Цифровой анализ инвестиций – занятие совсем не скучное, если вы знаете, куда смотреть и что искать. Числа – это кровь инвестиций. Они словно живые. Они очень точно рисуют картину реальности, того, что было и что есть. А если подойти к этому делу творчески, то можно нарисовать и достаточно точную картину того, что будет.

Все это не так сложно, как многие думают. Существует три главных финансовых документа:

отчет о доходах;

балансовый отчет;

отчет о движении денежного потока.

Про отчет о доходах мы уже говорили. Как следует из названия, в нем учитываются все доходы и расходы за определенный промежуток времени (месяц, квартал или год).

О балансовом отчете, где учитываются активы и пассивы, тоже разговор уже был.

Что же касается отчета о движении денежного потока, то там фиксируются положительный и отрицательный денежные потоки и высчитывается остаток денежных средств на конец отчетного периода.

Мы также обсуждали разницу между приростом капитала и денежным потоком. Собственно, этим круг необходимых для вас финансовых параметров и ограничивается.

Чтобы еще больше упростить ситуацию при анализе инвестиций, сосредоточим наше внимание на следующих четырех вопросах:

Доходы.

Расходы.

Долги (пассивы).

Рентабельность инвестиций.

Независимо от того, о чем идет речь – об инвестировании в частный бизнес, принадлежащий вашим знакомым, о приобретении акций публичной компании или о покупке недвижимости для последующей сдачи ее в аренду, – анализ целесообразности сводится к выяснению первых трех параметров:

Доходы.

Расходы.

Долги.

Эти данные нам представляют отчет о доходах и балансовый отчет (о рентабельности инвестиций поговорим позже).

Примечание. Активы, принадлежащие объекту инвестирования (компании, долю в которой вы приобретаете), могут играть определенную роль в анализе целесообразности вложений, тем не менее, когда речь заходит об активах, меня гораздо больше интересуют те из них, которые принадлежат лично мне, а не кому-то еще.

Вопрос стоит так: каков потенциал роста доходов?

Если речь идет о бизнесе, то не собирается ли компания выходить на новые рынки или запускать новый продукт?

Если речь идет о многоквартирном жилом доме, то вы можете просто поднять арендную плату или сделать это обоснованно, установив, например, в каждой квартире стиральную или посудомоечную машину. Подумайте и над тем, чтобы брать большую плату за квартиры, окна которых выходят на бассейн.

Короче говоря, за счет чего можно увеличить доходы?

Сократить расходы может каждый. Это нетрудно. Дело в том, что эта идея далеко не самая лучшая. Лучше спросите себя, как лучше всего потратить деньги, чтобы это повысило ценность недвижимости или компании. К примеру, ради экономии средств фирма может принять решение сократить наполовину зарплату всем работникам, но, если в результате этого работники просто уйдут, вряд ли такой способ сокращения расходов будет наилучшим. А вот увеличить расходы на НИОКР, с тем чтобы создать и выпустить на рынок новый революционный продукт и резко повысить рыночную стоимость компании, – это куда более эффективное использование средств. Если речь идет о недвижимости, то любые дополнительные расходы (на ремонт, обустройство прилегающей территории, повышение уровня комфорта и т. п.), дающие возможность повысить арендную плату и получать больше прибыли, могут быть не только оправданы, но и весьма желательны.

То же самое касается и личных расходов. Часто, увеличивая расходы на приобретение активов, вы увеличиваете свой капитал и создаете дополнительный денежный поток.

Финансово необразованные люди в большинстве своем приучены думать, что долги – это всегда плохо. Они приучены бояться долгов. Но далеко не все долги плохие. Есть и хорошие долги. И если вы хотите добиться финансовой независимости, то без хороших долгов вам, скорее всего, не обойтись.

Долги становятся хорошими или плохими в зависимости от того, как они используются. Если вы занимаете деньги просто на потребительские расходы (на отпуск, на покупку с помощью кредитных карт украшений или новых сапог), то это плохой долг. Кредит, взятый на покупку машины, за который вам приходится расплачиваться из месяца в месяц, тоже является плохим долгом.

Долги становятся хорошими или плохими в зависимости от того, кто за них платит. Плохие долги – это долги, которые вам приходится погашать из своего кармана. Хороший долг – это долг, который вместо вас погашает кто-то другой. Наш налоговый стратег Том Уилрайт на заре своей карьеры занял денег для расширения бизнеса. Этот долг он выплачивал за счет положительного денежного потока, созданного бизнесом. Когда вы приобретаете недвижимость, она почти наверняка заложена. Если управление недвижимостью хорошее, то арендная плата должна с лихвой покрывать платежи по ипотеке. В этом случае ипотечный кредит является хорошим долгом.

