенностей этой формы договора выделим следующие:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом. Заключение именно данного типа договора с организацией, у которой нет лицензии на управление многоквартирным домами, законом не допускается.

2. Договор может заключаться в письменной форме или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом заключенный договор должен быть размещен управляющей организацией в ГИС ЖКХ (п. 1 и п. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

3. Законодательством не предусмотрена типовая форма договора. Таким образом, вы можете создать ту редакцию, которая будет максимально отвечать интересам вашей организации. А с учетом того, что договор управления не является публичным договором, то обязательность его заключения для каждого собственника (каждого обратившегося) не следует из закона. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Существенные условия договора управления многоквартирным домом согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ:

— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

— перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в случаях перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ);

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в случаях перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ);

— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Обратите внимание, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). При этом договор управления многоквартирным домом заключается в соответствии с действующим законодательством, что допускает преддоговорные споры (ст. 446 ГК РФ), т. е. составление протокола разногласий.

Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411 утверждены Примерные условия договора управления многоквартирным домом, которыми можно руководствоваться при составлении договора. Однако в настоящее время некоторые положения (например, про возможность индексирования цены договора без проведения общего собрания) не применяются.

Для управляющих организаций п. 11 ст. 161 ЖК РФ устанавливается обязанность отчитаться в срок до 31 марта о выполнении договора управления за предыдущий год, а также разместить данный отчет на сайте ГИС ЖКХ. Единой формы такого отчета законом не предусмотрено, поэтому требование носит во многом формальный характер. Тем не менее это условие стоит включить в договор и реализовывать каждый год на практике.

Договор управления многоквартирным домом является одним из видов договоров, содержащих условия о предоставлении коммунальных услуг (за исключением перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ). В п. 19 Правил от 06.05.2011 № 354 указаны дополнительные положения, обязательные для договора о предоставлении коммунальных услуг. Поэтому при составлении типовой формы договора их стоит проработать и принять редакцию, удобную для работы управляющей организации.

В законе определены сроки, на которые заключается договор управления многоквартирным домом:

— в случае выбора управляющей организации застройщиком (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не более чем 3 месяца;

— в случае выбора управляющей организации по открытому конкурсу, проводимому органом местного самоуправления (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ): — на срок не менее чем один год, но не более чем 3 года;

— в случае выбора управляющей организации собственниками или ТСЖ (п. 1 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены прежним договором.

В то же время согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом (п. 6 и 7 ст. 162 ЖК РФ).

Отсутствие заключенного договора управления многоквартирным домом не влечет освобождение от обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности (либо заключения договора найма, аренды, предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, подписания акта приема-передачи объекта в новостройке), т. е. не связана с заключением или незаключением договора с управляющей домом организацией.