Налог на доходы физических лиц
Что нужно знать о подоходном налоге при продаже объекта недвижимости? Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование. Налоги взимаются и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.
С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду — от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.
Гражданский кодекс РФ (статья 130) определяет недвижимость, как объекты, прочно связанные с землей, — те, перемещение которых влечет несоразмерный для них ущерб.
К таким объектам, в частности, относятся:
— земельные участки;
— жилые дома;
— дачи;
— садовые домики;
— квартиры;
— комнаты;
— приватизированные жилые помещения;
— доля (доли) в перечисленном выше имуществе.
Гражданам, приннявшим решение продать свою недвижимость, помимо вопросов по сделке, нужно изучить и ее детали, связанные с налогообложением.
Порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже объектов недвижимости существенно изменился с 1 января 2016 г., а с 1 января 2017 г. вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ, регламентирующие сроки, порядок и льготы при исчислении налогов с полученных доходов от продажи объектов недвижимости.
Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога. Подоходный налог (налог на доходы физических лиц — НДФЛ) относится к федеральным базисным налогам.
Этот налог определяет, в том числе, величину и порядок взимания налога с доходов, получаемых физическими лицами при продаже объектов недвижимости. Выступившие в договорах по сделкам с недвижимостью в качестве продавцов, дарителей, передатчиков ренты, наследодателями они обязаны уплатить государству некую сумму в виде подоходного налога (за исключением льготных ситуаций, для которых предусмотрено освобождение от налоговой нагрузки).
Подоходным налогом облагается доход от сделки по реализации любого объекта недвижимости — дачи, земельного участка, частного дома, квартиры, комнаты, нежилого строения, незаконченных построек, гаражных боксов, нежилых помещений.
Порядок обложения налогом доходов, получаемых физическими лицами, установлен главой 23 Налогового кодекса РФ.
Налог с дохода, полученного от продажи объекта недвижимости оплачивает его бывший владелец. Налоговая декларация подается им в следующем после отчетного периода году, в течение которого произошла сделка (к примеру, если продажа квартиры произошла в 2017 г., то заплатить налог и сдать отчетность нужно только в 2018 году).
Тот, кто покупает недвижимость, никакие налоги не платит. Налогоплательщиком он станет в случае продажи своего имущества.
Плательщики налога на доходы физических лиц от реализации объектов недвижимости, находящихся в РФ, разделяются по своему статусу на 2 категории (статья 207 Налогового кодекса РФ):
— физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ;
— физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
Налоговые резиденты РФ. Налоговый резидент РФ — человек, находящийся на территории России в течение последних непрерывных 12 месяцев не менее 183 календарных дней (то есть в каждом году — больше его половины). Периоды нахождения в стране могут чередоваться с выездами и следовать в любом порядке.
Период нахождения в РФ не прерывается на время отъезда за границу, если целью выезда являются:
— учеба или поправка здоровья — на срок менее 6 месяцев;
— выезд к местам добычи нефти и газа, расположенным на морских шельфах;
— загранкомандировки сотрудников государственных или местных органов власти и военнослужащих.
Если иностранцы становятся налоговыми резидентами РФ, то они обязаны уплачивать налог НДФЛ по целому комплексу доходов (статья 209 Налогового кодекса РФ):
— с доходов от продажи их российской недвижимости;
— с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России;
— с других доходов, даже если они получены за пределами России.
Если резиденты РФ продают свою зарубежную недвижимость, то доход от ее продажи относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации (подпункт 5 пункта 3 статьи 208 Налогового кодекса РФ). Этот доход подлежит налогообложению. Освобождение от взимания налога на доходы физических лиц, равно как и при продаже недвижимости на территории России, производится на основании, изложенном в пункте 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ.
