Работа с должниками является для управляющей компании приоритетной.

В нашей практике мы вывели такие ее принципы:

Большое число управляющих организаций делают ошибку, ожидая накопления задолженности до значительной суммы (например, 30 тыс. руб.), а уже после этого подают в суд. Средний срок взыскания денег составляет 3–4 месяца, и пока вы будете взыскивать свои деньги, сумма долга превратится в 50 тыс. руб. (особенно зимой, в условиях отопительного периода).

Когда у собственника накопятся большие долги, он при всем желании не сможет их погасить. И никакие соглашения о рассрочке погашения задолженности тут не помогут. Если затянуть этот процесс, вам придется списать такие долги как безвозвратные потери.

У нас были ситуации, когда мы приходили к управлению домов после компаний, которые практически не вели работу с должниками. Такие управляющие компании не оплачивали долги перед «ресурсниками» и выводили десятки миллионов за неоплаченный коммунальный ресурс «налево». Жители, с одной стороны, отвыкали от платежной дисциплины, а с другой, — привыкали к низким тарифам на содержание жилого помещения (потому что основная прибыль шла за счет неоплат коммунальных ресурсов ресурсоснабжающей организации). После таких управляющих компаний сложно приводить дом в порядок. Нам пришлось подать в суд на каждого четвертого собственника, прежде чем жители поняли, что «как раньше» уже не будет.

Управляющая компания должна установить и довести до сведения жителей информацию, какая сумма задолженности является критической. Я сторонник того, чтобы долгов не было вообще. По домам, которыми я управляю, мы подаем в суд при наличии долга от 2 тыс. руб. Это дисциплинирует жителей, не позволяет долгам копиться и приводит к своевременным оплатам (по отдельным моим объектам собираем до 90–95 % оплаты). Мы подаем в суд не только при наличии долга, но и при нарушении сроков оплаты (в этом случае полученный судебный приказ или исполнительный лист просто ждет своего часа, чтобы быть предъявленным приставам).

Нам все чаще приходится реагировать на жалобы жителей, которые просят не подавать на них в суд, поскольку зарплату задерживают, все деньги уходят на лекарства для детей и т. п.

Я практически всегда иду навстречу тем, кто ко мне обращается с такими просьбами. Лучше один раз не заплатить «ресурснику», чем загонять в угол собственных жителей. Однако всему есть разумные границы, и важно поддерживать диалог с людьми, убеждать их в необходимости оплаты.

Управляющая организация должна постоянно объяснять жителям, что по вине тех, кто несвоевременно оплачивает квитанции, не решаются проблемы дома (например, не хватает денег на установку светодиодных ламп).

Главный принцип работы с должниками — постоянство. В суд на должников необходимо подавать каждый месяц. Они должны понять, что взыскание неизбежно.

В любом многоквартирном доме есть определенное количество собственников, которые не платят вообще. Причины такого поведения могут быть разные, однако в итоге мы получаем затруднительное финансовое положение. В отношении таких собственников не должно быть никаких компромиссов и мягкости, истребовать задолженность необходимо любыми способами. Судебная работа, начисление пеней, ограничение коммунальных услуг — надо использовать все способы. Кроме того, подавать заявления в суд.