Книга: Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа
Назад: Публичная кадастровая карта
Дальше: Кадастровая стоимость земельного участка
Выписки из ЕГРН
Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) применяется в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ в сфере регистрации недвижимости с 01.01.2017. Этот нормативный акт действует вместо федеральных законов от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Цели введения закона:
1) создание Единого реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы, обобщающей сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и реестре прав;
2) хранение записей Единого реестра недвижимости в надежной электронной базе данных;
3) многократное резервное копирование базы данных с высокой степенью безопасности, обеспечивающее высокий уровень защиты сведений;
4) укрепление гарантии зарегистрированных прав, минимизация угрозы мошенничества и снижение для граждан и предпринимателей рисков операций на рынке недвижимости;
5) обеспечение одновременной подачи заявлений, как на кадастровый учет, так и на регистрацию прав, что сэкономит время граждан и сделает операции с недвижимостью более удобными;
6) возможность сдачи документов на регистрацию прав и кадастровый учет в любом офисе приема-выдачи документов, в независимости от того, где расположен объект недвижимости (например, если земельный участок расположен на территории Калининграда, а собственник проживает во Владивостоке, то ему вовсе не обязательно будет ехать в Калининград, чтобы подать документы на регистрацию права собственности — достаточно будет обратиться в любой удобный офис приема-выдачи документов);
7) возможность подачи документов на государственную регистрацию через интернет с помощью портала Росреестра;
8) доступность услуги «курьерская доставка», заказав которую можно получить уже готовые документы на дом, для чего при подаче заявления нужно будет указать в нем способ получения «курьерская доставка» (услуга платная);
9) упрощение процесса оформления документов на недвижимость и экономия времени заявителя:
— 10 дней — на выполнение и кадастрового учета и регистрацию прав при подаче в регистрирующий орган всего одного заявления;
— 7 дней — на получение одной из услуг Росреестра;
— 5 дней — на постановку на кадастровый учет;
— 5 дней — для госрегистрации ипотеки жилых помещений;
— 3 дня — на получение сведений из ЕГРП;
увеличение сроков приостановления госрегистрации:
— 3 месяца — срок приостановления кадастрового учета объектов и госрегистрации (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);
— 6 месяцев — по инициативе заявителя (по заявлению приостановление возможно только 1 раз). В настоящее время регистрация прав по решению госрегистратора может быть приостановлена на 1 месяц, а по инициативе заявителя — на 3 месяца;
10) отмена свидетельств о праве собственности — они выдаваться не будут, так как кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права подтверждаются выпиской из ЕГРП, а регистрация договора или иной сделки — специальной регистрационной надписью на документе о сделке.
Причины кардинального изменения существующего порядка регистрации недвижимости лежат на поверхности. Основная из них — необходимость кадастрового учета и регистрации прав в двух различных реестрах.
И несмотря на то, что ведение этих реестров возложено на один государственный орган (Росреестр РФ), при подаче документов на регистрацию прав требовалось предоставление кадастрового паспорта, а при необходимости кадастрового учета объекта — делались приостановки для предоставления документов из реестра прав, подтверждающих сведения о недвижимости.
Сейчас два реестра, со сведениями о кадастровом учете и правах на недвижимость, объединены в один — Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН.
ЕГРН начал действовать с 01.01.2017, придя на смену и объединив единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН). ЕГРН призван упростить процедуру регистрации прав на недвижимость.
При этом необходимо учитывать, что обозначение ЕГРН также применяется в налоговом законодательстве. Там ЕГРН — Единый государственный реестр налогоплательщиков. Он представляет собой базу данных учета налогоплательщиков, налоговых агентов и физических лиц с указанием идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) и сведений об объектах учета.
При совершении сделок с недвижимостью собственнику и заинтересованным лицам, подписывающим договор, нужно регистрировать свои действия в Росреестре. Ранее для этого необходимо было обращаться в ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и ГКН — Государственный кадастр недвижимости. С 1 января 2017 г. эти две системы объединены в информационную базу ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
Сходства и отличия ЕГРН и ЕГРП. Информационные базы обоих реестров хранят информацию о собственнике, о наличии обременений и ограничений. Несмотря на одинаковое целевое значение реестров, ЕГРН содержит более полный состав данных о недвижимости.