Иными словами, для резидентов РФ налогообложение дохода и освобождение от него не зависят от места нахождения продаваемой недвижимости (Письмо ФНС России от 09.11.2012 № ЕД-3-3/4062). Нужно учесть и такой факт, что законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого может оказаться достаточно существенным и требующим заблаговременного планирования. Чтобы избежать двойного налогообложения, при уплате НДФЛ в России придется проанализировать возможность зачета налога, уплаченного за границей (cтатья 232 Налогового кодекса РФ).
Нерезиденты РФ. Налоговыми нерезидентами являются налогоплательщики, не соответствующие критерию резидентства РФ и не попадающие под перечисленные выше исключения.
Валютные резиденты. Существует еще один обособленный статус налогоплательщиков подоходного налога (резидентов РФ) — валютные резиденты РФ.
Валютное резидентство определяется Федеральным законом от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». По нему, валютными резидентами считаются граждане РФ, проживающие в иностранном государстве не менее 1 года и посещающие Россию хотя бы на 1 день раз в году.
При проживании за рубежом больше года платить российские налоги не потребуется, так как гражданин в этом случае не является налоговым резидентом РФ (за исключением, когда он работает за рубежом, но остается налоговым резидентом РФ, или когда он постоянно проживает там на основании вида на жительство).
Валютные резиденты РФ не могут проводить ряд операций, к примеру:
— зачислить на иностранный счет сумму от продажи любой (не только российской) недвижимости;
— получать на иностранные счета гранты.
Как грант, так и доход от продажи недвижимости должны поступить в российский банк, а оттуда они могут быть переведены на заграничные счета. Штраф за нарушение этого требования может достигнуть размера, равного всей вложенной на зарубежный счет суммы.
С 2018 года налоговый контроль за иностранными счетами российских граждан ведется в рамках Cоглашения об автоматическом обмене налоговой информацией между налоговыми органами разных стран (распоряжение Правительства РФ от 30.04.2016 № 834-р).
Для российских налоговых служб доступны данные о финансовых счетах налогоплательщиков от более чем 80 юрисдикций (в том числе офшоров). Кроме того, российские налоговики получают информацию от зарубежных банков, депозитариев, брокеров, структур коллективных инвестиций и от ряда страховых компаний. Не исключены ситуации, когда суммы, поступавшие на такие счета, налоговые органы будут расценивать как доходы, подлежащие налогообложению.
Влияние срока владения недвижимостью на определение размера НДФЛ. Срок владения объектом недвижимости служит основой для предоставления льготы по уплате подоходного налога во всех вариантах сделок с недвижимостью.
Налоговым кодексом РФ введены 2 предельных минимальных срока владения недвижимостью в 3 и 5 лет, увязанные с датой 01.01.2016, когда вступил в действие Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», которым были откорректированы правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и детализированы случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов:
— минимальный срок владения 3 года — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2016 года,
— минимальный срок владения 5 лет — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2016 года.
Иными словами, дата 1 января 2016 года стала реперной точкой для уточнения возможности освобождения от взимания подоходного налога, а также для установления случаев обязательной подачи налоговой декларации о доходах, полученных при продаже недвижимости:
— если объект недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2016 года:
налог уплачивается и, соответственно подается налоговая декларация, когда срок владения им составляет менее 3-х лет,
налог не взимается и, соответственно, налоговая декларация не подается, когда срок владения им составляет более 36 месяцев,
— если объект недвижимости был зарегистрирован после 1 января 2016 года:
освобождение от уплаты налога и исключение необходимости налоговой декларации наступит после 5-летнего срока (60 месяцев) владению ею,
налог взимается и декларация подается до наступления 5-летнего срока (60 месяцев) владения объектом недвижимости.
К примеру, продать без налогов жилье, купленное в октябре 2016 г., можно только не раньше октября 2021 года.
