Что нужно знать о законном способе увеличения площади своего участка? Новая земельная реформа, начавшаяся в 2015 г. в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», затрагивает многие направления земельных и сопутствующих им отношений.

Не обойдена вниманием в этом законе и такая важная тема, как возможность добавления земли к земельным участкам, предоставленным для:

— ИЖС;

— ЛПХ;

— дачного хозяйства;

— дачного строительства;

— садоводства или огородничества.

Главное условие — участки должны находиться в собственности граждан и юридических лиц и стоять на учете в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

В самом общем случае увеличение площади земельных наделов может происходить только по добровольному согласию собственников смежных участков, один (одни) из которых увеличивает площадь своего участка за счет уменьшения площади из другого участка.

При такой процедуре, называемой перераспределением участков, происходит следующая трансформация:

— изменяются границы и площади исходных участков, а соответственно, образуются новые земельные наделы, общая площадь которых остается неизменной,

— прекращается существование исходных участков, за исключением того случая, когда уменьшаемым участком был муниципальный или государственный — он продолжит свое существование в измененных границах,

— владельцев участков с увеличенной площадью возникает право собственности на новые земельные наделы, образованные в результате перераспределения.

Общие границы могут быть не только с участками ИЖС и ЛПХ, с участками в огородничестве садоводстве или в дачном товариществе, где находится участок собственника, намеревающегося увеличить площадь собственного надела.

Смежными по отношению к участку, площадь которого планируется увеличить, могут быть участки и земли, являющиеся собственностью муниципалитета или государства. Можно ли использовать их для увеличения площади своего участка? Земельная реформа отвечает — да (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Введенный Земельным кодексом РФ порядок увеличения площадей частных земельных участков (статья 39.29) распространяется только на случаи, когда частные участки граничат с муниципальными и государственными землями, а значит и добавление земельной площади к частным участкам может осуществляться из состава этих земель.

Правовой базой для установления нового порядка увеличения площадей частных земельных участков за счет муниципальных и государственных земель послужили разработанные в муниципальных образованиях материалы территориального планирования территорий поселений и принятые в них правила землепользования и застройки поселений (ПЗЗ).

В частности, это означает, что при увеличении площадей земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ИЖС, ЛПХ, ведения огородничества, садоводства или дачного хозяйства, должны выполняться требования градостроительных регламентов и требования по формированию участков, образуемых при перераспределении, в соответствии с материалами территориального планирования и землеустройства, а именно:

— по соответствию образуемых участков установленным предельным максимальным размерам земельных участков (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ),

— по соответствию расположения образуемых участков утвержденному проекту межевания территории или по соответствию утвержденной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в случае отсутствия проекта межевания территории).

Установленный порядок не оправдывает факты самовольного захвата прилегающей к участкам муниципальной и государственной земли, равно как и случаи захвата даже части смежных участков, находящихся в собственности физических или юридических лиц. Более того, он сохраняет все требования законодательства в части ответственности за такие правонарушения. Этот путь возможен только для собственников, которые планируют увеличить площади своих участков, действуя исключительно в правовом поле.

Необходимо исходить из того, что у любой земли есть собственник, что все пустующие участки, казалось бы, не имеющие хозяев, как и все неогороженные или не занятые постройками большие и малые территории ничьими быть не могут.

Все они находятся:

— в собственности физических или юридических лиц;

— в собственности муниципалитета или государства;

— относятся к землям водного фонда или к лесным угодьям;

— могут быть землями в ведении Министерства обороны.

Если земля не является собственностью муниципалитетов, физических или юридических лиц, то эта земля государственная (статья 16 Земельного кодекса РФ).

Поэтому, задумываясь об увеличении площади своего участка, необходимо выяснить юридические и технические тонкости процедуры, узнать, кто именно является собственником смежного участка, уточнить, будет ли возможным его использование для увеличение размера своего надела.

Выяснение принадлежности земли. Сначала необходимо провести предварительный анализ ситуации:

— проверить, в чьей собственности находится приглянувшаяся часть земли — в частной, муниципальной или государственной собственности (в собственности публично-правовых образований),

— выяснить, не попадает ли будущая «земельная добавка» в прибрежно-защитную полосу (ПЗП) водного объекта, не относится ли она к лесному фонду, так как эти обстоятельства полностью исключают возможность решения задачи по увеличению площади своего участка;

— уточнить, не относится ли присмотренный участок к землям, исключенным из оборота или землям, ограниченным в обороте.