Отличия ЕГРН и ЕГРП приведены в таблице.
Как видно из таблицы, ЕГРН включает все сведения из государственного кадастра и данные из ЕГРП. Кроме этого, выписка из ЕГРН является полноправным документом, устанавливающим права собственности.
С 01.01.2017 любой гражданин РФ может получить выписку ЕГРН, а не только собственник недвижимости, как это было раньше.
До 2017 г. оформляли выписку из ЕГРП — аналогичный документ, но он теперь уже не действителен.
Преимущества введения ЕГРН. Основное назначение нового реестра — объединение всех имеющихся сведений об объектах недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Теперь из одного документа можно узнать историю объекта, получить информацию о заключённых сделках, проверить права собственности, получить данные о характеристиках недвижимости, выявить все ограничения и обременения.
Какие преимущества дает замена ЕГРП на ЕГРН:
— доступность получения сведений. Основная информация об объекте недвижимости находится в открытом доступе, ее может получить любое заинтересованное лицо;
— актуальность сведений обеспечивается режимом ежедневного обновления данных;
— максимальное исключение мошеннических действий;
— нет необходимости обращаться в несколько учреждений — теперь вся информация хранится в единой базе ЕГРН;
— регистрация недвижимости доступна в любом подразделении Росреестра, а не только по месту нахождения объекта;
— для сделок требуется одна выписка из ЕГРН.
Систематизация и хранение всех данных об объектах недвижимости в одной информационной базе упростило процесс совершения многих сделок, надёжно защитило россиян от мошеннических действий с недвижимостью. Теперь стало возможным получение более информативных документов из ЕГРН.
Структура ЕГРН. Структура ЕГРН включает реестры объектов недвижимости, список прав и обременений, перечень границ, реестровые дела, а также кадастровые карты и книги учета официальных бумаг.
Для каждого раздела установлен специальный режим хранения. В электронном виде хранятся реестры недвижимости, карты и учетные книги, а реестровые дела представлены как на электронных носителях, так и на бумаге.
Информацию разделяется на два вида: основная и дополнительная. Основная — это характеристики объектов недвижимости, например, этажность, вид. А дополнительная — это сведения, которые подлежат изменению, например, адрес, кадастровая стоимость.
Выписка из ЕГРН может понадобиться в следующих ситуациях:
— приобретение, наследование, аренда недвижимости;
— установление владельца недвижимости;
— определение чистоты объектов недвижимости;
— расчет налога на кадастровую стоимость;
— уточнение характеристик недвижимости;
— объединение и разделение земельных участков;
— для постановки в очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий.
По правилам ФЗ № 218-ФЗ возможны два варианта получения выписки из ЕГРН:
— бумажный документ;
— электронный экземпляр.
Эти варианты отличаются не только форматом документа, но также сроками изготовления и стоимостью.
Например, размер госпошлины для физических лиц за бумажный вид выписки составляет 400 рублей, за электронный — 250 рублей. Для юридических лиц стоимость бумажного документа — 1100 рублей, а за электронный формат необходимо заплатить 700 рублей.
Продолжительность изготовления бумажной выписки составляет 3–5 рабочих дней.
— в офисах Росреестра и Кадастровой палаты.
— в многофункциональных центрах.
— через сайт госорганов: заказать почтовое отправление, курьерскую доставку или указать электронный адрес, на который вышлют документ.
Для чего необходимы выписки из ЕГРН? После 15.07.2016 выписки требуются для:
— проведения сделок с недвижимостью (купля/продажа, мена, дарение, наследство, аренда), в ходе которых происходит переход права собственности на объект недвижимости к новому владельцу;
— оформления прав и регистрация собственности на полученные от государства и муниципалитетов земельные участки, квартиры, дома, дачи и иные объекты недвижимости.
В настоящее время поданные как в on-line режиме на официальном сайте Росреестра, так и в центрах государственных и муниципальных услуг, заявления о выдаче повторных свидетельств по причине утраты ранее полученных не принимаются. Необходимо делать запрос о выдаче Выписки о правах на объект недвижимого имущества.
