Одна из потребительских организаций США, в рамках противодействия грабительскому кредитованию, задокументировала некоторые самые распространенные хищные практики кредитования бума недвижимости: «В США в первое десятилетие XXI века существует множество заведений, предлагающих такие займы. Некоторые старые («Household Finance» и его сестра «Benefcial», например), другие новомодные («CitiFinancial»). Любое из них предлагает кредит по ставкам более 30 процентов. Бизнес бурно развивается: по словам Уолл-Стрит, он растет слишком хорошо, чтобы его упустить. «Citibank» платит пять процентов по вкладам, которые собирает. Его аффилированные кредитные акулы требуют в четыре раза больше, даже если кредит обеспечен собственным домом заемщика.

Это глобальный бизнес: Гонконгская и Шанхайская банковская корпорация, теперь «HSBC», хочет экспортировать его в 80 с лишним стран, в которых она имеет сеть своих представительств… «City Financial» и «Household Finance» оба уверены, что потребителям страхование необходимо. Оно имеет ряд разновидностей (страхование жизни, недееспособности, безработицы и имущества) и почти во всех случаях включено в сумму займа, проценты начисляются еще и на это…

На полпути вы получите заманчивое предложение: если вы объявите свой дом в качестве залога, ваша ставка может быть снижена и срок может быть продлен… Ставка будет высокой, а правила не объявлены. Например, если вы вернете кредит слишком быстро, с вас будет взиматься штрафная пеня за это. Или вы будете платить медленно, а вас затем попросят заплатить больше в рамках, как они называют, последней выплаты по займу…

В прошлых веках это называлось долговой кабалой. Сегодня это судьба так называемого субстандартного холопа. Целых 20 процентов американских семей описываются как субстандартные заемщики. Но лишь половина людей, которые получают субстандартные кредиты, способны заплатить обычные ставки в соответствии с распоряжениями «Fannie Mae» и «Beltway». Тут действует закон джунглей: единственное правило – покупатель, остерегайся».

В 1980-х годах автор этих строк брал интервью у одного видного банкира с Уолл-Стрит в то время, когда тот восстанавливался после перенапряжения на работе. Я расспрашивал о его банковском бизнесе в Кали, Колумбия, во времена расцвета там кокаинового картеля. Не под запись он вспоминал: «Я бывал в Кали раньше. Люди в темных очках буквально заходили в банк с чемоданами, набитыми стодолларовыми купюрами. Им не задавали ни одного вопроса. Банки в буквальном смысле пойдут на убийство, чтобы заполучить часть этого бизнеса, настолько он прибыльный».

Те же самые банки перешли к субстандартному кредитованию с аналогичными мыслями в голове, и прибыли, согласно правительственным инсайдерам, здесь столь же огромны, как и при отмывании барышей наркобизнеса.

И снова именно Алан Гринспен и ФРС открыто поддерживали расширение банковского кредитования на беднейших жителей гетто, бесстыдно претендуя на то, что это была некоторая форма «справедливого распределения благ». Эдвард М. Грамлич, управляющий ФРС (он умер в сентябре 2007 года), в 2001 году, когда бум в недвижимости был еще на ранней стадии, предупреждал: стремительно растет новое поколение кредиторов, заманивающих многих людей в рискованные ипотеки, которые те не могут себе позволить.

Когда Грамлич в частном порядке призвал проверяющих ФРС расследовать деятельность ипотечных кредиторов, связанных с национальными банками, он получил отпор от Алана Гринспена. По словам инсайдеров, Гринспен управлял ФРС почти как абсолютный монарх.

Выявляя то, что с большой степенью определенности является лишь верхушкой очень обширного айсберга мошенничества, ФБР в январе 2008 года объявило о расследовании в четырнадцати компаниях случаев возможного мошенничества, инсайдерской торговли или других нарушений, связанных с ипотечным кредитованием, предоставленным рискованным заемщикам. ФБР объявило: расследованию подвергаются компании по всей индустрии финансовых услуг, от ипотечных кредиторов до инвестиционных банков, что пакуют ипотечные кредиты в ценные бумаги, продаваемые инвесторам. Мало кто услышал об этом.

В то же время власти в Нью-Йорке и Коннектикуте вели расследование, скрывали ли банки Уолл-Стрит важную информацию о наиболее высокорискованных займах, сгруппированных в ценные бумаги, продаваемые инвесторам. Генеральный прокурор Коннектикута Ричард Блументал сказал, что он и генеральный прокурор Нью-Йорка Эндрю Куомо изучали, раскрывали ли надлежащим образом банки высокий риск дефолта по так называемым исключительным займам (которые считаются даже более рискованными, чем субстандартные займы) при продаже этих ценных бумаг инвесторам.

В ноябре 2007 года Куомо прислал судебные повестки финансируемым правительством ипотечным компаниям «Fannie Mae» и «Freddie Mac», чтобы расследовать, как он утверждал, конфликт интересов в области ипотечного кредитования. Он сказал, что хотел бы узнать о закладных на миллиарды долларов, которые они купили у банков, в том числе у крупнейшего ссудосберегательного банка США «Washington Mutual, inc.», и каким образом они оценивались.

ФБР говорит, что изучает практику субстандартных кредиторов, а также возможное мошенничество в учетных книгах, совершаемых финансовыми компаниями, которые проводят эти займы по своим балансам или секьюритизируют их и продают другим инвесторам. «Morgan Stenley», «Goldman Sachs Group.» и «Bear Stearns Co.» – все они признали в регулятивных учетных документах, что откликались на запросы из различных, точно не установленных регулирующих и правительственных учреждений о предоставлении информации.