Срок владения недвижимостью отсчитывается:
— с даты государственной регистрации права на объект недвижимость (пункт 1 статьи 131 и пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ; часть 1 статьи 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; часть 1, 7 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ);
— для объекта недвижимости, полученного по наследству, — со дня открытия наследства, которым является дата смерти владельца, вне зависимости от того, когда преемник вступил в права собственности с регистрацией в ЕГРН (статья 1114 и пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ),
— для квартиры, образовавшейся в результате объединения 2-х квартир в пределах их общих границ, срок нахождения новой квартиры в собственности определяется по наиболее поздней дате государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо ФНС России от 08.09.2016 №БС-4-11/1674),
— для земельных участков, образованных в результате разделения первоначального участка, срок нахождения их в собственности исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на соответствующий новый участок, а не на первоначальный участок (письмо ФНС России от 20.02.2014 № БС-4-11/2957; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2016 № 53-КГ16-16),
— для квартиры (доли в ней) в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) срок владения определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме и передачи недвижимости владельцу по акту приема-передачи, при этом право собственности на недвижимость (долю) переходит владельцу при условии выполнении обоих указанных условий, а срок владения отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет выполнено последним (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ),
— при наследовании квартиры, находившейся в общедолевой собственности супругов, срок владения наследуемой доли наследником-супругом отсчитывается от более ранней даты (статьи 235 и 256 Гражданского кодекса РФ; статья 34 Семейного кодекса РФ):
— от даты государственной регистрации ранее принадлежащей доли наследника-супруга,
— от даты государственной регистрации права собственности умершим супругом.
Срок владения указан в ранее полученном свидетельстве на право собственности — это дата регистрационной записи о регистрации права. Можно уточнить срок владения, заказав Выписку из ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости.
Регионы имеют право регулировать срок владения объектами недвижимости — уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, т. е. сделать его меньше 5-ти лет. Менять его могут 1 раз в год.
Если в регионе минимальный срок владения объектом недвижимости снижен на 1 год (от 5 лет), то от уплаты подоходного налога будут освобождены физические лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.
Увеличивать предельный минимальный срок владения объектом недвижимости региональным властям законом запрещено.
Нерезидентам РФ при продаже недвижимости льгота по уплате НДФЛ, учитывающая минимальный срок владения объектом недвижимости, не предоставляется. Определено это Налоговым кодексом РФ в пункте 17.1 статьи 217, где указывается, что от уплаты подоходного налога, при условии владения объектом недвижимости не менее минимального срока, освобождаются только налоговые резиденты РФ.
Условия освобождения от уплаты НДФЛ. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданином прав собственности на объект недвижимости, но при минимальном сроке владения 3 года.
НДФЛ при продаже недвижимости не взимается в случаях, когда объект недвижимости оформлен в собственность бесплатно:
— в результате приватизации;
— перешел в собственность на праве наследования,
— перешел в собственность через дарение от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры,
— передан в собственность по договору пожизненной ренты с уходом за иждивенцем.
Государство не ввело льготную систему начисления НДФЛ для пенсионеров, ветеранов, инвалидов. Все они должны уплачивать подоходный налог при продаже недвижимости в общем порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.
Налоговая декларация. Отчетность перед налоговыми органами в получении доходов, полученных при продаже недвижимости, является обязанностью продавцов, для которых, тем не менее, установлены льготные случаи, когда эта отчетность не предоставляется.
После продажи объекта недвижимости сдача налоговой декларации в налоговую инспекцию не требуется, если:
— объект недвижимости находился в собственности более 5 лет,
— объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 г. и срок владения им составляет более 3-х лет, но менее 5-ти лет.
Налоговый отчет сдается после продажи недвижимости во всех других случаях:
— при сроке владения приватизированным, подаренным, унаследованным от родственников, оформленным в собственность по договору ренты с содержанием иждивенца объектом недвижимости менее 3-х лет;
— при сроке владения купленным, переуступленным объектом недвижимости менее 5 лет;
— в ситуации, когда налоговый вычет покрыл полученный доход;
— если продается несколько объектов недвижимости и срок владения ими более 5 лет.