Ранее выданные свидетельства о правах собственности на объекты недвижимости по-прежнему остаются действительными и своего юридического значения как правоподтверждающий документ не утрачивают, но при заключении сделок во внимание не принимаются. Менять свидетельства на выписки не нужно. Выписки потребуются только для сделок. При сделках с недвижимостью действительными будут те выписки о правах на объект недвижимого имущества, которые получены в срок проведения сделки.
По новым правилам государственный кадастровый учет и государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Проведенная государственная регистрация договоров купли/продажи объектов недвижимости и иных сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, отражающем содержание сделки.
ЕГРН является единственным достоверным источником систематизированной информации об объектах недвижимости на территории РФ. Часть сведений из ЕГРН открыта для публичного доступа.
Объективная информация об объектах недвижимости, как и их кадастровый учет, возникновение и переход права на объекты недвижимости отныне подтверждаются только соответствующими выписками из ЕГРН.
1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
3. Выписка о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости.
4. Выписка о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.
Состав выписок из ЕГРН, их содержание и формат установлены приказом Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 (Приложения №№ 1–4).
Дополнительные сведения из ЕГРН предоставляются в виде:
— кадастрового плана территории,
— сведений о характеристиках объектов недвижимости (площади, назначения, кадастровом номере и стоимости),
— уведомления об отсутствии сведений о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;
— справки о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;
— уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений;
— решения об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений из Единого государственного реестра недвижимости,
— сведений об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество,
— сведений о сделках с объектами недвижимости,
— иных сведений, установленных законодательством.
Выписки и сведения из ЕГРН могут потребоваться в различных ситуациях:
— при приобретении, аренде, наследовании имущества;
— чтобы выяснить, кто является собственником объекта недвижимости;
— для уточнения технических характеристик объекта недвижимости;
— для согласования перепланировки помещений;
— для объединения или разделения земель;
— при обращении в суд для подтверждения факта регистрации собственности ответчика на имущество и для подачи ходатайства об обеспечительных мерах;
— при выселении гражданина из квартиры в принудительном порядке;
— при приватизации квартиры для подтверждения того, что право на приватизацию не было использовано ранее;
— для постановки в очередь в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;
— для подтверждения того, что право на недвижимое имущество отсутствует;
— в иных ситуациях.
Выписки вместо свидетельств. 15.07.2016 вступил в действие Федеральный закон от 03.06.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», отменивший свидетельства о государственной регистрации права на любые объекты недвижимости.
Территориальные органы Росреестра вместо свидетельств, подтверждавших собственность на земельный участок, дом, дачу, квартиру и другую недвижимость, стали выдавать выписки из ЕГРП (выписки из Единого государственного реестра прав), называемые «Выписками о правах на объект недвижимого имущества», которые впоследствии были замещены на «Выписки из ЕГРН» (выписки из Единого государственного реестра недвижимости).
Причины отмены свидетельств. По законодательству и по сообщению на официальном сайте Росреестра, единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости является только запись о государственной регистрации права в ЕГРП.
По своей юридической значимости она сильнее и весомее свидетельств, являвшихся, по сути, вторичными документами, готовившимися на основе сведений ЕГРП. Выписка является документом, подтверждающим на дату выдачи выписки, что то или иное лицо обладает зарегистрированным правом на конкретный объект недвижимости, о чем в ЕГРП сделана регистрационная запись.
Ранее свидетельства на объекты не могли в полной мере обеспечить гарантию защиты собственности на уже зарегистрированные и стоящие на кадастровом учете объекты в случаях, когда иные лица (несобственники и неправообладатели объектов) представляли подделанные свидетельства для того, чтобы зарегистрировать на себя права на «избранные» ими объекты. Выписки из ЕГРП, являясь единственным юридическим документом, подтверждающим зарегистрированные права на конкретное лицо, исключают переход права собственности к неправообладателям объектов.
Кроме того, необходимость получения выписки о правах на объект недвижимого имущества становится остро необходимым по причине того, что бумажное свидетельство может быть неактуальным на дату проверки сведений, о чем может быть неизвестно, покупателю объекта перед проведением сделки.