В 1973 году Роберт, живший тогда еще на Гавайях, прослушал курс инвестирования в недвижимость и стал присматривать объекты, которые могли бы обеспечить положительный денежный поток. Его поразило то, что почти все агенты по торговле недвижимостью заявили: «На Гавайях такое не получится. Здесь все слишком дорого». Но они заблуждались, и немудрено: ведь это были агенты по недвижимости, а не инвесторы в недвижимость. Но Роберт проявил упорство и нашел-таки риелтора, у которого было что ему предложить.

Роберт вылетел на остров Мауи. Домики, которые он собирался приобрести, располагались почти на самом берегу. Каждый из кондоминиумов стоил 18 тысяч долларов (не будем забывать, что дело было в 1973 году). Первый взнос составлял 10 процентов, то есть 1800 долларов. Что же сделал Роберт? Он заплатил эти 1800 долларов с помощью кредитной карточки. Да, долги по кредитным карточкам в абсолютном большинстве плохие – если вы с их помощью оплачиваете ужин в ресторане, покупаете новые запчасти для автомобиля или новую люстру в гостиную. Но в случае Роберта это был хороший долг, потому что он погашался за счет дохода от сдачи внаем купленной недвижимости.

Занимая деньги для покупки активов, будь то бизнес или недвижимость, задайте себе вопрос: «Как добиться наилучших условий финансирования?» К этим условиям относятся такие параметры, как процентная ставка, срок кредита, стоимость кредита, штрафные санкции за преждевременное погашение кредита. Обслуживание долга может стать самой большой статьей ваших расходов и превратить любой положительный денежный поток в отрицательный.

Вот вам две истории с цифрами, относящиеся к недвижимости и бизнесу.

Два жилых дома по 10 и 12 квартир расположены в одном районе города. Давайте попробуем проанализировать инвестиционную привлекательность этих объектов недвижимости. Если смотреть только на колонку доходов, то какой из двух объектов предпочтительнее с инвестиционной точки зрения?

Помните, что цифры содержат информацию. Что вы видите, глядя на приведенные цифры доходов? Может быть, какие-то из них вызывают у вас вопросы? Если да, то какие и почему?

Какой из двух объектов недвижимости кажется вам более предпочтительным? Посидите и подумайте над соответствующими цифрами. Какая история из них складывается?

А теперь давайте посмотрим на расходы.

За что цепляется взгляд, когда вы сравниваете статьи расходов? Что кажется странным или подозрительным? Какие вопросы у вас сразу же возникают? Какой из двух объектов вы бы предпочли, глядя только на расходы?

Вот какие сигналы и подсказки, глядя на приведенные цифры, вижу я.

Речь идет о квартирах, которые не удается сдать внаем. В доме № 1 доля пустующих квартир составляет 2 процента, следовательно, 98 процентов квартир заняты. В доме № 2 пустует 30 процентов квартир, то есть только 70 процентов квартир приносят доход. Казалось бы, 2 процента лучше, чем 30 процентов. Но так ли это?

Вот здесь-то и начинают возникать вопросы, отсюда и начинает разворачиваться история. Не может ли столь низкая доля пустующих квартир, как 2 процента, означать, что арендная плата слишком мала? Может быть, есть возможность повысить эту плату и получать больший доход? Чтобы это выяснить, нужно просто сравнить текущую величину арендной платы в доме № 1 с величиной арендной платы в аналогичных домах по соседству.

В доме № 2 доля пустующих квартир весьма высока. Что в этом может быть хорошего? А что, если вам удастся каким-то образом сдать большую часть пустующих квартир? Как это отразится на ваших доходах? Ценность недвижимости напрямую связана с доходом, который она приносит. Если вы сможете увеличить доходы, то повысится и ценность дома.

Речь идет о дополнительных суммах, взимающихся с квартиросъемщика, который не рассчитывается за аренду вовремя. В доме № 1 эта сумма оказалась равной нулю, а это значит, что все жильцы расплачиваются вовремя. В доме № 2 этих штрафов набежало на 100 долларов. Это означает, что четверо жильцов опаздывают с оплатой (по 25 долларов с жильца). О чем вам это говорит?

Мне это говорит о том, что в доме № 2 не только пустует 30 процентов квартир, но и в тех квартирах, которые сдаются, контингент квартиросъемщиков не самый лучший. Самые лучшие квартиросъемщики – это те, кто надолго арендует жилье, редко жалуется и вовремя платит за квартиру. Ну а сейчас какой из двух домов выглядит привлекательнее?

Расходы на электроэнергию в доме № 1 чрезвычайно высоки по сравнению с расходами в доме № 2. Что это может означать? То, что на весь дом стоит общий счетчик и за электроэнергию платит владелец здания. Такие большие расходы могут значительно снижать денежный поток от аренды. Если за электроэнергию действительно платит владелец, тогда возникает необходимость нанять электриков, которые изменят систему электроснабжения так, чтобы каждый квартиросъемщик платил сам за себя. Это позволит вам, как новой владелице, существенно снизить расходы на электроэнергию.