C формой декларации и порядком ее заполнения можно ознакомиться на сайте ФНС России.
Отчетность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишенной смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).
Декларацию с самостоятельно произведенным расчетом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию подается по месту своей регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пункт 1 статьи 229 Налогового Кодекса РФ).
Если по итогам расчетов, представленных в декларации, налог окажется больше нуля рублей, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.
Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ. Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом. Каждый месяц просрочки обойдется в 5 % от суммы налога, не уплаченной в установленный срок. Штраф не может быть больше 30 % указанной в декларации суммы и меньше 1000 руб. Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.
Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечет взыскание пени, но не штрафа (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.07.2013 № 57).
При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20 % от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтет такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40 % (статьи 119 и 122 Налогового кодекса РФ).
Что учитывается при расчете НДФЛ? Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая по состоянию на 1-го января каждого года.
Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:
— если указанная в договоре стоимость объекта выше 70 % от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта,
— если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70 % от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70 % от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчета вводится понижающий коэффициент К = 0,7 (пункт 5 статьи 2171 Налогового кодекса РФ).
В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечет достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0,7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.
Для расчета НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13 % от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13 % применяется только для резидентов РФ.
Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30 % (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13 %:
— для работников, получивших патент для найма на работу;
— для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС);
— для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ от 22.06.2006 № 637 «О мерах по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом»;
— для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России;
— для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с Законом «О беженцах» от 19.02.1993 № 4528-1.
Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15 % от полученной таким способом суммы.
Учитывается также является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 г. облагаются по ставке, равной 13 %, независимо от времени их пребывания в Российской Федерации (статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе).
Расчет НДФЛ для резидентов РФ. Налог с продажи недвижимости будет равен 13 %, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:
НДФЛ = 0,13 × Sоб,
где Sоб — стоимость объекта, указанная в договоре.
Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0,7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:
НДФЛ = 0,13 × 0,7 × Sкад,
где Sкад — кадастровая стоимость объекта недвижимости.
При сдаче налоговой декларации с расчетом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечет санкции налоговой инспекции:
— налог будет доначислен,
— начислен штраф в размере 20 % с неуплаченной суммы,
— начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога.
Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости. Налогооблагаемую базу при расчете НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов (статья 220 Налогового кодекса РФ):
— нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи;
— резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости.
Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.
Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчета подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:
НДФЛ = 0,13 × (Sоб — W).
НДФЛ = 0,13 × (0,7 × Sкад— W),
где W — налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу.
Для пенсионеров, многодетных матерей, матерей одиночек и т. д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не предусматривает.
Виды вычетов. Вычеты бывает 2-х видов:
— имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
— вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.
Каждый из них имеет свои положительные моменты в различных ситуациях. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учетом требования, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70 % от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.
Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей (статья 222 Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчета НДФЛ.
Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме. Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:
— жилого дома,
— квартиры,
— комнат, включая приватизированные жилые помещения,
— дачи,
— садового домика,
— земельного участка.
Имущественный налоговый вычет в размере до 250 000 рублей применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), находящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.
Расчет НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:
НДФЛ = 0,13 (Sоб— Wфикс).
НДФЛ = 0,13 × (0,7 × Sкад — Wфикс),
где Sоб — стоимость продажи объекта недвижимости;
Wфикс — фиксированный вычет, равный 1 млн руб. или 250 тыс. руб., соответственно виду продаваемого объекта недвижимости.
При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.
Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости. Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от ее продажи и расходами на предшествующую покупку, подтвержденные документами:
— договором купли-продажи недвижимости,
— актом приемки-передачи денег,
— договором на оказание услуг риэлтора,
— расписками продавца в получении денег,
— приходными кассовыми ордерами,
— банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,
— выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов);
— товарными и кассовыми чеками,
— платежными поручениями,
— иными документами, подтверждающими расходы.
В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.