О разнице между двумя видами выписок из ЕГРП. Выписка о правах на объект недвижимого имущества, удостоверяющая регистрацию права собственности на объект, и выписка, подтверждающая актуальность данных о владельце и об объекте, которая, как дополнительные уточняющие сведения, являются разными документами.
Общедоступная (стандартная) выписка носит справочный характер. В ней указываются ФИО собственника объекта, его адрес, отражаются характеристики объекта недвижимости, вид зарегистрированного права (собственность, аренда, наследование) с датой регистрации этого права, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний третьих лиц, но сведения о документах, послуживших основанием для регистрации этого права, не предоставляются. Такую выписку по заинтересовавшему объекту может получить любой человек (по паспорту), так как сведения Единого государственного реестра недвижимости, являются общедоступными.
Способ защиты от мошенничества с недвижимостью. Поскольку подать заявление о переходе права собственности на недвижимость, происходящего при сделках, может любой «инициативный» товарищ или группа таких же чрезвычайно «деловых» лиц, выяснив заблаговременно на сайте Росреестра необходимые для продажи объекта сведения и информацию о нем, существует риск проведения ими неведомых собственнику продаж его объекта.
Для предотвращения угрозы мошеннических действий с объектами недвижимости и обеспечения мер защиты собственной квартиры, дома, земельного участка и т. д. нужно подать в любой центр госуслуг «Мои документы» заявление о невозможности регистрации прав собственности на объект недвижимости без личного участия правообладателя. Тогда поступившие в Росреестр заявления о сделках с имуществом, которые поданы не собственником или даже его законным представителем, будут отклонены без рассмотрения.
Тем не менее, в случаях, когда произошла ситуация мошеннической продажи объекта недвижимости, имеющиеся на руках у собственника. правоподтверждающие документы (свидетельство, постановление администрации, договор купли/продажи, по которому объект был ранее приобретен, завещание, нотариальное свидетельство, кадастровый паспорт, решение суда, акт приема-передачи, дарственная, расписки и др.) будут служить доказательством его прав на собственный объект, а сделка будет признана ничтожной в судебном порядке.
Кадастровый паспорт. Федеральный закон № 218-ФЗ упразднил такой документ, как кадастровый паспорт объекта недвижимости, выдававшийся ранее после его кадастрового учета и предназначавшийся для государственной регистрации права на этот объект.
Так как процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права собственности объединены, то необходимость в кадастровом паспорте в виде отдельного документа исчезла (статья 28).
Вместо кадастрового паспорта действует новый документ — Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, подтверждающая государственный учет объекта и его государственную регистрацию.
Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. Сведения, которые содержатся в выписке о правах отдельного лица на объект недвижимости, являются информацией ограниченного доступа.
Они доступны только правообладателям или их представителям, а также государственным органам и прочим лицам, которые имеют право на получение информации из ЕГРН ограниченного доступа.
Заказать Выписки из ЕГРН можно письмом с уведомлением о получении при непосредственном обращении в Росреестр или Кадастровую палату, через МФЦ, а в электронном виде — на официальном ресурсе Росреестра.
При заказе выписки необходимо точно указать, какая именно выписка из ЕГРН необходима. От этого зависит корректность предоставляемой информации.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости заменила Справку о кадастровой стоимости. Справка о кадастровой стоимости земельного участка и любого другого объекта недвижимости с 1 января 2017 года, как и кадастровый паспорт, переместилась на иную позицию — «в прошлое».
Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно заказать отдельно. Сделать это можно на официальном сайте Росреестра. Предоставляется она бесплатно по запросам любых лиц.
Такая выписка потребуется, в частности, для решения вопроса об изменении кадастровой стоимости объекта, установленной государством.
Другие виды выписок из ЕГРП. Выписки выдаются любому лицу для получения информации:
— о наличии арестов на объект недвижимого имущества;
— для предоставления в кредитную организацию с целью получения кредита;
— при заключении договоров купли/продажи объектов недвижимого имущества.
Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество, кроме Выписки о правах на объект недвижимого имущества, предоставляет и другие виды выписок и справок:
1. Выписка о зарегистрированных правах на недвижимое имущества. Эта выписка содержит общедоступные сведения об объекте недвижимости — ФИО собственника объекта и его адрес, характеристики объекта недвижимости, вид зарегистрированного права (собственность, аренда, общедолевая собственность, совместная собственность, наследование) с датой регистрации этого права, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний третьих лиц на объект и не включает сведения о документах, на основании которых была проведена регистрация права.