Один бывший ипотечный брокер с северо-западной части Тихоокеанского побережья, который вышел из бизнеса из-за неприятия давления и агрессивных методов вовлечения в ипотеку неквалифицированных заемщиков, описал автору этих строк некоторые из наиболее типичных практик хищных брокеров на своей памяти в записке, посвященной ипотеке с плавающей процентной ставкой: «Текущее субстандартное фиаско – сущий кошмар, но и качественные обеспеченные закладными активы содержат потенциал для ошеломляющей катастрофы. Первый «звоночек» прозвучал в июле-августе 2007 года – это было субстандартное фиаско, но в ноябре 2007 года раздался следующий. В ноябре 2007 года плавающие процентные ставки по качественным закладным были скорректированы в сторону повышения. Это означает, что в «юбилей предоставления кредита» плавающая процентная ставка будет отрегулирована в сторону повышения. Это происходит потому, что обеспеченная закладными ценная бумага была куплена при ставке-приманке, как правило, в один или полтора процента. Выплаты, производимые по такой ставке, хотя и очень привлекательны, не приводят к снижению основного долга и даже порождают некоторые недовыплаченные проценты, которые плюсуются к самой ссуде. Заемщикам позволено платить проценты по ставке-приманке весь первый год, даже несмотря на то, что ставка оправдывает только первый месяц.

Обеспокоенность в связи с этой «отрицательной амортизацией», при которой задолженность по кредиту становится больше, чем рыночная стоимость имущества, снимается ссылкой на рост стоимости недвижимости в связи с созданным банками пузырем, о котором говорится, что он является нормальным явлением и можно исходить из того, что он продолжится в будущем. Все это продвигалось со стороны кредиторов, которые направляли армии рекламщиков, то есть продавцов, к ипотечным брокерам, чтобы разъяснять, как это работает.

Плавающие процентные ставки по кредитам с залогом дома были суммой банковской прибыли – маржи – и некоторых объективных показателей стоимости заемных средств в банке, известных как индекс. Использовались индексы, сгенерированные различными видами экономической деятельности: те, которые банки по всей стране платят за 90-дневные депозитные сертификаты, или те, которые банки на Лондонской межбанковской бирже (ЛИБОР) платят за доллары. Добавление маржи к индексу производит истинную процентную ставку по кредиту – ставку, по которой после 30 лет платежей кредит будет полностью выплачен («амортизирован»). Это называется «полностью индексированная ставка». Я выберу произвольно шесть процентов в качестве реальной процентной ставки (три процента маржи + три процента индекса). Для кредита на сумму 250 тысяч долларов США ежемесячные выплаты в размере одного процента составят 804,10 доллара, что является платежом ставки-приманки, исключая налоги и страховку. Она должна корректироваться с учетом изменений в индексе, но маржа остается постоянной на весь срок займа.

Этот заем построен таким образом, что платежные корректировки случаются только один раз в год и сохраняются на уровне 7,5 процента от платежа в предыдущем году. Это может продолжаться по нарастающей в течение пяти лет (или десяти лет в случае одного кредитора) независимо от того, что происходит в реальном мире. Затем, в конце этого пятилетнего периода, фиксированная максимальная ставка отменяется и весь процесс настраивается на выплаты в соответствии с «полностью индексированной ставкой».

Если все это время заемщик вносит только минимально необходимые платежи, это может привести к платежному шоку в тысячи. Если стоимость дома упала на 25 процентов, заемщику, на этот раз это кое-кто со «звездным» кредитом, рекомендуется вернуть его обратно банку, который обесценит его по крайней мере еще на 25 процентов, и это распространяется на всю собственность в округе».

По словам чикагского банковского инсайдера, в течение первой недели февраля 2008 американские банкиры были поставлены в известность о следующем: «Chayse Manhattan Bank» разослал неограниченное количество объявлений для своих клиентов о кредитных линиях. Условия этих кредитных линий, которые были популярны в прошлом, сейчас подвергаются манипуляциям, и стоимость обеспечивающей их собственности в одностороннем порядке корректируется в сторону уменьшения, иногда до 50 процентов. Это означает, что, чтобы выкупить залог, домовладельцы вынуждены делать такие платежи по кредиту, которые, видимо, стоят половину основной суммы кредита, и еще выплачивать проценты сверху. Единственно разумная вещь, которую можно сделать в подобных случаях, – податься в бега, что приводит к крупным потерям капитала, снижению стоимости всей окружающей собственности и добавке еще одного кома в лавину лишений права выкупа.

Это особенно усугубляется в случаях «креативного финансирования» кредитных линий – тех, которые были сделаны на равных между 90 и 100 процентами от стоимости имущества до взрыва пузыря…

«Chayse Manhattan Bank» автоматически закрыл кредитные линии, в которых был «открытый» кредит (это означает, что заемщик оставляет некоторые деньги на кредитной линии на будущее) на сумму кредита свыше 80 процентов от стоимости собственности. Это было сделано в массовом порядке без каких-либо уведомлений «собственников»».

Ограничения на отношение основной суммы кредита к оценочной означает, что сумма денег, которую кредитор готов ссудить, не может превышать установленных процентов от стоимости имущества. В общей практике надо нанимать оценщика для определения стоимости имущества. Оценка формируется с помощью сопоставимых продаж другой собственности в этом районе, которая за редким исключением должна находиться не более чем в одной миле от предмета собственности.

Эти практики были лишь верхушкой золотой лихорадки ипотечного мошенничества, которая предшествовала нынешнему цунами.