Формула для расчета подоходного налога:
НДФЛ = 0,13 (SОБ — WR),
где Sоб — стоимость объекта, указанная в договоре,
Wr — вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтвержденных документами.
Если расходы Wr окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.
Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтвержденные расходы:
— на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.
— на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.
— на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.
Пример 1.
Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а ее кадастровая стоимость составила 9,2 млн руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше Sкад, что означает необходимость использования для расчета НДФЛ именно кадастровой стоимости.
Приводятся вычисления для 2-х вариантов.
Вариант 1. Вычет не используется:
рассчитываются 70 % от кадастровой стоимости: 0,7 × 9,2 млн руб. = 6,44 млн руб.
подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 6,44 млн. руб. = 0,8372 млн руб. = 837200 руб.
Вариант 2. Вычет используется:
в данном случае вычет Wфикс= 1 млн руб.
определяется налогооблагаемая база: 0,7 × Sкад = 6,44 млн руб.
уменьшается налогооблагаемая база: (6,44 млн руб. — 1 млн руб.) = 5,44 млн руб.
подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 5,44 млн. руб. = 0,7072 млн руб. = 707200 руб.
Как видно из результатов расчетов, использование вычета дает экономический эффект в 130 тыс. руб.
Пример 2.
Гараж продается по стоимости 500 тыс. руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс. руб., то есть продажная стоимость объекта выше Sкад, что означает необходимость использования для расчета НДФЛ продажную стоимость продажи.
Приводятся вычисления для 2-х вариантов:
Вариант 1. Вычет не используется:
налогооблагаемой базой является продажная стоимость 500 тыс. руб.
подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 500 тыс. руб. = 65 тыс. руб.
Вариант 2. Вычет используется:
в данном случае вычет Wфикс= 250 тыс. руб.
налогооблагаемой базой является продажная стоимость 500 тыс. руб.
2) уменьшается налогооблагаемая база: 500 тыс. руб. — 250 тыс. руб. = 250 тыс. руб., то есть полученный результат больше, чем 70 % от кадастровой стоимости,
подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 250 тыс. руб. = 32,5 тыс. руб.
Расчеты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32,5 тыс. руб.
Пример 3.
Продажная цена квартиры 900 тыс. руб. Ее кадастровая стоимость 3,0 млн руб., то есть продажная стоимость меньше Sкад.
Соответственно, для расчета НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.
Вычет Wфикс = 1 млн руб.
Делаем вычисления для 2-х вариантов.
Вариант 1. Вычет не используется:
1) рассчитывается налогооблагаемая база (70 % от кадастровой стоимости):
0,7 × 3,0 млн руб. = 2,1 млн руб. — это больше договорной цены, поэтому доходом считается в размере 70 % от кадастровой стоимости,
2) подоходный налог:
НДФЛ = 0,13 × 2,1 млн руб. = 0,273 млн руб. = 273 000 руб.
Вариант 2. Вычет используется:
Уменьшается налогооблагаемая база:
(0,7 × 3,0 млн руб. — Wфикс) = (2,1 млн руб. — 1 млн руб.) = 1,1 млн руб.
подоходный налог:
НДФЛ = 0,13 × 1,1 млн руб. = 143 тыс. руб.
Экономия при применении вычета составила 130 000 руб.
Пример 4.
Продажная цена дачи 800 тыс. руб. Ее кадастровая стоимость 1,2 млн руб.
Вариант 1. 70 % от кадастровой стоимости: (0,7 × 1,2 млн руб. = 840 тыс. руб.
Без применения вычета налог составит: НДФЛ = 0,13 × 840 тыс. руб. = 109 200 руб.
Вариант 2. Вычет применяется:
уменьшается налогооблагаемая база: 840 тыс. руб. — 1 млн руб. = — 160 тыс. руб.
Получилось, что доход, облагаемый налогом, оказался меньше вычета. Считается, что он равен нулю, значит, налог платить не нужно.