Расходы на водоснабжение в доме № 1 вдвое выше, чем в доме № 2. Причины этого могут быть разные. Например, течет кран. А может быть, речь идет о каком-то разовом случае, связанном с обустройством прилегающей территории, что могло существенно повысить ценность данной недвижимости.

Большие расходы на косметический ремонт и чистку ковровых покрытий могут означать, что жильцы в доме часто меняются; одни съезжают, другие въезжают. Это дорого обходится владельцам. Похоже, в отношении дома № 2 нужно проявить особую осмотрительность. С чем связан такой круговорот квартиросъемщиков?

Владелец дома № 1 платит управляющему 900 долларов в месяц, а в доме № 2 – всего 300 долларов. Казалось бы, второй вариант предпочтительнее. Но так ли это? Посмотрите, что происходит в доме № 2. Пустует 30 процентов квартир, жильцы не платят вовремя и постоянно меняются. Может быть, дело связано как раз с тем, что, экономя на зарплате управляющего, получаешь соответствующее качество работы?

Так все-таки какой из двух объектов недвижимости лучше?

Сказать однозначно по-прежнему невозможно. Это зависит от тех ответов, которые вы получите на возникшие при анализе цифр вопросы.

Дом № 1 может оказаться очень выгодным приобретением, особенно если есть возможность безболезненно поднять арендную плату (в том случае, если на текущий момент она действительно занижена) и сделать так, чтобы каждый квартиросъемщик сам платил за потребленную электроэнергию. Вместе с тем дом № 2 может стать неограненным алмазом, если удастся решить проблемы с пустующими квартирами, сменить контингент жильцов и снизить текучесть. Дом № 2 – пример коммерческой недвижимости, которая страдает от плохого управления. Если вам удастся найти лучшего менеджера и изменить ситуацию к лучшему, то этот дом может стать мощным источником денежного потока. Таким образом, вы видите, как цифры поднимают вопросы, ответы на которые позволяют разгадать тайну реального положения вещей. И когда эта тайна разгадана, только вы можете решить, имеет ли финансовый смысл пытаться сделать из того, что есть, то, что могло бы быть.

Ниже представлены отчеты о доходах и расходах двух компаний, выпускающих прохладительные напитки и расположенных и одном и том же городе. Напитки они поставляют в отели и на курорты. Владельцы ищут инвесторов для расширения бизнеса и обращаются к вам с соответствующими предложениями. Проанализируйте представленные цифры. Какие вопросы возникают у вас при сравнении доходов и расходов двух компаний? Замечаете ли вы какие-то предупредительные сигналы? Что из того, что видите, вам нравится? Какое из двух предприятий вам кажется более привлекательным с инвестиционной точки зрения?

Вот основные моменты истории, которую рассказывают приведенные цифры.

В обоих сценариях просматривается хороший потенциал прибыльной деятельности. Чистая операционная прибыль (доходы за вычетом расходов) составляет около 50 процентов выручки.

У компании № 2 выручка несколько больше, но у нее только два покупателя. Красный флаг: а что станет с бизнесом, если по каким-то причинам уйдет один из покупателей (то есть 50 процентов клиентуры)? Предпринимают ли владельцы компании № 2 какие-то усилия с целью расширения клиентуры? Если да, то привлечение даже одного дополнительного клиента может привести к резкому росту доходов. Компания № 1, имеющая шестерых клиентов, подвержена меньшему риску с точки зрения ухода клиентов.

В компании № 2 работников больше, а зарплата ниже. В компании № 1 зарплата выше, но она подвержено большему риску нарушения ритма работы в том случае, если один из работников решит уйти. Кроме того, создание новых рабочих мест предприятию № 1 обойдется дороже, так как зарплата там выше.

Компания № 1 арендует помещения поскромнее и существенно меньше тратит на их аренду. В случае расширения бизнеса на их ремонт и переобустройство придется единовременно потратить 4000 долларов. Можно ли считать это наилучшим вложением денег инвесторов. Помещения компании № 2 в большей мере готовы к расширению, и единовременные затраты ограничатся всего тысячей долларов.

Компания № 1 тратит по этой статье вдвое больше, чем компания № 2. Что это: расточительство или торговые агенты компании более активно занимаются привлечением новых клиентов и организацией рекламных акций? В этой связи заметим, что у компании № 1 – шесть клиентов, в то время как у компании № 2 – всего два.

В отношении категории «Разное» вопрос всегда один: что в нее входит? Возрастут ли расходы, относящиеся к этой категории, с увеличением количества работников и клиентов?

Есть ли у этих двух компаний другие конкуренты? Если да, то как эти две фирмы смотрятся на их фоне? А если конкурентов пока нет, то какова вероятность их появления?

Как вы смогли убедиться, благодаря анализу всего нескольких цифр можно снять покров с тайны. В этом и заключается смысл анализа и понимания численных параметров: они помогают отделить правду от вымысла.