Есть еще один фактор, осложняющий реновацию пригородов. Он связан с тем, как мы воспринимаем взаимосвязь между архитектурой и городской системой. У каждого из нас есть свое представление о том, как должен выглядеть город. Обычно это просто плод воображения, а не результат глубокого анализа комплексных систем, благодаря которым функционирует некий объект. Как выяснила Элизабет Данн в ходе исследования гарвардских общежитий для студентов, большинство склонно преувеличивать значение эстетики и архитектурных деталей. Мы судим о характере и «здоровье» места — и даже его обитателей — по материалам, из которых выполнен фасад здания. Многих притягивают и успокаивают строения, напоминающие им о счастливых моментах прошлого или похожие на «здания их мечты». Вот почему изменения сторонников нового урбанизма часто имеют «неотрадиционную» упаковку. Как объяснила мне Эллен Данэм-Джонс, это одна из форм «подрывного маркетинга». Сторонники нового урбанизма понимают, что большинству сложно воспринять концепцию, которую они стремятся до них донести: смешанная застройка, смешанный доход, плотность населения и общественный транспорт. И они выбрали безопасные формы, вызывающие ностальгию, чтобы ненавязчиво добиться принятия прогрессивных общественных целей. «Это как что-то вкусненькое, когда вы хотите себя побаловать», — говорит Эллен. Поверхностно, но эффективно.

Сосредоточившись на эстетике, мы упускаем из виду ключевые элементы проектирования. Вероятно, именно это произошло в Паундбери — экспериментальном новом городе в одном из предместий Дорчестера в английском графстве Дорсет, который развивается по архитектурным принципам принца Чарльза. Общий план разработан архитектором Леоном Криером, легендой среди сторонников нового урбанизма. По окончании первого этапа, когда начал вырисовываться ландшафт Паундбери, модернисты назвали его имитацией британского архитектурного прошлого, хотя цель проекта — формирование общины из магазинов, предприятий (шоколадная фабрика), частного и социального жилья — была достигнута. Но даже здесь элементы, направленные на создание нужного ощущения, не всегда качественные. Жители жалуются, что за фасадами, стилизованными под традиционную британскую архитектуру, нередко скрывается дешевый каркас. Узкие, извилистые улочки часто кажутся пустыми и опасными. А указание принца Чарльза посыпать некоторые дорожки гравием обернулось тем, что зимой там почти невозможно убирать снег.

Парадоксально, но забота об эстетике может привести и к провалу, и к успеху одновременно. Недалеко от Мейблтона есть еще один небольшой город — Смирна. Власти приняли решение изменить его центр, стилизовав на манер Диснейленда. В 2010 г. мне довелось гулять по обновленному центру с мэром Максом Бэконом. По обе стороны от главной улицы Спринг-стрит выстроились особняки в стиле периода до Гражданской войны, с белыми колоннами, роскошным крыльцом и кирпичным фасадом. На одном конце улицы расположился классический фонтан, на другом — бельведер. Выше по улице вместо замка Спящей красавицы виднелся фасад нового здания Городского совета в романском стиле, которое венчала миниатюрная башня.

Архитектор Майк Сайзмор просиял, когда я сравнил Спринг-стрит с Мэйн-стрит США в Диснейленде. «Этот стиль должен связать нынешнюю Смирну с прошлым, к которому каждый хочет быть причастен, — объяснил он. — Массивные, конусообразные колонны, крыльцо с креслом-качалкой — символы элегантности и стабильности старого Юга».

Когда в 2003 г. центр города с замысловатыми ресторанами, кафе-мороженым, художественными магазинчиками и фитнес-центром открылся, он сразу стал любимым местом горожан. Квартиры над магазинами были распроданы за несколько месяцев, как и дома по соседству. Члены городского совета Смирны повысили налог на недвижимость, чтобы помочь финансировать проект. Когда центр города открылся, стоимость на землю в радиусе пары километров буквально взлетела, повысив налоговые поступления в бюджет в 20 раз. Город начал получать столько средств, что совет принял решение снизить ставку налога на 30%, и она стала одной из самых низких в штате. «Похоже на схему Бернарда Мейдоффа, но всё это правда!» — рассказал один из членов городского совета.

Как Мэйн-стрит в Диснейленде, центральная улица Смирны должна напоминать жителям о простоте и стабильности идеализированного прошлого. (Фотография предоставлена SIZEMORE GROUP ARCHITECTS)

На волне успеха мэр Бэкон, активно продвигавший схему, стал в Смирне почти национальным героем. Когда мы прогуливались с ним по центру города, прохожие благодарили его и похлопывали по спине. Один из местных ресторанов даже назвал в честь него блюдо — The Max Bacon Sushi Roll.

К сожалению, за эстетикой красивого фасада скрывались серьезные функциональные недостатки. Это стало очевидно, когда я посетил девяностооднолетнюю мать мэра Дот, хрупкую элегантную женщину, жившую в старом желтом доме за новым зданием городского совета. Дот не могла далеко ходить и была вынуждена просить соседей, чтобы они подвезли ее до ближайшего магазина за едой и бытовыми товарами. В центре таких магазинов не было. Чтобы открыть там продуктовый магазин, необходимый Дот Бэкон, в районе должно быть гораздо больше жителей (обычно небольшой магазин шаговой доступности обслуживает до 800 домохозяйств, а в новом центре Смирны всего несколько десятков домов). В центре достаточно места для нового общественного центра и библиотеки. Но, по словам Сайзмора, жители Смирны отказались от этих проектов: они загородили бы вид на всю улицу с пятиполосной дороги Атланта-роуд. Жители поддались распространенной ошибке и предпочли форму содержанию. Они выбрали эффектную форму, которая даже не выполняет свои функции.

Это важный урок в любом процессе модернизации: система важнее, чем «упаковка». Самым сложным при изменении пригорода может оказаться смена наших представлений о том, каким он должен быть.

К счастью, движение «против кодексов» добилось большого успеха. Более 300 городов в Канаде и США приняли тот или иной «кодекс формы», по крайней мере для некоторых районов. В 2010 г. Майами стал первым крупным городом, который изменил правила зонирования в пользу «кодекса формы» своей разработки.

Мейблтон обрел собственный кодекс благодаря тому, что местные жители, например Робин Мейер, потратили сотни часов на планирование, обсуждение и мечты о будущем. Они поняли, что город — не просто картинка или идея, а система для жизни, которую они могут создать сами. Они действовали независимо от властей штата или крупных застройщиков, но их план будет управлять энергией развития, когда экономика наберет скорость. Мейер надеется, что, когда самые преданные жители постареют или у них не окажется денег на бензин, их деревня будет их ждать.