Для того чтобы начать управлять многоквартирными домами, необходимо иметь лицензию. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 01.05.2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Лицензия необходима только для субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью. Для некоммерческих организаций, осуществляющих управление домом (ТСН, ТСЖ, ЖСК), получения лицензии не требуется (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Штраф за отсутствие лицензии при управлении многоквартирными домами может достигать 250 тыс. руб. (ст. 14.1.3 КоАП).

В том случае если управляющая организация занимается не управлением многоквартирным домом, а его техническим обслуживанием, получения лицензии для нее не требуется. В первом варианте управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК РФ, к набору работ по которому применяются специальные правила и требования (выполнение Минимального перечня).

В ситуации технического обслуживания к договаривающимся сторонам применяются положения ГК РФ о договорах возмездного оказания услуг. Набор и состав работ по таким договорам определяются договаривающимися сторонами и могут отличаться от того, который установлен законом при договоре управления домом.

Несмотря на кажущуюся сложность этого рынка услуг, создание своей управляющей организации — довольно простой процесс, не требующий особых затрат и капитальных вложений. Достаточно получения лицензии для начала активной предпринимательской деятельности.

Орган выдающий лицензии, — жилищная инспекция субъекта Российской Федерации. Окончательное решение о выдаче лицензии принимает лицензионная комиссии субъекта РФ, которая контролирует процедуру соответствия управляющей организации установленным государством лицензионным требованиям. Этот порядок прописан в Положении от 28.10.2014 № 1110.

На 2019 год к управляющим организациям предъявлялось 12 лицензионных требований, установленных в п. 1 ст. 193 ЖК РФ и п. 3 Положения от 28.10.2014 № 1110:

1. Лицензиат должен быть зарегистрирован на территории РФ. Таким образом, иностранные организации (зарегистрированные вне российской юрисдикции) к управлению многоквартирными домами не допускаются.

2. Различие названия соискателя лицензии или лицензиата и названия управляющей организации, которой ранее была выдана лицензия («отсутствие тождественности или схожести до степени смешения»). Это полностью правильное требование, потому что на практике на смену одному условному ООО «Ромашка» приходит ООО «Ромашка 2». Слабой стороной здесь является непроработанность критериев такого смешения названий (например, непонятно, отвечают ли лицензионным требованиям названия ООО «Домоуправ» и ООО «Домоуправ района»).

В соответствии с п. 8 ст. 5 Закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, если у управляющей организации, получившей лицензию, имеется тождественное название с иной управляющей организацией, она обязана внести изменения в свои учредительные документы до 111.07.2018 года и переименоваться. Однако процедура контроля этого требования является слабой, и вопрос может уйти на долгие судебные разбирательства и экспертизы о восприятии тождественности.

3. У должностного лица — лицензиата или соискателя лицензии должен быть квалификационный аттестат.

В Интернете на многих ресурсах есть возможность пройти тестирование по вопросам аттестации (например, на сайте РосКвартала). В нашей практике мы заставляем получать квалификационные аттестаты практически всех сотрудников, поскольку жилищная инспекция позволяет бесплатно получить дополнительный документ о квалификации. Экзамен проводится в жилищной инспекции. Квалификационный аттестат выдается сроком на 5 лет (п. 3 и 6 ст. 202 ЖК РФ).

4. Отсутствие у должностного лица-лицензиата, должностного лица — соискателя лицензии непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

5. Отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о лицензиате.

6. Отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии.

7. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в системе ГИС ЖКХ (п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

8. Лицензиат несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

9. Лицензиат исполняет все обязанности по договору управления многоквартирным домом, которые определены в договоре и в ст. 162 ЖК РФ.

10. Лицензиат ведет и актуализирует реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии); полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

11. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Пока этот перечень лицензионных требований является максимально полным. Однако мы видим тенденцию к их росту.

Для получения лицензии в жилищную инспекцию подается:

— заявление о предоставлении лицензии по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 28.10.2014 за № 657/ пр;

— копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц);

— копия квалификационного аттестата должностного лица — соискателя лицензии;

— копия приказа о назначении на должность должностного лица соискателя лицензии;

— опись прилагаемых документов;

— документ об оплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб. (в соответствии с п. 134 ч.1 ст. 333.33 НК РФ).

Законом допускается подача такого заявления через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) при наличии электронной цифровой подписи.

Срок рассмотрения поданных документов не должен превышать 30 рабочих дней. После проверки всей полноты сведений и представленных документов принимается решение о выдаче лицензии (либо об отказе в выдаче лицензии с мотивировкой этого). Отказ в выдаче лицензии не препятствует повторной подаче заявления на ее получение.

Таким образом, входные барьеры на рынок услуг ЖКХ являются минимальными: для начала работы необходимы базовые знания по теме ЖКХ (ответы на 200 вопросов по выдаче квалификационного аттестата) и соблюдение выдвигаемых государством лицензионных требований к соискателю.