Очень часто при приобретении недвижимости. в том числе зесмельных участков, трудности возникают на стадии финансовых расчетов и завершения сделки. Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

— передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации,

— расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку,

— перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Сама по себе ячейка — это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения. Чаще всего банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Значение расчетов через банковскую ячейку. Для продавца: если регистрация сделки состоится, то продавец, независимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, забрав их из ячейки. Для покупателя: если регистрация сделки не состоится, то покупатель, независимо от воли продавца, сможет сохранить деньги, забрав их из банковской ячейки.

Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.

Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к ее содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке. В таком банковском договоре должны быть отражены следующие обстоятельства:

— кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности;

— кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем;

— что будет происходить, если сделка пойдет не по намеченному пути, а как-то иначе и если между сторонами возникнут споры.

Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность ее содержимого.

После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.

После того, как в ячейку будет заложено ее содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остается на хранении в банке.

Договор с депозитарием и условия доступа к ячейке. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.

В указанном договоре участвуют обе стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.

По договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке.

Закладка денег. Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки, для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.

Посещение ячейки продавцом. Если сделка купли-продажи зарегистрирована, то посещение осуществляет продавец с предъявлением депозитарию документов, подтверждающих регистрацию сделки. Он получает право доступа к ячейке (без покупателя) и забирает заложенные покупателем в уплату за недвижимость денежные средства.

Посещение ячейки покупателем. Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

Стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом.

Предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив подтверждающие документы, в установленный период забрал причитающиеся ему денежные средства за проданную недвижимость.

Если продавец в указанный период не посетил банк и не потребовал доступа к ячейке, это означает, что сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право в свой период забрать свои денежные средства назад.

Как выглядят условия доступа к ячейке в договоре. В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 — Петров Петр Петрович с 10 апреля 2018 г. по 10 июля 2018 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

— оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: _______ (указывается адрес), заключенного Петровым Петром Петровичем (Продавец) и Ивановым Иваном Ивановичем (Покупатель) и (или)

— нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ____________ (указывается адрес) за Ивановым Иваном Ивановичем.

Арендатор 2 — Иванов Иван Иванович с 11 июля 2018 г. по 30 июля 2018 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

Если стороны признают задержки в оформлении документов обоснованными (болезнь. иное), они могут переоформить договор аренды банквоской ячейки или подписать к нему дополнительное соглашение (приложение) с указанием новых сроков доступа к банковской ячейке.

Проверка документов на наличие ошибок. При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки. Необходимо внимательно изучить все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).

При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской (депозитарной) ячейки. При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т. е. продавцу и покупателю по сделке, депозитарием передается ключ от нее или два ключа, без которого или без которых открыть ячейку технически нельзя, но это только технически, поскольку доступ к ячейке в принципе можно получить, и сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа.

Посетить ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано). Банк назначает день вскрытия ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа, а на следующий день, или через два — три дня, при этом о дне и времени вскрытия ячейки уведомляется другой арендатор ячейки.

В указанный день депозитарий вскрывает ячейку, при этом сторона, которая осуществляет доступ к ячейке, уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды ячейки штраф.

Договоренности в отношении того, у кого остается ключ устанавливаются покупателем и продавцом самостоятельно, и как правило, без участия депозитария. В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от ячейки.

Покупатель дает обязательство передать ключ в случае регистрации сделки. И наоборот, продавец — в случае нерегистрации сделки, и если ключ остается у него.

Иногда бывает, что сопровождающие сделку лица (риэлторы, юристы и пр.) забирают ключ себе, как нейтральная сторона, в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу, и покупателю.

Какие документы указывают в условиях доступа продавца к ячейке. Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что в случае указания условием доступа к ячейке наличие свидетельства о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальной копии такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности к покупателю, но и от добросовестности самого покупателя. Получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель. Когда покупатель или его представитель передадут продавцу этот документ? А без этого документа продавец рискует пропустить свой срок обращения к банковской ячейке и лишается врозможности забрать полученные от сделки денежные средства.

Для продавца правильнее в условиях доступа к банковской ячейки указать оригинал договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.

Но и в этом случае есть свои сложности. Дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилого дома, части жилого дома).

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.), при этом штамп о регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а ставится штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, при этом некоторые регистрационные органы ставят его только на экземпляр, который выдается покупателю.

Тогда для продавца (если осуществляется сделка купли-продажи не жилья), правильнее помимо договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, указать как альтернативу — выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Если на экземпляре договора, который получит продавец, не будет никакой отметки о регистрации, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность получить доступ к ячейке.

Аккредитив. Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «аккредитив». Само слово «аккредитив» происходит от латинского» accredo», то есть «доверяю».

Аккредитив — это форма безналичных расчетов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

1) стороны заключают договор купли-продажи недвижимости (например, земельного участка);

2) покупатель открывает в банке аккредитив на 30–60 и более дней (срок на оплату не влияет);

3) банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет (равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета);

4) покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет;

5) в течение указанного в договоре аккредитива срока покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка;

6) документы отдают на государственную регистрацию;

7) по завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк (перечень указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива);

8) Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

В случае, если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт, банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т. е. осуществляет возврат денег.

Аккредитив — это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и в заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют ряд преимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

Все платежи осуществляются путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя, то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность.

Риск потерять деньги для покупателя сведен к нулю (в отличие от использования ячейки), так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.

Для продавца, в свою очередь, имеется полная гарантия получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости).

У продавца после получения денег появляется выбор: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными.

В случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат).

Стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа.

Отсутствует необходимость пересчитывать и проверять купюры на подлинность. Банк это делает за свой счет.

Кроме того, банк в случае необоснованного перевода денег несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).