Ответы на часть из перечисленных вопросов можно получить с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра, отражающей сведения обо всех земельных участках России, прошедших государственный кадастровый учет.

Отыскать тот или иной участок на Публичной кадастровой карте Росреестра и получить первичные сведения о нем (в частной собственности или в собственности публично-правовых образований он находится), можно по кадастровому номеру участка, по его адресу, по расположению участка на карте.

Отсутствие сведений об участке на Публичной кадастровой карте может свидетельствовать о существующих проблемах, которые будут препятствовать не только его использованию в качестве источника земли для увеличения площади частного участка, но и в проведении целого ряда операций (купля/продажа, дарение, передача в наследство, залог, обмен и. д,).

Другой вариант получения сведений о собственнике смежной земли. Иным, но уже платным вариантом получения сведений о правообладателе смежного участка, из площади которого, возможно, будет сделана «добавка», станет обращение к официальному порталу Росреестра, где, используя такие вкладки, как:

— получение сведений из ЕГРН;

— справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.

Получение выписки из ЕГРН — это законное право любого гражданина, подавшего заявление на получение сведений и оплатившего госпошлину.

Для перераспределения частных земельных участков законами РФ запрещается использование некоторых видов земель, относящихся:

— к участкам и землям специального назначения,

— к участкам и землям лесного фонда,

— к территориям прибрежно-защитных полос (ПЗП) водных объектов,

— к муниципальным и государственным участкам и землям, выведенным из оборота и землям, ограниченным в обороте,

— к муниципальным и государственным участкам и землям, относящимся к резервному фонду, используемому под муниципальные и государственные нужды,

Присоединить к частному участку можно лишь ту муниципальную или государственную землю, что, действительно, свободна, но при условии обязательного согласия властей, чему есть немало обоснованных законом причин. Ситуация, когда в текущий период времени земля не используется и внешне выглядит бесхозной, не может быть подтверждением ее «свободности» — ее предстоящее использование может быть уже запланировано:

— под решение задач по прокладке коммуникаций, строительству дороги, газопровода или другие цели,

— земля включена в другой участок, который еще только формируется для дальнейшего представления к продаже на аукционе,

— земля (участок) попадает в долгосрочную программу комплексного развития территории, поскольку на ней планируется реализация важных для населения задач;

Если муниципальный или государственный участок действительно свободен и его использование властями не планируется в перспективе, он может рассматриваться в качестве источника земли для увеличения площади смежного с ним частного земельного участка, но при обязательном условии, что этот частный участок поставлен на кадастровый учет.

Ответственность за самовольный захват земли. Любой самовольный захват земли, от высаживания овощей на пустующем соседнем участке, возведение на нем своих построек или перенос забора, при отсутствии согласия собственника этого участка является правонарушением.

В этом случае придется не только вернуть землю владельцу, но и возместить причиненный им вред из собственного кармана без возмещения понесенных затрат на несанкционированные «улучшения», которые успели произвести (статьи 60 и 76 Земельного кодекса РФ).

Самовольный захват земли, тем более, ее застройка, чреваты еще и административными штрафами (статья 7.1 Кодекса РФ об административных нарушениях).

Не удастся легализовать захваченную муниципальную землю путем подачи заявления о ней в Росррестр с целью получения кадастрового номера и дальнейшей регистрации собственности на участок с площадью, увеличенной за счет самозахвата. Эта земля вернется в муниципалитет, будучи его собственностью, так как какого-либо согласия он не давал. Именно об этом Росреестр уведомит «самовольщика». Бороться за землю все равно придется только по тем правилам, что установлены законом.

Исключения в отношении самозахвата могут быть только в случаях, когда через суд будет доказан факт приобретательской давности при условии добросовестного, непрерывного и открытого и в соответствии с целевым назначением использования захваченного земельного участка в течение 15 лет, на который у его пользователя не было никаких юридических прав, причем собственником участка (субъектом права) при этом могут быть местные, федеральные, региональные органы власти Российской Федерации (статья 234 Гражданского Кодекса РФ).