2. Выписка о переходе прав на объект недвижимости. Эта выписка содержит архивную информацию:
— обо всех правообладателях объекта недвижимости за весь период, о котором имеются сведения в ЕГРП,
— обо всех зарегистрированных за это время правах,
— о дате каждой регистрации возникновения и прекращения права собственности.
Такая выписка из реестра выдается ограниченному кругу лиц:
— самому правообладателю (его представителю по доверенности),
— по запросу госорганов, органов местного самоуправления, судов, правоохранительных органов, судебных приставов-исполнителей и некоторым другим лицам, в пределах имеющихся у них полномочий.
3. Выписка о правах отдельного лица на имеющиеся (имевшиеся) у него объекты недвижимого имущества позволяет установить:
— какие именно объекты недвижимости принадлежат конкретному лицу,
— на каком праве (собственности или ином, например, пожизненного наследуемого владения земельным участком), когда тот или иное право было зарегистрировано,
— наличие обременений или ограничений прав на отдельный объект (ипотека, аренда и т. д.).
Информация, которая содержится в такой выписке относится к сведениям ограниченного доступа.
Выписка может быть предоставлена только правообладателям или их представителям, а также госорганам и прочим лицам, которые имеют право на получение информации из ЕГРП ограниченного доступа.
4. Выписка о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Если правообладатель признается судом недееспособным или ограниченно дееспособным, сведения об этом вносятся в ЕГРП на основании копии решения суда, которая направляется в регистрирующий орган.
В выписке указываются данные о правообладателе, которые содержатся в ЕГРП:
— вид ограничения (недееспособен или ограниченно дееспособен),
— наименование суда, принявшего решение,
— реквизиты судебного решения (дата, номер).
Выписка выдается только самому правообладателю, его представителю или лицу (представителю госоргана и т. д.), которое уполномочено законом на получение такой информации.
5. Справка о содержании правоустанавливающего документа. Справка содержит данные:
— о правообладателях, зарегистрированных правах на объект недвижимости,
— о том, какие документы были правоустанавливающими при регистрации права (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.), включая наименование документа, его номер, дату выдачи, наименование выдавшего органа и т. д.
Если заявитель запрашивает информацию о конкретных положениях документа (например, о каком-либо разделе договора), в справке отображаются эти положения.
Справка относится к сведениям ограниченного доступа и предоставляется только правообладателям и иным лицам, которые наделены законом полномочиями получать такие сведения.
6. Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества. Содержит данные обо всех лицах (физических, юридических, об органах власти и местного самоуправления), которые когда-либо получали сведения из ЕГРП об объекте недвижимости.
Предоставляется только правообладателю или его представителю как при их личном обращении в орган Росреестра, так и по запросу, направленному почтой или в виде электронного документа), Выдача иным лицам запрещена.
7. Уведомления об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений. Если в ЕГРП отсутствует запрашиваемая информация, регистрирующий орган направляет уведомление об этом заявителю не позднее сроков, предусмотренных для предоставления сведений.
Если были запрошены общедоступные сведения и у регистрирующего органа имеются данные о том, что в отношении объекта недвижимости на государственную регистрацию были предоставлены какие-либо документы, он указывает на это в уведомлении — «в отношении указанного объекта недвижимости представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи» или «в отношении указанного объекта недвижимости представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права».
Необходимо учитывать, что ранее выданные документы (уже имеющихся на руках свидетельств о праве на недвижимость) сохраняют актуальность, но для сделок с недвижимостью в настоящее время требуется выписка из ЕГРН.
С 1 января 2018 г. должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Эти требования внесены в Земельный кодекс РФ. Ревизия границ земельных участков проводится муниципалитетами с 1 июня 2015 года.
Уточнить статус своего земельного участка и его границы можно на публичной кадастровой карте. Для этого используются данные по кадастровому номеру или адресу участка (см. информацию о публичной кадастровой карте на стр. 42–44).
