Глава 10
Ответственность при управлении многоквартирным домом

Содержание общего имущества включает в себя его осмотр для установления возможных причин возникновения дефектов и мер по их устранению. Одновременно с этим осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений (п. 2.1 Правил от 27.09.2003 № 170).

Осмотр общего имущества осуществляют:

— собственники помещений;

— лица, привлекаемые собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы;

— ответственные лица (являющиеся должностными лицами) организации, управляющей многоквартирным домом (п. 13 Правил от 13.08.2006 № 491).

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60 % (п. 2.1.2 Правил от 27.09.2003 № 170).

В законе выделяется три вида осмотров общего имущества: текущие, сезонные и внеочередные.

1. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества.

Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества, в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.

Если текущая документация не содержит информации о периодичности осмотров общего имущества, то рекомендуется их делать по мере необходимости, чтобы «держать руку на пульсе» дома и своевременно реагировать на возникающие проблемы.

2. Сезонные осмотры всего общего имущества предусмотрены 2 раза в год:

— весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений имущества. Одновременно с этим уточняются объемы работ по текущему ремонту;

— осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода для проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.

Сезонные осмотры общего имущества являются комплексными, поскольку смена времени года и таяние снега выявляет многие скрытые проблемы.

3. Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. Цель таких осмотров — констатация потенциальных будущих ущербов и их предупреждение (п. 13.1 Правил от 13.08.2006 № 491).

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. Документ не имеет строгой формы, В числе реквизитов акта осмотра можно указать дату и время осмотра, осматриваемые объекты, выявленные дефекты (либо их отсутствие), а также подписантов акта осмотра. В числе подписантов, помимо должностных лиц управляющей организации, полезно включить несколько незаинтересованных лиц (собственников). Указанный акт будет являться основанием для проведения работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра) (п. 14 Правил от 13.08.2006 № 491). Журнал осмотра не имеет строго установленной формы, хотя в Приложении 3 к Правилам от 27.09.2003 № 170 приведена его рекомендуемая форма. Ведение журнала не является обязательным, но его стоит завести и отражать в нем проводимые осмотры многоквартирного дома.

Приложение 1 к Правилам от 27.09.2003 № 170 содержит некоторые рекомендации по периодичности осмотров общего имущества (факультативные и необязательные к исполнению), которые могут быть полезны управляющим организациям.

В процессе осмотров ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты, но главная их цель — контроль потенциальных проблем общего имущества и профилактика возможных дефектов.

Самое сложное при проведении осмотров общего имущества — допуск к сетям инженерно-технического обеспечения, расположенных внутри жилых помещений. Порядок доступа в жилые помещения регулируется Правилами от 06.05.2011 № 354.

Исполнитель коммунальной услуги (чаще всего это управляющая организация) обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:

— дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;

— номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;

— должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ (п. «о» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354).

Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы (п. 17.3 Правил от 15.05.2013 № 416).

В случае отсутствия доступа для проведения ремонтных работ (если они необходимы по результатам осмотра общего имущества) можно обратиться в суд с иском о понуждении предоставления доступа. Чаще всего эти проблемы возникают при необходимости проведения капитального ремонта и замены стояков, когда собственник закрыл все инженерные коммуникации коробами с дорогой плиткой и ему жалко ломать «эту красоту».

Осмотры общего имущества не формальность, а необходимость, которая позволит вам избежать аварий, проблем с жителями и л компенсаций по гражданским искам.